Je viens de recevoir une question de quelqu’un sur la façon de vendre réellement mes actions REIT, et j’ai réalisé que beaucoup de gens ne comprennent probablement pas complètement les différences entre faire cela avec des REIT cotés en bourse et ceux non cotés. Ça vaut la peine d’expliquer car le processus est assez différent selon ce que vous détenez.

Donc d’abord, qu’est-ce qu’un REIT ? En gros, ce sont des sociétés qui possèdent ou financent des biens immobiliers générant des revenus dans différents secteurs — immeubles de bureaux, espaces commerciaux, appartements, hôtels, centres de données, ce genre de choses. L’intérêt est que vous obtenez une exposition à l’immobilier sans avoir à acheter une propriété réelle. Elles sont tenues de distribuer au moins 90 % de leurs revenus aux actionnaires sous forme de dividendes, c’est pourquoi elles offrent généralement des rendements de dividendes assez solides.

Si vous détenez des REIT cotés en bourse, la vente est simple. Vous passez par votre compte de courtage comme pour n’importe quelle action. La liquidité n’est généralement pas un problème, vous pouvez donc vendre vos actions à la valeur du marché assez rapidement. La partie délicate, c’est que les conditions du marché peuvent évidemment influencer le prix que vous obtenez — les valorisations des REIT évoluent avec les tendances immobilières plus larges et le sentiment du marché.

Les REIT non cotés, eux, c’est une tout autre histoire. Ils ne sont pas listés sur des bourses publiques, donc la liquidité est beaucoup plus limitée. La plupart des investisseurs doivent les conserver pendant cinq à sept ans avant de pouvoir même les vendre. Et même après cette période de blocage, trouver des acheteurs peut être difficile. Certains REIT non cotés ont des programmes de rachat, mais ils offrent généralement une remise par rapport à la valeur nominale. Les frais peuvent aussi réduire vos gains — parfois jusqu’à 15 % du prix d’offre si vous essayez de sortir précocement.

Il y a aussi l’aspect fiscal. Si vous vendez vos actions REIT pour plus que ce que vous avez payé, c’est une plus-value. Si vous les détenez moins d’un an, vous payez l’impôt sur le revenu ordinaire. Si vous les gardez plus longtemps, vous bénéficiez du traitement plus avantageux des plus-values à long terme. Les dividendes eux-mêmes sont imposés comme un revenu ordinaire, pas au taux réduit des dividendes qualifiés, mais selon votre situation, il peut y avoir des déductions disponibles.

Supposons que vous ayez acheté des actions REIT pour 50 000 € et que vous les vendiez cinq ans plus tard pour 80 000 €. Ce bénéfice de 30 000 € est imposé au taux à long terme puisque vous l’avez détenu plus d’un an. Les dividendes que vous avez perçus en cours de route ? Imposés comme un revenu normal. Ça s’accumule, donc il vaut mieux comprendre tout ça avant de vendre mes positions REIT.

En résumé : les REIT cotés en bourse vous donnent la flexibilité de vendre quand vous le souhaitez, mais ceux non cotés comportent des restrictions sérieuses et des frais potentiels. Et la planification fiscale est importante — une détention plus longue joue clairement en votre faveur. Si vous envisagez de vendre, il vaut la peine de revoir d’abord les conditions spécifiques de votre REIT ou de parler avec quelqu’un qui peut vous expliquer les implications fiscales.