Hiểu rõ yêu cầu về tài sản FHA và tiêu chuẩn định giá

Khi bạn mua một ngôi nhà bằng cách tài trợ của Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), việc hiểu rõ các yêu cầu về tài sản của FHA thực sự có thể làm cho toàn bộ quá trình mua sắm của bạn trở nên suôn sẻ hơn. Các yêu cầu về tài sản của FHA tồn tại để bảo vệ bạn - người vay - bằng cách đảm bảo rằng bất kỳ ngôi nhà nào bạn mua không chỉ đáng giá tiền mà còn vững chắc về cấu trúc và an toàn để sống. Các tiêu chuẩn này vượt xa những gì các nhà cho vay thế chấp thông thường thường kiểm tra, đó là lý do tại sao việc làm quen với chúng trước khi đưa ra đề nghị là điều cần thiết.

Điều gì làm cho các yêu cầu về tài sản của FHA khác với các khoản vay thông thường

Sự khác biệt chính giữa tài trợ của FHA và tài trợ thông thường phụ thuộc vào những gì các nhà cho vay đang bảo vệ. Một đánh giá tiêu chuẩn cho một khoản vay thông thường chủ yếu tập trung vào việc liệu giá trị thị trường của tài sản có biện minh cho số tiền vay hay không. Các yêu cầu về tài sản của FHA có cách tiếp cận rộng hơn nhiều. Ngoài việc xác định giá trị thị trường hợp lý, một người đánh giá được FHA phê duyệt phải xác minh rằng tài sản là “an toàn, vững chắc và bảo mật.”

Điều này có nghĩa là một đánh giá của FHA không chỉ đơn giản là đánh giá giá trị của ngôi nhà của bạn. Nó là một cuộc kiểm tra an toàn toàn diện được ngụy trang dưới dạng một đánh giá giá trị. Người đánh giá sẽ kiểm tra tình trạng vật lý của tài sản - từ độ bền của nền móng đến tính năng hoạt động của các tiện ích - để xác nhận nó đáp ứng các tiêu chuẩn liên bang đã được thiết lập. Trách nhiệm kép này làm cho các đánh giá của FHA trở nên nghiêm ngặt hơn đáng kể so với các đánh giá thông thường, đó là lý do tại sao một số tài sản có thể vượt qua một đánh giá thông thường nhưng lại không đạt yêu cầu đánh giá của FHA.

Danh sách kiểm tra chính thức về các yêu cầu tài sản của FHA

Khi một người đánh giá được FHA phê duyệt đến thăm ngôi nhà tiềm năng của bạn, họ đang làm việc theo một bộ tiêu chí chi tiết được nêu trong Sổ tay Chính sách Nhà ở Đơn gia HUD. Hiểu các yêu cầu về tài sản của FHA giúp bạn biết những gì người đánh giá sẽ xem xét kỹ lưỡng:

• Các thành phần cấu trúc: Độ ổn định của nền móng, tình trạng mái và tuổi thọ dự kiến, lớp ngoài, độ bền của khung và sàn
• Hệ thống an toàn: Tình trạng dây điện và bảng điện, chiếu sáng đúng cách trong toàn bộ ngôi nhà, hệ thống sưởi và làm mát hoạt động
• Nước và thoát nước: Truy cập vào nguồn cung cấp nước sạch, nước nóng, dấu hiệu xâm nhập nước hoặc hư hỏng, thoát nước đầy đủ ra khỏi nền móng để ngăn ngừa tích tụ
• Tiện ích và thiết bị: Thiết bị bếp hoạt động, hệ thống cống hoặc septic đang hoạt động, thông gió đúng cách trong các không gian hẹp
• Nguy cơ môi trường: Không có sơn chì (đặc biệt quan trọng cho các ngôi nhà xây dựng trước năm 1978), bằng chứng về sự xâm nhập của sâu bọ như mối, sự hiện diện của kim loại nặng hoặc chất ô nhiễm trong đất
• Tình trạng bên ngoài: Lối đi và vỉa hè an toàn, không có dây điện nguy hiểm, an toàn tổng thể của tài sản

Sự nghiêm ngặt của các yêu cầu về tài sản của FHA phản ánh cam kết của FHA trong việc giữ cho người vay không mua các tài sản có thể trở thành gánh nặng tài chính hoặc nguy hiểm về an toàn trong tương lai.

Cách quy trình đánh giá FHA hoạt động

Thời gian đánh giá tài sản FHA thường kéo dài từ vài ngày đến một tuần. Một người đánh giá được chứng nhận bởi FHA sẽ đến thăm tài sản của bạn và tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng cả nội thất, ngoại thất và khu vực xung quanh. Họ sẽ so sánh ngôi nhà của bạn với các tài sản tương đương gần đây đã được bán trong khu vực và đánh giá điều kiện thị trường hiện tại để xác lập giá trị thị trường hợp lý.

Trong lần thăm này, người đánh giá sẽ ghi lại những phát hiện của họ trong Báo cáo Đánh giá Nhà ở Đồng nhất (UAR). Tài liệu chính thức này bao gồm các chi tiết về tài sản - năm xây dựng, diện tích, số lượng phòng - cùng với bất kỳ thiếu sót nào mà họ phát hiện. Quan trọng là, báo cáo sẽ xác định những vấn đề nào vi phạm các yêu cầu về tài sản của FHA, ước tính chi phí sửa chữa và đánh dấu những vấn đề nào phải được giải quyết trước khi khoản vay có thể được hoàn tất.

