Recentemente, percebi que o tema dos preços de imóveis no Vietnã está se tornando cada vez mais popular, especialmente os dados de Hanói são realmente assustadores. O indicador de relação preço/renda (HPR) pode refletir se o mercado imobiliário de uma cidade está superaquecido, e a situação atual de Hanói realmente merece reflexão profunda.

Primeiro, vamos aos números. Atualmente, a relação preço/renda de Hanói já atingiu 27,7 vezes, muito acima da média de longo prazo de 23,35 vezes, sendo também a mais alta desde o pico de 2016 a 2017. Em outras palavras, uma pessoa de renda média precisaria de mais de 27 anos sem gastar nada para comprar uma casa, o que reflete uma queda evidente na capacidade de pagamento dos compradores.

Por que isso acontece? Existem alguns fatores por trás. Primeiro, a oferta ainda é apertada, especialmente nas áreas centrais e com boa infraestrutura, onde a demanda supera a oferta. Segundo, o fluxo de capital, após a liquidez restrita de 2022 a 2023, voltou a direcionar-se para o setor imobiliário, especialmente para ativos de apartamentos com propriedade clara, que voltaram a atrair famílias e investidores de longo prazo. Terceiro, os custos de construção aumentaram, com preços de terrenos, mão de obra e financiamento subindo, elevando os preços de imóveis novos e impulsionando o mercado de imóveis usados.

Curiosamente, há muitas semelhanças entre os preços de imóveis no Vietnã e na China. O setor imobiliário vietnamita representa de 60 a 70% do patrimônio familiar, com uma taxa de propriedade de cerca de 90%, uma dependência semelhante à da China na época. Mas há uma diferença crucial — atualmente, apenas 45% da população vietnamita é urbanizada, muito abaixo dos 65 a 67% da China, o que significa que a demanda real por moradia no Vietnã ainda tem grande potencial de crescimento.

Ao comparar com a China, fica mais claro. Os preços de imóveis em relação à renda na China e no Vietnã parecem semelhantes, ambos entre 27 e 28 vezes, mas suas estruturas de mercado são completamente diferentes. Desde 2022, a China começou a perder população, com excesso de oferta de imóveis — há imóveis suficientes para acomodar 150 milhões de pessoas, com mais de 4 milhões de unidades construídas por ano. A crise decorre do excesso de oferta, alta alavancagem e expectativas de valorização de longo prazo. No Vietnã, ao contrário, a população ainda cresce, a urbanização está longe de saturar, com apenas 100 mil unidades construídas por ano, enquanto há uma escassez de 300 mil, principalmente em moradias comuns e habitações sociais. Simplificando, a China precisa ajustar por excesso de imóveis, enquanto o Vietnã realmente não tem imóveis suficientes.

Então, o mercado imobiliário vietnamita pode passar por uma correção profunda semelhante à da China? Do ponto de vista de risco, a rápida elevação da relação preço/renda realmente traz perigos — capacidade de pagamento dos compradores diminui, retorno de aluguel cai, e há uma maior diferenciação entre projetos e regiões. Mas o ambiente de crédito atual é mais prudente do que em 2016-2017, e o quadro legal também está mais rigoroso, o que significa que os riscos são mais locais, relacionados a segmentos específicos, e menos propensos a se transformar em uma bolha de mercado total.

O impacto sobre diferentes grupos também varia. Para os compradores residenciais, está realmente difícil agora, mas nos próximos anos, os projetos de habitação social podem aliviar essa situação, além de dispersar a população para áreas suburbanas, o que pode otimizar os custos de construção. Os investidores, por outro lado, precisam ser mais cautelosos, pois a estrutura de fluxo de caixa do setor imobiliário está mudando, e as expectativas de valorização de capital não são mais tão otimistas. Todo o mercado de apartamentos já entrou em uma fase de avaliação mais alta, saindo do estágio de acumulação.

Em resumo, embora a relação preço/renda do Vietnã esteja próxima dos níveis pré-crise na China, o país ainda não possui as condições estruturais para uma bolha estourar, sendo que a principal diferença está na relação entre oferta e demanda e na estrutura demográfica. Essa alta nos preços no Vietnã pode ser mais uma oscilação normal do processo de urbanização do que uma bolha irracional. No entanto, é importante acompanhar de perto as políticas e a diferenciação do mercado no futuro. O que vocês acham dessa onda de valorização imobiliária no Vietnã?