فهم الرهون العقارية الزومبي: تهديد الرهن الثانوي الذي يطارد مالكي المنازل اليوم

المشكلة المتزايدة: لماذا لن تظل هذه الديون القديمة مدفونة

تخيل هذا: لقد كنت تقوم بسداد الرهن العقاري لسنوات، معتقدًا أنك في الأمان. ثم في يوم من الأيام، تصل رسالة تحصيل تطالب بالسداد على قرض كنت تظن أنه قد انتهى منذ زمن بعيد—أحيانًا منذ أكثر من عقدين من الزمن. هذه ما يُطلق عليه “رهون زومبي” أصبحت مشكلة متزايدة تؤرق مالكي المنازل، خاصة بعد طفرة العقارات في السنوات الأخيرة.

هذه الظاهرة ليست جديدة، لكنها تعود بقوة مفاجئة. عندما ارتفعت قيم المنازل بشكل كبير خلال فترة انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري أثناء الجائحة، أدى ذلك إلى تأثير جانبي غير مقصود: بدأ جامعوا الديون والمقرضون في استرجاع الرهون الثانية القديمة غير المدفوعة وملاحقة مالكي المنازل بشكل مكثف للمبالغ المستحقة. وفقًا لتحقيقات حديثة، فإن نشاط الحجز على الرهون الثانية القديمة أثر على عشرات الآلاف من العقارات في ولايات فردية خلال عامين فقط.

يشير ارتفاع عمليات البحث على Google عن “رهن زومبي” إلى أن الكثير من الناس يواجهون الآن إشعارات تحصيل ومكالمات هاتفية تهدد بخصوص ديون تعود لعدة عقود. هذا الاتجاه المقلق دفع مكتب حماية المستهلك المالي إلى اتخاذ إجراء العام الماضي بتحذير لمجموعي الديون من أن التهديد باتخاذ إجراءات قانونية بشأن ديون منتهية الصلاحية يخالف القانون الفيدرالي.

الأصول: كيف أصبحت الرهون الثانية زومبي

فهم الرهون الزومبي يتطلب العودة إلى الأزمة المالية. عادةً ما تنشأ هذه الديون من قروض “الطابق العلوي” أو “80/20” التي كانت شائعة في السنوات التي سبقت 2008. إليك كيف كانت تعمل:

رهن الطابق العلوي يجمع بشكل أساسي بين قرضين. الرهن الأساسي يغطي 80% من سعر شراء المنزل، بينما التمويل الثاني يغطّي الـ20% المتبقية. سمح هذا الهيكل للمشترين بتمويل كامل 100% من الشراء دون دفع تأمين الرهن العقاري الخاص.

عندما ضربت الأزمة الاقتصادية الكبرى وتهاوت قيم المنازل، لم يتمكن العديد من المقترضين من مواكبة المدفوعات. بعض المقرضين ببساطة تخلى عن هذه الرهون الثانية كديون سيئة أو باعها لوكالات التحصيل مقابل مبالغ زهيدة. في كثير من الحالات، توقف المقرضون عن التواصل مع المقترضين ولم يرسلوا إشعارات تحصيل رسمية. بطبيعة الحال، افترض مالكو المنازل أن ديونهم قد تم مسامحتها أو إلغاؤها أو شطبها—وتابعوا حياتهم.

وبالتالي، أصبحت القروض خاملة، لدرجة أن مالكي المنازل نسوا أنها كانت موجودة أصلاً. ثم جاءت انتعاشة السوق العقاري. مع ارتفاع قيمة العقارات بشكل كبير، خاصة في بعض الأسواق، أصبحت هذه “ديون الزومبي” ذات قيمة مرة أخرى للمجمعين الباحثين عن استردادات سريعة.

حقوقك: ما تحميه القوانين فعلاً

موقف مكتب حماية المستهلك المالي واضح: لا يمكن لمجموعي الديون قانونيًا متابعة الديون التي تجاوزت مدة التقادم أو التي انتهت صلاحية قانون التقادم الخاص بها في الولاية. معظم الرهون الزومبي تقع ضمن هذه الفئة. وفقًا لمدير المكتب روهيت تشوبرا، “لا يحق لمجموعي الديون الادعاء بعدم علمهم بالقانون أو بعدم علمهم بعمر الدين. إذا انتهت صلاحية قانون التقادم، فإن اتخاذ إجراءات قانونية، أو التهديد بالدعوى أو الحجز قد يكون غير قانوني.”

