زخم سوق الإسكان مقابل الواقع: ما تكشفه بيانات صندوق الاستثمار المتداول لبنّائي المنازل

قطاع الإسكان في الولايات المتحدة يرسل إشارات متباينة. على السطح، ارتفعت صناديق الاستثمار المتداولة لمقاولي المنازل مؤخرًا—مدفوعة بانخفاض أسعار الرهن العقاري وتوقعات واسعة لخفض أسعار الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي. لكن وراء العناوين الصاعدة يكمن صورة أكثر تعقيدًا تستحق الفهم لأي مستثمر يراقب هذا القطاع.

الانتعاش وراء صناديق مقاولي المنازل

كانت أسعار الرهن العقاري هي المحفز الرئيسي. حيث وصل سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا مؤخرًا إلى 6.46%، منخفضًا من 6.49% في الأسبوع السابق و7.23% قبل عام. هذا الانخفاض المستمر مهم لأنه مع كل انخفاض بمقدار نقطة مئوية، يتوسع عدد المشترين الذين يمكنهم تحمل شراء منزل.

يظهر التفاؤل في أداء الصناديق الاستثمارية مؤخرًا. على مدى الشهر الماضي، سجلت متابعات صناديق مقاولي المنازل الرائدة مكاسب: iShares U.S. Home Construction ETF (ITB) مرتفعة بنسبة 3.8%، Hoya Capital Housing ETF (HOMZ) مرتفعة بنسبة 3.7%، SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) مرتفعة بنسبة 2.4%، وInvesco Building & Construction ETF (PKB) مرتفعة بنسبة 0.4%. ليست حركات انفجارية، لكنها تعكس اهتمامًا متجددًا بالقطاع.

المنطق بسيط: تكاليف الاقتراض الأرخص يجب أن تترجم إلى مزيد من مبيعات المنازل وأنشطة البناء. ارتفعت مبيعات المنازل القائمة في يوليو لأول مرة خلال خمسة أشهر، مما يشير إلى استجابة السوق لتحسن القدرة على التحمل.

لماذا يراهن السوق على خفض أسعار الفائدة

كان التحول المحتمل للاحتياطي الفيدرالي نحو أسعار فائدة أدنى هو الدافع العاطفي لهذا الانتعاش. إذ جعل تباطؤ التضخم وتراجع سوق العمل من قضية التيسير النقدي أكثر إقناعًا. يراهن المستثمرون على أن خفض أسعار الفائدة في سبتمبر سيؤدي إلى تأثير متسلسل في سوق الإسكان، مما يعزز الطلب أكثر.

من ناحية التقييم، يبدو مقاولو المنازل جذابين. يتداول القطاع بمضاعف ربحية (P/E) قدره 9.42 مقارنة بـ 19.32 لمؤشر S&P 500 الأوسع، مما يشير إلى تقييم منخفض بشكل كبير—إذا كنت تؤمن بأن الأساسيات تبرر مضاعفًا أعلى.

تصنف صناعة الإسكان ضمن أعلى 6% من بين أكثر من 250 صناعة وفقًا لتصنيفات Zacks، مما يدل على أساسيات قوية مقارنة بالأقران.

الشقوق التي لا يريد أحد الحديث عنها

لكن البيانات تحكي قصة تحذيرية. انخفضت طلبات الرهن العقاري لشراء المنازل بنسبة 5% الأسبوع الماضي، لتصل إلى أدنى مستوى منذ فبراير. كما انخفضت طلبات إعادة التمويل بنسبة 15%. هذه ليست تقلبات طفيفة—بل تشير إلى تردد المشتريين.

الأكثر دلالة: تراجع ثقة مقاولي المنازل لأربعة أشهر متتالية، ووصلت إلى أدنى مستوياتها في 2024 في أغسطس. السبب؟ قيود القدرة على التحمل ونفسية المشتريين. العديد من مالكي المنازل المحتملين يجلسون على الخطوط الجانبية، يراهنون على أن خفض الأسعار أكثر سيؤدي إلى انخفاض الأسعار بشكل أكبر. هذا يخلق تناقضًا: انخفاض الأسعار لم يحفز تلقائيًا موجة شراء لأن توقعات انخفاض الأسعار أكثر انخفاضًا تخفف الطلب الفوري.

