Scandale chez un promoteur taïwanais ! Après avoir signé un contrat de réservation, il s'est rétracté, n'a remboursé que l'acompte et a revendu le bien à un tiers. Le tribunal le condamne à verser 28,22 millions de dollars taïwanais.

Une femme de Taïwan, nommée Mme Zeng, avait conclu un accord pour acheter une maison à Jingcheng Construction pour 18,1 millions de dollars taïwanais, en versant un acompte de 100 000 dollars. Le promoteur a ensuite changé d'avis, ne proposant de rembourser que 120 000 dollars. Après plus de trois ans de procès, le promoteur a revendu le même logement pour 46,22 millions de dollars. Le tribunal de district de Qiaotou, à Taïwan, a finalement jugé que la faute incombait au promoteur et l'a condamné à verser 28,22 millions de dollars taïwanais, incluant la perte de profit et l'acompte.

(Contexte précédent : Série d'effondrements de chantiers ! Un promoteur de Chiayi prend la fuite, 24 millions de dollars d'acompte perdus ; quelles sont les failles du système de prévente à Taïwan ?) (Contexte complémentaire : Le volume des transactions immobilières à Taïwan au premier trimestre atteint le troisième plus bas niveau historique ! Les agents immobiliers déclarent franchement que "les prix ne grimperont plus")

Table des matières

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• Conditions sur le bon de réservation du promoteur
• Le tribunal calcule la "différence de prix non perçue"
• Le gain supplémentaire de 28 millions finalement entièrement restitué

Résumé des points clés

• Mme Zeng a conclu un accord pour acheter une maison à 18,1 millions de dollars, a versé un acompte de 100 000 dollars, mais le promoteur s'est rétracté.
• Pendant le procès, le promoteur a revendu le même logement à un prix grimpé à 46,22 millions de dollars.
• Le tribunal a condamné Jingcheng Construction à indemniser la perte de profit, plus l'acompte, pour un total de 28,22 millions de dollars.

Lorsque la différence de prix d'une maison atteint plus de 28 millions de dollars, le promoteur choisit-il de respecter le contrat ou de se rétracter ? Jingcheng Construction a opté pour cette seconde option.

Selon le jugement civil n° 159 de l'année 112 (2023) du tribunal de district de Qiaotou de Taïwan, l'histoire commence par un "pré-contrat" (bon de réservation). Mme Zeng a jeté son dévolu sur une maison neuve de Jingcheng Construction. Les deux parties ont convenu d'un prix total de 18,1 millions de dollars (stationnement inclus). La dame a versé un acompte de 100 000 dollars et signé le pré-contrat, se préparant à entamer la procédure de signature du contrat formel.

Contre toute attente, le promoteur s'est rétracté. Jingcheng Construction a probablement estimé avoir vendu trop bon marché et a refusé d'exécuter le contrat principal, proposant seulement de rembourser l'acompte de 100 000 dollars plus 20 000 dollars supplémentaires. Mme Zeng n'a pas accepté et a directement saisi la justice. Cette affaire a duré plus de trois ans.

Conditions sur le bon de réservation du promoteur

Lors du procès, Jingcheng Construction a avancé comme argument que le bon de réservation mentionnait noir sur blanc : "Ce prix doit être approuvé par la société, faute de quoi l'acompte versé sera remboursé sans intérêts" et "Ce prix ne peut être vendu qu'après approbation de la société ; en cas de désaccord, le remboursement s'effectuera sans intérêts et le contrat sera résilié sans condition". Le promoteur a soutenu que la société détenait le droit de décision final sur la vente, justifiant ainsi son revirement.

Juridiquement, le pré-contrat est un contrat qui "prévoit la signature future d'un contrat de vente formel", ce qui est distinct du contrat principal (acte de vente officiel). En clair, le simple fait d'avoir signé un pré-contrat ne signifie pas que le promoteur dispose d'une marge de manœuvre totale pour se rétracter ; la rupture du pré-contrat empêchant la conclusion du contrat principal engage également la responsabilité.

