Je viens de réaliser que la plupart des gens qui cherchent un prêt hypothécaire n'ont aucune idée de comment fonctionne réellement le prêt par correspondance — et honnêtement, c'est assez intéressant de voir à quel point ce mode opératoire domine une grande partie du marché.

Donc voilà : le prêt par correspondance, c'est essentiellement quand un prêteur plus petit (peut être une banque, une caisse de crédit ou une société de prêt hypothécaire indépendante) origine et clôture votre prêt sous leur propre nom, puis le vend immédiatement à un acteur plus grand. Cette grande société paie au prêteur initial ses coûts plus une prime, ce qui libère des fonds pour que le prêteur plus petit continue à en faire d’autres prêts. Plus d’un prêt sur quatre en 2023 a été obtenu via le prêt par correspondance, mais je parie que la plupart des emprunteurs ne s’en sont jamais rendu compte.

Ce qui rend le prêt par correspondance intéressant, c’est qu’il s’agit d’un modèle hybride. Contrairement à un courtier en prêts hypothécaires qui vous met simplement en relation avec des prêteurs, les prêteurs par correspondance approuvent et clôturent réellement votre prêt eux-mêmes. Mais comme les courtiers, ils ont des relations avec plusieurs investisseurs et accèdent à différents programmes de prêt. C’est là leur vrai avantage : ils peuvent faire le tour de votre dossier pour vous trouver les meilleures taux et conditions auprès de leurs diverses sources de financement.

Les mécanismes sont un peu plus complexes cependant. Si vous travaillez avec un prêteur par correspondance délégué, il gère l’évaluation en interne. Les correspondants non délégués ? C’est le prêteur acheteur qui fait ce travail à la place. Et voici quelque chose que les gens ne réalisent pas toujours : la plupart des prêteurs par correspondance ne financent pas leurs prêts avec leur propre argent — ils utilisent des lignes de crédit en stock pour clôturer votre prêt à court terme, puis reconstituent cette ligne de crédit une fois qu’ils ont vendu votre prêt.

Laissez-moi vous expliquer les avantages et inconvénients que je vois avec le prêt par correspondance. Du côté positif, vous avez accès à une gamme plus large de programmes de prêt puisqu’ils travaillent avec plusieurs investisseurs. C’est énorme si vous avez une situation financière non standard ou si vous avez besoin d’un prêt FHA avec des critères spécifiques. Vous bénéficiez aussi d’un meilleur pouvoir de négociation sur les prix — un prêteur par correspondance peut vous trouver des taux compétitifs et potentiellement réduire les frais de clôture par rapport à ce que vous négocieriez seul. De plus, si les taux baissent après que vous avez verrouillé, ils peuvent renégocier un meilleur taux avec leur investisseur.

La rapidité est aussi un point important. Avec un prêteur par correspondance délégué, vous travaillez directement avec la société qui gère tout — évaluation, financement, tout le processus. Moins d’intermédiaires signifie généralement moins de retards.

Mais il y a aussi de vrais inconvénients. Premièrement, votre prêt doit toujours respecter les critères de celui qui l’achète — généralement Fannie Mae, Freddie Mac, FHA ou VA. Cela limite la flexibilité par rapport à certains prêteurs privés. Deuxièmement, les correspondants non délégués peuvent être plus lents parce que le prêteur acheteur doit faire l’évaluation, ce qui ajoute une étape. Et voici la partie agaçante : après la clôture, votre prêteur par correspondance vend votre prêt, et l’investisseur peut aussi vendre les droits de service. Vous pourriez donc finir par travailler avec une société totalement différente pour vos paiements mensuels, même si vous aviez apprécié votre prêteur initial.

Toute la structure du prêt par correspondance est en fait assez astucieuse d’un point de vue commercial — elle permet à de plus petits prêteurs de faire jeu égal avec des acteurs plus gros en accédant à des sources de capitaux plus importantes. Mais en tant qu’emprunteur, il est utile de comprendre comment cela fonctionne et si un prêteur par correspondance délégué (plus rapide, plus de contrôle) versus un non délégué (potentiellement plus lent) convient mieux à votre situation.