فخ العائدات العالية: لماذا قد تكون Realty Income الخيار الأفضل بدلاً من الاستثمار في AGNC

عندما لا يكون المزيد دائمًا أفضل

بالنسبة للمستثمرين الذين يركزون على الدخل، يمكن أن يكون جاذبية عوائد الأرباح ذات الرقمين لا تقاوم. استثمار AGNC يتفاخر بعائد مثير للإعجاب بنسبة 13%، بينما دخل العقارات يتراجع عند 5.6%. على السطح، يبدو أن اختيار AGNC هو الطريق الواضح لتحقيق أقصى تدفق نقدي. ومع ذلك، يكشف فحص أعمق عن سبب كون هذه الحكمة التقليدية قد تعرقل خطط دخل التقاعد.

كلا الكيانين يعملان كصناديق استثمار عقارية (REITs)، لكن ميكانيكياتهما الأساسية تحكي قصصًا مختلفة تمامًا عن الاستدامة والمخاطر.

دخل العقارات: الأساس المتوقع

دخل العقارات يعمل من خلال نموذج مختلف تمامًا عن نظرائه الذين يركزون على الرهن العقاري. الشركة تحتفظ بملكية أكثر من 15,500 عقار فردي حول العالم، وتستخدم هيكل إيجار صافي حيث يتحمل المستأجرون معظم نفقات التشغيل. هذا التنويع عبر آلاف الأصول يقلل بشكل كبير من المخاطر الخاصة بالممتلكات الفردية مقارنة بالتعرض لعقار واحد.

التوزيع الجغرافي مهم أيضًا. تمتد العقارات عبر الولايات المتحدة والأسواق الأوروبية، مع تعرض يتجاوز التجزئة إلى الصناعات، والكازينوهات، وكروم العنب. يوفر هذا التكوين للمحفظة تحوطًا طبيعيًا ضد الانكماشات القطاعية.

ربما الأكثر دلالة هو سجل الأرباح الموزعة: 30 سنة متتالية من الزيادات السنوية، بمعدل 4.2% سنويًا. على الرغم من أنها تبدو متواضعة، إلا أن هذا المعدل يتوافق مع معدلات التضخم التاريخية، مما يحافظ على القوة الشرائية على مدى عقود. بالإضافة إلى العائد البالغ 5.6% — وهو أعلى بكثير من 1.1% لمؤشر S&P 500 ومتوسط ​​عائد REIT النموذجي البالغ 3.9% — يعمل دخل العقارات كآلة دخل مركبة.

كما يعزز الميزانية العمومية ذات التصنيف الائتماني الاستثماري الاستقرار، مما يسمح للشركة بتحمل ضغوط السوق دون تخفيضات في الأرباح الموزعة.

استثمار AGNC: الأداء يخفي تقلبات الدخل

استثمار AGNC يسعى لتحقيق العائد الكلي كهدف رئيسي، ويدير محفظة من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بدلاً من العقارات المادية. يهم هذا التمييز بشكل كبير لمستثمري الأرباح.

يكشف الرسم البياني التاريخي بوضوح عن المشكلة. بينما تتبع العوائد الإجمالية مؤشر S&P 500 بشكل جيد، فإن مدفوعات الأرباح تتراجع بشكل ثابت على مدى سنوات عديدة. هذا الانفصال يكشف عن العيب القاتل في السعي وراء عوائد عالية جدًا: إذا كان يجب إنفاق التوزيعات لتمويل التقاعد، فإن التدفقات النقدية المتراجعة تعني أن رأس المال المتبقي أقل، والدخل المستقبلي أقل أيضًا.

نموذج عمل AGNC يولد تقلبات بطبيعته. تتنقل صناديق الرهن العقاري عبر تقلبات مستمرة في أسواق الإسكان، وأسعار الفائدة، وتقييمات السندات. تخفيضات الأرباح ليست استثناء — إنها أحداث طبيعية. يعوض العائد البالغ 13% المستثمرين عن هذا عدم الاستقرار الهيكلي، ولكن فقط إذا تم إعادة استثمار الأرباح. والمتقاعد الذي ينفق ذلك النقد يواجه نتائج متدهورة عامًا بعد عام.

الفرق الحاسم لمطلبي الدخل

الاختيار يعتمد على الأهداف الاستثمارية، وليس فقط على نسب العائد. يمكن للمستثمرين الذين يسعون إلى العائد الكلي تحمل تقلبات AGNC مقابل فرص إعادة الاستثمار. أما أولئك الذين يبنون تدفقات دخل موثوقة فيحتاجون إلى توقعات لا يمكن لـ AGNC ضمانها.

ثبات دخل العقارات يأتي على حساب عائد مبدئي أقل، لكن القوة الشرائية تنمو من خلال زيادات الأرباح والتضخم. الاستقرار الممل — سجل 30 سنة، المحفظة المتنوعة، التصنيف الائتماني الاستثماري — يصبح ميزة، وليس قيدًا.

العامل العاطفي في الاستثمار

يكافح العديد من المستثمرين مع هذا التوازن نفسيًا. إثارة عائد 13% تثير استجابات عاطفية تتجاوز التحليل العقلاني. الهيكلية المدعومة بالرهن العقاري لـ AGNC تعزز هذا الإغراء لأنها تملأ فجوة فريدة تقدم توزيعات عالية جدًا.

ومع ذلك، غالبًا ما تتعارض القرارات المدفوعة بالعاطفة مع الأهداف المعلنة. المستثمر الذي يحتاج إلى 30,000 دولار سنويًا يواجه معضلة: قد تقدم توزيعات AGNC المتقلبة 13,000 دولار في سنة و8,000 دولار في السنة التالية، مما يضطر إلى تعديل الميزانية. بينما يدفع دخل العقارات 5,600 دولار بشكل متوقع، مما يوفر يقينًا في الميزانية.

اتخاذ القرار الصحيح

بالنسبة لمعظم المستثمرين في الأرباح الذين يبنون دخل التقاعد، يعالج نهج دخل العقارات المشكلة الحقيقية — إنشاء تدفق نقدي مستدام لا يآكل رأس المال مع مرور الوقت.

يتمتع استثمار AGNC بمشروعيته لمحافظ العائد الكلي حيث يحدث إعادة استثمار، لكن تصنيفه كحل للدخل يتجاهل التفاوت الأساسي بين تقلباته ومتطلبات استقرار الدخل.

أعلى عائد نادرًا ما يحقق أفضل نتيجة.