Các yêu cầu về tài sản của FHA không phải là ngẫu nhiên - chúng dựa trên hàng thập kỷ dữ liệu cho vay cho thấy những điều kiện tài sản nào dẫn đến rủi ro vỡ nợ hoặc sự không hài lòng của người vay. Đó là lý do tại sao một số vấn đề là “điều không thể thương lượng” trong khi những vấn đề khác có thể được thương lượng.

Kiểm tra nhà so với yêu cầu đánh giá FHA

Đây là điều mà nhiều người mua lần đầu hiểu sai: một đánh giá của FHA không giống như một cuộc kiểm tra nhà chuyên nghiệp, mặc dù chúng đôi khi chồng chéo lên nhau. Một đánh giá của FHA kết hợp giữa đánh giá giá trị và một cuộc kiểm tra an toàn bề mặt, nhưng không toàn diện như một cuộc kiểm tra nhà chuyên dụng do một chuyên gia có giấy phép thực hiện.

Sự khác biệt quan trọng là đánh giá của FHA là bắt buộc để bạn được phê duyệt khoản vay, trong khi kiểm tra nhà là tùy chọn. Tuy nhiên, việc có được một cuộc kiểm tra nhà độc lập vẫn được khuyến nghị cao. Một người kiểm tra nhà có giấy phép sẽ đi sâu vào các hệ thống cơ khí, vấn đề sâu bọ và các mối quan tâm bảo trì tiềm năng hơn những gì một người đánh giá thường sẽ làm.

Nếu đề nghị mua của bạn bao gồm điều kiện kiểm tra và người kiểm tra phát hiện ra vấn đề nghiêm trọng, bạn có thể đàm phán với người bán để sửa chữa hoặc giảm giá. Nếu không có điều kiện đó, bạn sẽ mất quyền đàm phán này - mặc dù bạn vẫn có thể rút lui và mất tiền đặt cọc nếu xuất hiện vấn đề.

Điều gì xảy ra khi xuất hiện vấn đề về yêu cầu tài sản của FHA

Một khi việc đánh giá hoàn tất, một trong ba kịch bản thường xảy ra. Nếu người đánh giá không tìm thấy vấn đề và tài sản đáp ứng tất cả các yêu cầu về tài sản của FHA, bạn đã sẵn sàng tiến tới việc hoàn tất. Nếu có vấn đề tồn tại, người cho vay của bạn có thể yêu cầu sửa chữa trước khi phê duyệt khoản vay.

Người bán thường chịu trách nhiệm thực hiện các sửa chữa cần thiết trừ khi hợp đồng của bạn quy định khác. Trong một số trường hợp, bạn có thể thương lượng để thực hiện sửa chữa sau khi hoàn tất, nhưng điều này ít phổ biến hơn. Nếu bạn muốn trang trải chi phí sửa chữa thông qua tài chính thay vì từ túi tiền của mình, khoản vay cải tạo FHA 203(k) cho phép bạn vay tiền cho cả việc mua nhà và chi phí cải tạo.

Một kịch bản quan trọng khác: điều gì sẽ xảy ra nếu giá trị được đánh giá thấp hơn giá đề nghị của bạn? Điều này tạo ra cái gọi là “khoảng cách đánh giá.” Bạn sẽ cần phải trả khoản chênh lệch bằng tiền mặt hoặc thương lượng lại giá mua với người bán. Nếu đề nghị của bạn không bao gồm điều khoản về đánh giá, việc rút lui có nghĩa là bạn sẽ mất tiền đặt cọc.

Chi phí thực tế và các yếu tố về thời gian

Chi phí này sẽ là bao nhiêu? Theo dữ liệu ngành, các đánh giá của FHA thường dao động từ $400 đến $900, tùy thuộc vào vị trí tài sản, kích thước và điều kiện thị trường địa phương. Bạn, người mua, sẽ chịu chi phí này, chi phí này thường được đưa vào chi phí hoàn tất khoản vay của bạn.

Thời gian đánh giá có giá trị trong bao lâu? Một đánh giá FHA ban đầu vẫn có giá trị trong 180 ngày. Nếu bạn cần một đánh giá cập nhật sau khi khoảng thời gian đó kết thúc, nó có giá trị trong 240 ngày đến một năm kể từ ngày báo cáo ban đầu. Thời gian này quan trọng nếu việc mua của bạn bị trì hoãn - bạn có thể cần một đánh giá mới nếu quá nhiều thời gian trôi qua.

Tại sao các yêu cầu về tài sản của FHA lại tồn tại? Bởi vì các khoản vay được bảo hiểm bởi FHA mang lại sự bảo đảm của liên bang, chính phủ có lợi ích trong việc đảm bảo rằng các tài sản này giữ giá trị và không trở thành nguy hiểm về an toàn. Các yêu cầu tài sản của FHA nghiêm ngặt bảo vệ bạn, người cho vay, và cuối cùng là các người nộp thuế hỗ trợ chương trình.

Điều rút ra: Các yêu cầu về tài sản của FHA tồn tại để bảo vệ bạn. Mặc dù chúng đôi khi có thể làm chậm các giao dịch hoặc tạo ra rào cản, nhưng chúng đại diện cho một nỗ lực chân thành để giữ cho bạn không phải kế thừa một tài sản kém giá trị hoặc nguy hiểm. Hiểu các tiêu chuẩn này trước khi bạn bắt đầu tìm nhà giúp bạn đặt mình vào vị trí đàm phán mạnh mẽ hơn và thiết lập kỳ vọng thực tế cho thời gian mua nhà của bạn.