مجموعو الديون من الأطراف الثالثة الخاضعين لقانون ممارسات جمع الديون العادلة (FDCPA) يواجهون قيودًا محددة. لا يمكنهم:

• بدء إجراءات الحجز على ديون منتهية الصلاحية
• متابعة التحصيل بعد انتهاء مدة قانون التقادم في الولاية
• مضايقة، إساءة معاملة، أو تهديد مالكي المنازل بإجراءات قانونية غير قانونية

ومن المهم أن يكون لمالكي المنازل حقوق أيضًا. إذا تم الاتصال بك بشأن دين قديم، يمكنك طلب من الدائن تقديم تفاصيل مكتوبة تتضمن المبلغ المستحق ومن أصدر القرض الأصلي. كما لا يمكنك أن تتعرض للمضايقة أو التهديد غير القانوني بالحجز.

اتخاذ الإجراءات: خطوات لحماية نفسك

إذا تلقيت إشعار تحصيل على رهن عقاري قديم، قاوم الرغبة في الذعر أو الامتثال تلقائيًا. بدلاً من ذلك، اتبع هذه الخطوات العملية:

طلب الوثائق: اتصل بمجمع الديون واطلب التحقق الكتابي من الدين. هم ملزمون قانونيًا بتقديم ذلك، بما في ذلك تفاصيل المبلغ المستحق، ومن أصدر القرض، وحقوقك بموجب قوانين جمع الديون الفيدرالية.

جمع أدلتك الخاصة: إذا كنت تعتقد أنك سددت الرهن، اجمع جميع الوثائق ذات الصلة. ابحث عن سندات إعادة التملك أو سجلات الدفع التي تثبت أنك أتممت السداد. إذا لم تكن سجلاتك الشخصية كافية، تحقق من سجلات منطقتك، التي عادةً ما تحتفظ بهذه المعلومات علنًا.

فهم قوانين ولايتك: تتعامل الولايات المختلفة مع الديون القديمة بشكل مختلف. بعض الولايات تلغي الديون القديمة تمامًا، وأخرى تفرض حدود زمنية على محاولات التحصيل، وبعضها يسمح بالتحصيل لكنه يمنع الحجز. استشر محاميًا مطلعًا على قوانين ولايتك لفهم مسؤوليتك المالية الفعلية.

اعرف متى تكون محميًا: حتى لو لم تسدد القرض، قد لا تكون مسؤولاً اليوم. إذا انتهت صلاحية قانون التقادم في ولايتك على الدين، فإن وسائل القانون المتاحة للدائن تكون محدودة جدًا أو غير موجودة.

فكر في اللجوء القانوني: إذا انتهك مجمع الديون قانون ممارسات جمع الديون العادلة—على سبيل المثال، من خلال التهديد باتخاذ إجراءات حجز غير قانونية على دين منتهي الصلاحية—قد يكون لديك أساس لمقاضاتهم.

تقديم شكوى وطلب المساعدة

إذا كنت تعتقد أنك تتعرض لملاحقة غير عادلة بشأن رهن زومبي أو أي دين قديم آخر، يوفر مكتب حماية المستهلك المالي آلية لتقديم الشكاوى. يمكنك التقدم مباشرة إلى الوكالة، التي تتعاون مع مسؤولي إنفاذ القانون في الولايات لتعقب المجمعين الذين يستخدمون أساليب غير قانونية.

الخلاصة: على الرغم من أن الرهون الزومبي مشكلة حقيقية، إلا أنك لست بلا دفاع. فهم حقوقك بموجب القانون الفيدرالي وقوانين الولاية، وجمع الوثائق اللازمة، وطلب المشورة القانونية عند الحاجة يمكن أن يساعد في حمايتك من المجمعين الذين يحاولون إحياء ديون تعود لعدة عقود.