ترامب يتجاوز الاحتياطي الفيدرالي ويتحكم مباشرة في سوق الرهون العقارية؟ وزير المالية بيسنت يوضح الحقيقة وراء المبادرة الحكومية الجديدة

特朗普政府为应对居高不下的房屋成本，绕过美联储采取了一项颇具争议的行动——直接进入房贷市场。美国财政部长Bessent在1月9日的媒体采访中揭开了这场政策的核心逻辑。简言之，政府指令范利美和房地美购买抵押贷款支持证券(MBS)，目的是对冲美联储缩表带来的市场空缺。

美联储的"逆向操作"如何绞杀房贷市场

当前美联储每月约有15亿美元的MBS从其庞大的6.3万亿美元资产负债表中到期，这些资产不再被重新投资，形成了所谓的"缩表"。Bessent指出，这种做法实际上对市场造成了逆向压力，直接阻碍了房贷利率的进一步下降。政府的新策略就是利用两家房贷巨头的购买力来填补美联储留下的需求空缺——这正是所谓的"Trump量化宽松"与美联储量化紧缩之间的对冲关系。

特朗普早前已正式指示住房融资委员会(FHFA)购买200亿美元的MBS，FHFA主任威廉·普尔特随后确认已启动第一批30亿美元的采购。这一举措被市场解读为白宫在住房可负担性危机面前的激进手段，同时也标志着行政部门对传统由央行主导的金融市场领域的罕见入侵。

MBS价格飙升，房贷利率或下降0.25个百分点

消息公布后市场反应迅速而剧烈。政府购买政策引发MBS价格大幅上涨，市场迅速重新定价。MBS相对于美国国债的风险溢价与周四收盘相比下降约0.18个百分点。虽然Bessent承认这些购买不会直接导致房贷利率大幅下滑，但通过缩小MBS与国债收益率差距可以产生间接效应。

分析人士指出，虽然200亿美元的购买规模相比美联储数万亿级别的量化宽松看起来较为温和，但足以对市场造成显著压力。根据彭博社和多位分析师评估，这项措施可能使房贷利率下降0.25个百分点。美国30年期固定抵押贷款平均利率已从2024年接近8%的水平降至约6.2%，但仍远高于疫情时期的3%低位。对于首次购房者而言，这项政策尤为关键——年轻购房者长期承受房贷成本与10年期国债收益率之间的高额利差，通过住房融资计算器(wohnungsfinanzierung rechner)可以清晰看出这一差距对购房成本的实际影响。

权力边界模糊：美联储独立性受到威胁

尽管市场欢迎流动性注入，但投资界对这一政策的长期影响意见不一，特别是围绕美联储角色的讨论愈演愈烈。传统上，广泛经济领域的利率管制一直是美联储的专属职权。美联储设计初衷是为了远离政治影响。除了设定短期借贷成本外，央行有时确实通过大规模购买国债和MBS进行干预，但这通常限于特殊情况——如稳定陷入困境的市场流动性或在严重经济衰退期刺激增长。

Baird & Co.策略师基里尔·克雷洛夫警示投资者，特朗普的指令模糊了市场实用性与政治操纵之间的界线。他认为这种有针对性的资产购买来操纵房贷利率，正在将政治风险重新引入一个过去十多年来一直试图远离此类做法的市场。哥伦比亚法学院全球市场与企业所有权中心联合主任杰弗里·戈登则指出，这些购买虽然可以冠以"住房可负担性"的名义被某些人辩护为超出美联储权限，但房贷市场与整体利率政策紧密相连。行政部门的做法实际上等同于隐蔽的货币政策，开创了新的先例，削弱了美联储的独立性。

美联储目前持有逾2万亿美元的MBS——这是历次危机期间刺激措施的遗产。然而这一规模已连续两年多以每月150至170亿美元的速度递减。特朗普政府的举措被视为在早期施压失败后对美联储降息的新一轮公开施压，表明白宫已准备好在货币政策无法快速顺应其目标时单方面行动。

房利美与房地美私有化前景陡然生变

这项政策也给范利美和房地美的未来投下了新的阴影。特朗普团队曾讨论对这两家在2008金融危机期间被政府接管的企业进行再私有化。Bessent强调，这些购买行为不会损害两家企业的财务状况，并宣称它们拥有充足现金，该举措甚至可能增加其利润。

但DoubleLine Capital投资组合经理维塔利·利伯曼指出，市场原本认为IPO意味着政府将通过首次公开募股将这些企业完全归还给公众。然而目前信号表明情况可能并非如此——政府已意识到这两家公司是重要的政策工具，完全释放它们进入自由市场意味着失去控制。摩根大通策略师也持同样看法，认为政府将政府赞助企业(GSE)用作政策杠杆的愿望，本质上与传统私人投资者的预期相悖。当前的目标利率与这两家公司未来的盈利能力之间存在明显的冲突，难以调和。