## سوق الرهن العقاري يتفاعل مع الشراء الجماعي للسندات — ماذا يتغير للمقترضين؟

بعد إعلان برنامج شراء سندات مضمونة بالرهن العقاري بقيمة 200 مليار دولار يوم الاثنين، حدث انخفاض مذهل في **معدلات الفائدة على الرهون العقارية**. لأول مرة منذ عدة سنوات، انخفض سعر الفائدة لقرض رهن عقاري لمدة 30 عامًا إلى أقل من 6%، في حين انخفض سعر فائدة المنتج لمدة 15 عامًا إلى 5.55%. إن الانتقال بمقدار نقاط مئوية قليلة خلال بضعة أيام فقط هو ظاهرة غير عادية — عادةً ما يغير السوق الأسعار بشكل تدريجي جدًا، مع تقلبات يومية لا تتجاوز أجزاء من المئة.

### آلية عمل البرنامج الجديد

البرنامج الذي ستطبقه فاني ماي وفريدي ماك قد بدأ بالفعل في الانتشار. وفقًا لبيل بولتي، رئيس هيئة التمويل السكني الفيدرالية، تم بدء أول المعاملات على الفور، وتم بالفعل جمع سندات بقيمة 3 مليارات دولار. تمتلك هاتان المؤسستان حاليًا محفظة تتجاوز 230 مليار دولار — وسيؤدي إضافة 200 مليار دولار تقريبًا إلى مضاعفة تراكماتهما.

المنطق وراء النظام بسيط: عندما تصل **السندات العقارية** إلى المحافظ المؤسسية، يكتسب المقرضون رأس مال جديد. زيادة السيولة النقدية المرتبطة باهتمام الطلب غير المتزعزع تدفع السوق بشكل طبيعي إلى خفض أسعار الفائدة للمقترضين الجدد.

### تفاؤل المحللين — والتحفظات

يقيّم خبراء UBS أن الإجراء قد يخفض **معدلات الفائدة** على المنتجات لمدة 30 عامًا بأكثر من 0.2 نقطة مئوية. ما هو التأثير المحتمل؟ تحفيز الطلب على الاستثمارات الإنشائية الجديدة، وتدوير السوق الثانوي للعقارات.

ومع ذلك، لا يقتنع الجميع بهذه الرؤية. يشير JPMorgan Chase ومحللون آخرون إلى قيد أساسي: المحفظة الحالية من القروض العقارية بنسبة 4.4% تخلق تأثير الحجز. مالكو المنازل الذين لديهم قروض منخفضة الفائدة لديهم حافز قليل لإعادة التمويل أو البيع، مما يقلل من ديناميكية السوق بأكملها. وعلى مستوى الحجم، فإن 200 مليار دولار تمثل فقط 1.4% من إجمالي سوق الرهن العقاري الأمريكي الذي يُقدر بـ 14.5 تريليون دولار.

### سياق أوسع للسياسة الاقتصادية

تندرج مبادرة شراء السندات ضمن استراتيجية أوسع لخفض تكاليف المعيشة للأمريكيين العاديين. وفي الوقت نفسه، تهدف التخفيضات في الرسوم الجمركية وتغيير معايير كفاءة الوقود إلى نفس الهدف — تخفيف عبء المستهلكين الذين يواجهون ضغوط التضخم وزيادة النفقات.