هناك أيضًا مشكلة هيكلية في العرض. سوق الإسكان في الولايات المتحدة يعاني من 15 سنة من نقص الإنتاج. حتى مع خفض أسعار الفائدة من قبل الفيدرالي، فإن معالجة هذا النقص ستستغرق سنوات. إنها مشكلة لا يمكن للسياسة النقدية وحدها حلها بسرعة.

نظرة عميقة: مقارنة بين خيارات صناديق مقاولي المنازل الأعلى تصنيفًا

iShares U.S. Home Construction ETF (ITB) هو الأكثر تركيزًا. مع $3 مليار دولار في الأصول المدارة، يضم 44 سهمًا تتبع مؤشر داو جونز لمقاولي البناء الأمريكي المختارين. نسبة المصاريف 39 نقطة أساس، ويتداول حوالي 2 مليون سهم يوميًا. منهجه المركز يعني تعرضًا أكبر لمقاولي المنازل الرائدين. تصنيفه Zacks #3 (Hold) مع مخاطر عالية.

SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) يوفر تنويعًا أوسع عبر منظومة البناء—مقاولو المنازل، منتجات البناء، تأثيث المنازل، تجارة التحسين، والأجهزة. مع أصول بقيمة 2.1 مليار دولار و35 سهمًا، هو الأكثر شعبية في القطاع من حيث الأصول. حجم التداول اليومي 2.2 مليون سهم، ونسبة المصاريف 35 نقطة أساس سنويًا. يحمل أيضًا تصنيف #3 (Hold) مع مخاطر عالية.

Invesco Building & Construction ETF (PKB) يتبع نهجًا مختلفًا مع 31 سهمًا متنوعًا جيدًا تتبع مؤشر ديناميكي للبناء والتشييد. لا تتجاوز حصة واحدة 5.5% من الأصول. أصغر بقيمة أصول 311.3 مليون دولار، وحجم التداول اليومي أخف (26,000 سهم)، وتبلغ رسومه 0.62% سنويًا. يحمل نفس تصنيف #3 (Hold) مع مخاطر عالية.

Hoya Capital Housing ETF (HOMZ) هو الأوسع، يغطي 100 شركة عبر مشغلي الإيجارات، مقاولي المنازل، خدمات التحسين، وتقنية العقارات. جمع أصولًا بقيمة 45.3 مليون دولار ويبلغ معدل الرسوم 30 نقطة أساس. مع تداول 3,000 سهم يوميًا، السيولة محدودة. ويحمل التصنيف الوحيد السلبي: #4 (Sell).

ماذا يعني هذا لمحفظتك

يعكس قطاع صناديق مقاولي المنازل نقطة تحول في الصناعة. الانتعاش الأخير حقيقي، لكنه مبني جزئيًا على الأمل وليس على طلب مؤكد. انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري ضروري لكنه غير كافٍ لضمان مكاسب مستدامة.

التوتر بين تحسين القدرة على التحمل والنفسية الشرائية—بالإضافة إلى تحديات العرض طويلة الأمد—يشير إلى أن الأمر ليس مجرد “اشترِ عند الانخفاض”. كل صندوق يقدم ملفات مخاطر وعوائد مختلفة اعتمادًا على مستوى قناعتك وتحملك للمخاطر. الخيارات المركزة (ITB، XHB) تقدم بيتا أعلى؛ والخيارات المتنوعة (PKB، HOMZ) تنشر المخاطر ولكن قد تتأخر في أداء قوي عند التعافي.

بالنسبة للمستثمرين الذين يفكرون في التعرض، النهج الحكيم هو مراقبة ما إذا كانت طلبات الرهن العقاري ستنتعش مع استقرار الأسعار. إذا لم يحدث ذلك، فهذا يشير إلى أن توقعات أسعار الفائدة—وليس الواقع—هي التي تسيطر على سلوك المشتريين، مما قد يحد من ارتفاع الصناديق.