فخ عائد الأرباح: لماذا تتراجع عوائد صناديق التمويل العقاري المدرة للدخل للمستثمرين الباحثين عن الدخل

وهم العائد العالي

عند البحث عن استثمارات ذات عائد مرتفع، غالبًا ما يركز مستثمرو الأرباح على مقياس واحد: نسبة التوزيع. للوهلة الأولى، يبدو أن استثمار AGNC (NASDAQ: AGNC) لا يقاوم بعائد توزيعات قدره 13%. في حين أن شركة Realty Income (NYSE: O) تتخبط عند 5.6%. بالنسبة لأولئك الذين يسعون للدخل، يبدو أن الاختيار واضح. ومع ذلك، فإن هذا المنطق يخفي عيبًا حاسمًا في بناء المحافظ التي تركز على الدخل.

الحقيقة هي أن جميع العوائد ليست متساوية. توزيع بنسبة 13% من شركة REIT للرهن العقاري المتقلب يتصرف بشكل أساسي بشكل مختلف عن عائد 5.6% من مالك عقارات مستقر. فهم هذا التمييز يميز المستثمرين الناجحين في الأرباح عن أولئك الذين يتركون رأس مالهم ينضب.

لماذا لا يفي استثمار AGNC Investment بالغرض للمحافظ الداعمة للدخل

تعمل شركة AGNC Investment كـ REIT للرهن العقاري — وهي في الأساس مدير محفظة يمتلك أوراق رهن عقاري مجمعة بدلاً من عقارات مادية. بينما يتفوق هذا الهيكل في تحقيق العوائد الإجمالية عند إعادة استثمار الأرباح، فإنه يؤدي بشكل سيء لأولئك الذين يبحثون عن دخل نقدي.

تروي البيانات القصة بوضوح. على مر السنين، شهدت توزيعات أرباح AGNC (خط برتقالي على مخططات الأداء) تقلبات هائلة، مع اتجاه هابط على مدى عدة سنوات جنبًا إلى جنب مع سعر السهم (خط أرجواني). وجد المستثمرون الذين اعتمدوا على إنفاق تلك التوزيعات أن تدفق دخلهم يتقلص وأن قاعدة رأس مالهم تتآكل في الوقت نفسه.

تعود هذه التقلبات إلى نموذج عمل شركة REIT للرهن العقاري نفسه. تخفيضات وزيادات التوزيعات أمر روتيني حيث تتنقل هذه الشركات عبر تقاطع سوق الإسكان، وأسعار الرهن العقاري، وأسعار السندات المتقلبة. العائد بنسبة 13%، رغم لفت الانتباه، يخفي تدفق دخل غير موثوق يمكن أن يتضيق بشكل كبير عندما تتغير ظروف السوق.

Realty Income: الاستقرار على حساب الإثارة

على النقيض من ذلك، تعمل شركة Realty Income كـ REIT تقليدي، تملك أكثر من 15,500 عقار بمستأجر واحد عبر الولايات المتحدة وأوروبا. من خلال هياكل الإيجار الصافي — حيث يتحمل المستأجرون معظم تكاليف التشغيل — قامت الشركة بعزل نفسها عن مخاطر مستوى العقار.

الأرقام تتحدث بوضوح: ميزانية عمومية ذات تصنيف استثماري، تنويع جغرافي، تعرض للأصول الصناعية والمتخصصة (كازينوهات، مزارع الكروم)، والأهم من ذلك، 30 سنة متتالية من زيادات سنوية في التوزيعات. على الرغم من أن معدل النمو يبلغ متوسطه 4.2% سنويًا، إلا أن هذا يتجاوز التضخم التاريخي قليلاً، مما يحافظ على قوة شرائية للتوزيعات.

عند 5.6%، يتجاوز عائد Realty Income بشكل كبير عائد مؤشر S&P 500 البالغ 1.1% ومتوسط قطاع REIT الأوسع البالغ 3.9%. بالنسبة لأولئك الذين يبنون محافظ دخل مستدامة، فإن هذا يمثل استثمارًا عالي العائد أساسيًا بدون فخ التقلبات.

السؤال الأساسي: ماذا تبني حقًا؟

يعتمد الاختيار بين هذين الـ REITs على أهداف الاستثمار. الباحثون عن العائد الإجمالي — الذين يعيدون استثمار الأرباح — قد يتحملون تقلبات AGNC من أجل سجلها الطويل المثير للإعجاب. لكن المستثمرين الذين يركزون على دخل نقدي موثوق يواجهون حسابًا مختلفًا.

معظم المستثمرين المهتمين بالدخل يشاركون نفس الهدف: تدفق نقدي ثابت ومتزايد يدعم نمط حياتهم دون الحاجة إلى تصفية رأس مالهم. يتطلب هذا الهدف فحص ليس فقط نسب العائد، بل استدامة تلك التوزيعات. تفوق موثوقية Realty Income — سجلها الممتد 30 سنة من الزيادات السنوية — على توزيعات AGNC المثيرة ولكن غير المتوقعة.

بالنسبة لمستثمري الأرباح الذين يختارون بين استثمارات عالية العائد ذات مخاطر مختلفة تمامًا، فإن الخيار الأقل عائدًا ولكنه المستقر غالبًا ما يحقق نتائج أفضل في الواقع.