Усиление регулирования предложения на стороне предложения — ключевой инструмент оживления существующих активов на рынке недвижимости

Будучи важной отраслью для национальной экономики и одним из ключевых источников благосостояния жителей, развитие рынка недвижимости находится под пристальным вниманием. При детальном изучении «плана “15-й” пятилетки» (纲要) обнаруживается, что «оживление запасов» стало одним из ключевых слов, характеризующих развитие недвижимости в ближайшие пять лет.

«План “15-й” пятилетки (纲要)» не только выдвигает требования «согласовывать с существующим жильём, изменениями численности населения и т.п.» с точки зрения источника предложения земли, но и конкретно для существующих запасов земли, объектов в стройке, запасов готовых к реализации товаров на рынке жилья и т.п. формулирует ряд мер по их «оживлению». При этом прямо указывается, что выделенная, но не освоенная земля и объекты в стройке должны быть «классифицированно разлпощены»; для запасов товарного жилья и простаивающих коммерческих объектов также предстоит продвигать «оживление и использование».

Почему «план “15-й” пятилетки (纲要)” так сильно акцентирует внимание на оживлении запасов в недвижимости? Заместитель руководителя исследовательского центра Государственного совета по развитию Дому Ван Жиминь (王瑞民) сообщил корреспонденту Securities Times, что после того как урбанизация перешла в стадию стабильного развития, интенсивность разработки земли в некоторых городах, куда идёт чистый приток населения, уже превысила международную контрольную линию в 30%, а в части городов даже — 50%, что подталкивает города развиваться за счёт запасных (существующих) земель, тем самым создавая пространство для улучшения промышленных возможностей и качества жизни.

Исследователь Института макроэкономических исследований Национальной комиссии по развитию и реформам Лиу Линь (刘琳) отмечает, что на рынке на данный момент главные проблемы — высокий объём запасов недвижимости и сложность их реализации. По состоянию на конец февраля 2026 года площадь квартир, находящихся в продаже, в Китае составляет почти 800 миллионов квадратных метров, находясь на исторически максимальном уровне. Помимо площади к продаже, также значительна нагрузка по запасам объектов в стройке и выделенной, но не освоенной земли. Кроме того, из-за факторов вроде слишком высокого планового соотношения (配比) предложение по коммерческим помещениям и гаражам долгое время было избыточным, а давление по реализации существенно выше, чем по жилой недвижимости. Эти запасы «связывают» у девелоперов значительные средства: это ограничивает ликвидность, влияет на инвестиционные возможности девелоперов, а из-за постоянного возникновения финансовых затрат ещё больше усиливает риски их деятельности.

Директор Центра исследований недвижимости Китайского университета Цинхуа Хэнлун У Цзинь (吴璟) считает, что давление по реализации недвижимости высокое, а неопределённость восстановления спроса требует срочного принятия корректировки со стороны предложения как ключевой меры для снятия рыночного давления. В «плане “15-й” пятилетки (纲要)» акцент на «запасы» напрямую продолжает линию, предложенную в ходе Центральной рабочей конференции по городским делам: «переориентация развития городов преимущественно на повышение качества и эффективности в части запасов». Ключ к реализации — чтобы каждый город проводил меры в отношении запасных активов разных типов, и в процессе поэтапного продвижения вырабатывал воспроизводимые модели.

Что касается запасов товарного жилья, Центральное правительство определило, что прямо поощряется выкуп запасов жилья для обеспечения гарантийного жилья, а местным органам власти поддерживается выпуск специальных облигаций для увеличения средств на выкуп. Это уже стало важной мерой по преодолению запасов недвижимости и совершенствованию системы жилищных гарантий. С 2025 года работа по выкупу и хранению (收储) запасов жилья в разных местах постоянно продвигается; по неполной статистике, на данный момент более 60 городов по всей стране официально поддерживают выкуп запасов жилья. По мониторингу Института по вопросам цен (中指研究院) с 2025 года суммарный объём специальных облигаций, выпущенных такими провинциями как Чжэцзян и Сычуань, для обеспечения гарантийного жилья за счёт выкупа запасов коммерческого жилья превысил 4,3 млрд юаней.

Люу Линь рассказал корреспонденту: помимо специальных облигаций местных правительств, в сфере средств для выкупа и хранения поддерживающие политики также включают ипотечные кредиты на коллективные покупки жилья группами в сфере жилищной аренды и повторные льготные кредиты для гарантийного жилья. В процессе изучения выкупа запасов недвижимости поддерживающие меры постоянно оптимизируются, а охват выкупа расширяется до различных типов уже построенных либо находящихся в стройке, но не реализованных объектов, объектов, возникших в результате судебного урегулирования, а также запасов вторичного жилья. После выкупа и хранения назначение запасов жилья расширяется с обеспечения гарантийного жилья до расселения (安置房), общежитий студентов или предприятий, жилья для талантов (人才房) и т.п.