Le tribunal ne s'est pas arrêté aux petits caractères du bon de réservation, mais a examiné le fond. Puisque Jingcheng Construction avait accepté l'acompte et signé le pré-contrat, elle était tenue de signer le contrat principal. En revendant le logement et en rendant ainsi l'exécution du contrat impossible, le promoteur était responsable de cette inexécution.

En première instance comme en appel, le jugement a été favorable à Mme Zeng, mais le promoteur a de nouveau fait appel. Cependant, avant la fin du procès, le promoteur a revendu la maison à un prix plus élevé, fournissant ainsi lui-même la preuve qu'il avait "vendu trop bon marché au départ".

Le tribunal calcule la "différence de prix non perçue"

La perte de Mme Zeng n'était pas l'acompte de 100 000 dollars, mais le "manque à gagner" (perte de profit). Il s'agit de la réparation du préjudice en droit civil, qui ne prend pas seulement en compte la perte effective, mais aussi le profit escompté non réalisé.

L'avocat de Mme Zeng a directement utilisé le prix de vente effectif du logement par le promoteur lui-même comme preuve de la valeur de marché. Pendant le procès, Jingcheng Construction a revendu le même logement, stationnement compris, pour 44,52 millions de dollars plus 1,7 million, soit un total de 46,22 millions de dollars. En déduisant le prix initial convenu de 18,1 millions de dollars, la différence s'élève à 28,12 millions de dollars, ce qui constitue le manque à gagner de Mme Zeng.

Le grand public pense souvent que la rétractation du promoteur se solde au maximum par le double de l'acompte. Mais le tribunal a directement calculé le manque à gagner, dont le montant est près de trente fois supérieur à l'acompte.

En ajoutant l'acompte initial de 100 000 dollars, Jingcheng Construction doit indemniser Mme Zeng à hauteur de 28,22 millions de dollars taïwanais, avec intérêts au taux annuel de 5 % à compter du 17 juillet 2024 jusqu'au jour du paiement intégral. Les frais de procédure sont également entièrement à la charge du promoteur. (Mme Zeng peut demander une exécution provisoire en fournissant une garantie de 9,41 millions de dollars ; Jingcheng Construction doit fournir une garantie de 28,22 millions de dollars pour éviter l'exécution provisoire.)

Le gain supplémentaire de 28 millions finalement entièrement restitué

Le gain escompté par Jingcheng Construction n'était au départ qu'une économie de 20 000 dollars supplémentaires à rembourser. Pour économiser ces 20 000 dollars, le promoteur a parié sur un procès, et s'est vu infliger un jugement l'obligeant à payer 28,12 millions de dollars de manque à gagner, plus 100 000 dollars d'acompte. La quasi-totalité de la plus-value réalisée en revendant à un autre a été restituée, et le promoteur a en plus dû supporter les coûts du procès pendant plus de trois ans.

Il s'agit d'une affaire civile immobilière très particulière. Si le promoteur n'avait pas vendu le bien pendant la procédure, l'issue aurait probablement été différente.

Questions fréquentes

Le promoteur peut-il se rétracter après la signature du contrat et se contenter de rembourser l'acompte ?

Pas nécessairement. Le tribunal a estimé que le promoteur était tenu de signer le contrat principal. Si l'inexécution est imputable au promoteur, la partie lésée peut réclamer le manque à gagner, et pas seulement le remboursement de l'acompte. Dans cette affaire, le promoteur a été condamné à verser 28,22 millions de dollars.

Qu'est-ce que le "manque à gagner" (perte de profit) ?

Le manque à gagner est une forme de réparation du préjudice en droit civil, désignant le profit qu'une partie aurait dû réaliser mais n'a pas obtenu. Le tribunal a utilisé le prix de revente de 46,22 millions de dollars comme valeur de marché, et après déduction du prix initial convenu de 18,1 millions de dollars, a calculé un manque à gagner de 28,12 millions de dollars.