Provision de plus de 4,2 milliards, baisse de 70 % du bénéfice net, China Merchants Shekou entre dans une zone de turbulences avec ses « trois transformations »

(源自：北京商报)

受营收放缓、大额资产减值准备等因素影响，招商蛇口2025年归属于母公司净利润大幅下滑。3月16日晚间，招商蛇口披露的2025年度报告显示，实现归母净利润约10.24亿元，同比下降74.65%，已连续两年同比下滑。归母净利润大幅下滑，一方面受开发业务、物业服务毛利率下降影响，两大核心业务的归母净利润均同比减少。更为关键的原因在于，招商蛇口当期合计计提资产减值准备约42.7亿元，该项因素直接导致归母净利润减少近30亿元。

北京商报记者注意到，近年来招商蛇口持续推进“三个转变”发展战略，即由以开发业务为主转向开发与经营并重、由重资产模式转向轻重资产结合、由同质化竞争转向差异化发展。但从实际效果来看，招商蛇口转型布局的各类新兴业务仍整体处于培育阶段，尚未形成规模盈利支撑，短期内难以成为业绩增长的核心动力。

归母净利润连续两年下滑

年报显示，2025年招商蛇口归母净利润约为10.24亿元，同比下降74.65%。值得注意的是，这已是该公司归母净利润连续第二年下滑，且下滑趋势明显加剧。

北京商报记者梳理过往数据发现，2024年，招商蛇口归母净利润约为40.39亿元，较2023年的63.19亿元下滑36.08%；相较于2024年的下滑幅度，2025年归母净利润降幅进一步扩大，盈利压力持续上升。

归母净利润连续两年下滑的背后，开发业务营业收入的放缓成为主要影响因素。2025年，招商蛇口实现营业总收入约1547.28亿元，同比下降13.53%。其中，作为核心业务的开发业务表现尤为疲软，全年实现营业收入约1308.29亿元，同比降16.33%，降幅高于整体营收。

针对开发业务收入的下滑，招商蛇口方面说明：开发业务主要包括住宅为主的可售型产品开发与销售、代建业务等。报告期内，开发业务结转规模同比减少，营业收入同比下降。

在开发业务结转规模缩减的同时，主营业务毛利率的下滑进一步加剧了归母净利润的下行压力。作为招商蛇口的两大核心支柱，开发业务与物业服务的毛利率在2025年均出现同比下降。

具体来看，2025年招商蛇口开发业务毛利率为15.33%，同比下降0.25个百分点；物业服务毛利率为10.59%，同比下降0.28个百分点，进一步挤压归母净利润空间。

值得关注的是，尽管开发业务毛利率呈现下滑趋势，招商蛇口在2025年仍在全国范围内加大土地储备布局，持续投入资金补充土储。

2025年，招商蛇口累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支付地价约543亿元。报告期内，公司在“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，比上年进一步提升，先后获得上海5宗、深圳、北京、成都、杭州各3宗、西安2宗优质土地。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，尽管招商蛇口开发业务营收下滑、毛利率降低，但土地储备作为开发商的“面粉”，也预示着企业未来的发展潜力与盈利空间。当前房地产行业正处于深度调整期，市场呈现“缩量提质、分化加剧”的态势，核心城市优质土地资源愈发稀缺，招商蛇口逆势加大核心区域土储布局，本质上是依托央企资金优势，抢抓行业调整期的土地窗口期，通过聚焦核心城市优质地块，优化土地储备结构，为后续业务复苏与盈利改善奠定基础。

关于招商蛇口2025年业绩大幅下滑、仍高溢价拿地等问题，北京商报记者向企业发出采访函，截至发稿尚未收到回复。

五年存货跌价超144亿元

土地储备规模的扩大虽为招商蛇口未来发展预留空间，但部分项目销售不及预期，直接导致公司计提资产减值准备大幅增加，进而拖累归母净利润大幅下滑。

年报显示，2025年招商蛇口合计计提资产减值准备约42.7亿元。其中，存货跌价准备占比最高，达32.69亿元；信用损失准备约7.55亿元，商誉减值准备约2.22亿元，长期股权投资减值准备约2407万元。受此次资产减值影响，招商蛇口2025年度归母净利润将减少约29.18亿元，盈利压力进一步加剧。