Средства — это базовая гарантия для осуществления выкупа и хранения запасов товарного жилья. Директор Центра городов и конкурентоспособности Института финансовых стратегий Китайской академии общественных наук Нипэнфэй (倪鹏飞) предлагает: в настоящее время следует создать многоканальную модель выкупа и хранения, где ведущую роль играет правительство и в которой участвует общество, а также построить многоуровневую систему средств с ведущей ролью правительства, включающую расширение масштабов специальных облигаций, расширение масштабов политических кредитов, комплектацию кредитами коммерческих банков, привлечение общественных средств и участие и т.д. Кроме того, работа по выкупу и хранению также должна сочетаться с реконструкцией нового жилья и повышением качества городов; с высвобождением улучшающего спроса; и с реконструкцией старого жилья. Помимо этого, нужно создать разумные механизмы стимулирования, ограничений и гарантий.

Что касается оживления и использования простаивающих коммерческих и офисных помещений, Люу Линь отмечает, что в прошлом некоторые регионы уже продвигали такие меры, например, предоставляли налоговые льготы для поддержки корректировки форматов деятельности; в будущем, вероятно, будут исследованы и другие пути оживления.

У Цзинь предлагает: для находящихся в стройке и даже только что построенных, но не использованных офисных объектов недвижимости следует своевременно рассмотреть смену назначения. Для офисных объектов недвижимости, которые временно остановлены или долго простаивают, приоритет следует отдавать смене назначения как способу их оживления. Для диапазона охвата по выкупу и реконструкции уже построенного товарного жилья следует расширить его также на офисные объекты. При этом поощряется и поддерживается стремление действующих офисных объектов недвижимости к дифференцированной конкуренции, включая дифференциацию по программно-аппаратным условиям и дифференциацию по позиционированию в отрасли.

Говоря о запасах простаивающей земли, Ван Жиминь указывает, что в основном их можно разделить на три типа: низкоэффективная промышленная земля; земля, удерживаемая проблемными девелоперами; и земельные участки, выставленные на торги местными инвесткомпаниями (城投) или государственными предприятиями. Для последних двух типов можно рассмотреть выкуп и хранение; для низкоэффективной промышленной земли можно заимствовать практику Сингапура по системе «белой земли» (white land / «белые участки»), исследуя пути преобразования между различными назначениями земли, чтобы обеспечить богатую поддержку политики для «преобразования завода в офис» (工改办), «преобразования завода в жильё» (工改居) и «преобразования завода в коммерцию/жильё» (商改居). Для социального капитала и компаний, активно участвующих в продвижении оживления запасов земель, создаются участки «белой земли» в определённой пропорции: допускается, чтобы пользователи земли, отвечающие условиям, могли изменить назначение земли в соответствии с реальными потребностями в будущем, обеспечивая эффективные стимулы для активного участия социального капитала в обновлении городских запасов земель и т.п.

Вместе с тем Ван Жиминь также отмечает, что многие запасы земли, запасы жилья и объекты в стройке трудно оживить потому, что стоящие за ними долговые отношения сложны и трудно разрешимы. После снижения стоимости активов средства на выкуп сложно покрывают долги, стоящие за активами; а у соответствующих сторон, имеющих долю интересов, существуют серьёзные разногласия относительно разделения потерь.

Ранее Центральное правительство также поддерживало местные органы власти выпускать специальные облигации для выкупа простаивающих запасов земли. В пилотных регионах, где специальные облигации осуществлялись по принципу «самообслуживания и самозапуска» (自审自发), проекты с выкупом земли за счёт специальных облигаций уже были реализованы. По неполной статистике Института по вопросам цен, по состоянию на конец февраля 2026 года совокупная сумма по опубликованным в 28 провинциях предполагаемым проектам использования специальных облигаций для выкупа простаивающих запасов земли превысила 770 млрд юаней; фактический выпуск специальных облигаций превысил 3350 млрд юаней, что составляет около 43%.

Ответственный представитель Института по вопросам цен ожидает, что в будущем местные органы власти могут ускорить темпы выкупа и хранения простаивающих запасов земли, одновременно — через разумную корректировку планов по земле, а также через обмен участков — предложить наилучшее решение под потребности рынка в земельных ресурсах. На этом этапе поддерживающие и стимулирующие политики, включая межгородской и межзонный обмен землёй и поддержку корректировки планов земли (土地调规), всё ещё нуждаются в дальнейшем совершенствовании, чтобы «разблокировать узкие места».

«Для достижения целевой задачи по выведению запасов из рынка недвижимости, помимо стимулирования политики со стороны спроса, столь же важно регулирование и со стороны предложения», — сказал Люу Линь. Оживление запасов, как ожидается, будет иметь позитивную роль в ускорении выведения запасов и быстром восстановлении стабильности рынка. Далее предполагается, что усилия по регулированию со стороны предложения в недвижимости будут более значительными; в долгосрочной перспективе ожидается продвижение институциональных реформ. Это будет способствовать созданию новой модели развития рынка недвижимости, продвижению долгосрочной стабильности рынка и в итоге — развитию недвижимости высокого качества.