北京商报记者梳理发现，在存货跌价准备涉及的项目中，重庆招商渝天府项目表现尤为突出，2025年新增计提存货跌价准备达8.79亿元，位列所有项目之首。公开资料显示，该项目相关地块由招商蛇口于2021年4月以32.5亿元竞得，溢价率接近130%，成交楼面价约为1.05万元/平方米。

随着房地产市场进入深度调整周期，重庆招商渝天府项目的销售价格亦出现进一步下滑。招商蛇口方面表示，该项目尚未交付，因市场情况在本年度计提了部分存货减值准备，截止2025年12月31日实现的收益未达预期。

严跃进指出，资产减值准备的计提，本质上是企业审慎经营理念的体现。尤其在房地产市场房价调整的背景下，企业能够客观正视资产的定价环境，科学研判资产未来价值走势并作出理性判断，这充分体现了其健全的企业治理体系与规范的内控管理水平。

值得注意的是，存货跌价准备正逐渐成为吞噬招商蛇口归母净利润的“黑洞”。北京商报记者梳理发现，2021—2024年，招商蛇口计提的存货跌价准备分别为17.19亿元、36.41亿元、22.76亿元及35.75亿元，四年累计高达112.11亿元；加上2025年的32.69亿元，累计存货跌价准备进一步升至144.8亿元。

受到存货跌价准备的影响，2021—2024年，招商蛇口归母净利润分别减少34.56亿元、45.58亿元、17.65亿元及43.44亿元。

严跃进表示，从短期来看，资产减值准备的计提会直接压缩企业当期利润空间，但从长期经营角度来看，此举有助于企业全面、真实地掌握资产状况，厘清资产质量底数，为后续营销和存量资产的高效盘活提供有力支撑，推动各项经营工作有序进行。

新管理层迎来战略窗口期

在营业收入与归母净利润持续承压的背景下，巨额资产减值准备这一看似负面财务操作，对于刚刚完成“换帅”的招商蛇口而言，或许并非利空，反而成为新管理层轻装上阵的契机。

2025年9月，招商蛇口董事长、总经理双双更替。以朱文凯董事长、聂黎明总经理为核心的新管理团队上任；2026年3月3日，招商蛇口副总经理刘晔因工作调动辞职，赴中国南山开发（集团）股份有限公司任职，并已担任该公司党委副书记。

业内人士指出，面对过去五年累计超144亿元的存货跌价准备，新任管理团队或将迎来难得的战略窗口期。

严跃进表示，从短期来看，资产减值准备会直接压缩企业当期利润空间；但从长期经营角度分析，此举有助于企业全面、真实地掌握资产底数，明确经营方向，为未来优化业务布局提供基础。

北京商报记者注意到，招商蛇口曾于2021年提出“三个转变”发展战略，重点推动开发与经营并重、轻重资产协同发展。从实际成效来看，2025年公司资产运营收入达71.73亿元，同比增长0.32%；物业服务营业收入167.26亿元，同比增长8.35%。两大板块均实现营收正增长，优于传统开发业务。

严跃进称，招商蛇口新一届管理团队可继续坚持轻重资产结合的运营模式。当前行业虽普遍推崇轻资产运营，但近年来重资产价格处于相对低估区，具备阶段性布局价值，其应用场景也不局限于传统物业服务领域。由此可见，企业采用轻重资产结合的发展模式，未来仍具备广阔的市场空间与发展机遇。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，招商蛇口积极布局轻资产领域，核心逻辑在于其收益具有稳定性。当前，轻资产及物业服务收入占比虽低，但随着管理运营资产规模与物业面积的持续扩大，相关收入有望稳步增长。从行业周期与企业经营角度看，该战略具有显著的抗周期下行能力，能有效对冲房地产开发主业的金融收益下滑风险。

北京商报记者 李晗