Comprendiendo las hipotecas zombie: la amenaza de la segunda hipoteca que acecha a los propietarios hoy en día

El problema creciente: por qué estas deudas antiguas no permanecerán enterradas

Imagina esto: has estado pagando la hipoteca durante años, pensando que estás fuera de peligro. Luego, un día, llega una carta de cobro exigiendo el pago de un préstamo que creías haber liquidado hace mucho tiempo—a veces de hace más de dos décadas. Estas llamadas llamadas “hipotecas zombi” se están convirtiendo en un dolor de cabeza cada vez más frecuente para los propietarios, especialmente después del auge inmobiliario de los últimos años.

El fenómeno no es nuevo, pero está resurgiendo con una intensidad sorprendente. Cuando los valores de las viviendas se dispararon durante el período de tasas hipotecarias récord-bajas de la pandemia, se desencadenó un efecto secundario no deseado: los cobradores de deudas y los prestamistas comenzaron a desempolvar hipotecas secundarias antiguas e impagas y a perseguir agresivamente a los propietarios por los saldos pendientes. Según investigaciones recientes, la actividad de ejecuciones hipotecarias sobre hipotecas secundarias antiguas ha afectado a decenas de miles de propiedades en estados individuales en solo dos años.

El aumento en las búsquedas en Google de “hipoteca zombi” sugiere que muchas personas ahora están lidiando con avisos de cobro y llamadas telefónicas amenazantes relacionadas con deudas de décadas atrás. Esta tendencia alarmante llevó a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) a tomar medidas el año pasado con una opinión consultiva advirtiendo a los cobradores que amenazar con acciones legales por deudas expiradas viola la ley federal.

Los orígenes: cómo las hipotecas secundarias se convirtieron en zombis

Comprender las hipotecas zombi requiere mirar atrás a la crisis financiera. Estas deudas generalmente provienen de préstamos piggyback—también conocidos como préstamos 80/20—que fueron populares en los años previos a 2008. Así funcionaban:

Una hipoteca piggyback básicamente combinaba dos préstamos. La hipoteca principal cubría el 80% del precio de compra de la vivienda, mientras que una segunda hipoteca financiaba el 20% restante. Esta estructura permitía a los compradores financiar el 100% de su compra sin pagar seguro hipotecario privado.

Cuando llegó la Gran Recesión y los valores de las viviendas colapsaron, muchos prestatarios no pudieron seguir con los pagos. Algunos prestamistas simplemente cancelaron estas segundas hipotecas como deuda incobrable o las vendieron a agencias de cobro por unas pocas monedas. En muchos casos, los prestamistas dejaron de comunicarse con los prestatarios y nunca enviaron avisos formales de cobro. Los propietarios asumieron naturalmente que sus deudas habían sido perdonadas, canceladas o dadas de baja—y siguieron con sus vidas.

Las hipotecas básicamente quedaron inactivas, lo suficientemente inactivas como para que los propietarios olvidaran que existían. Luego vino la recuperación del mercado inmobiliario. A medida que los valores de las propiedades se recuperaron dramáticamente, especialmente en ciertos mercados, estas deudas “zombi” volvieron a ser valiosas para los cobradores que buscaban recuperaciones rápidas.

Tus derechos: qué protege realmente la ley

La postura de la CFPB es clara: los cobradores de deudas no pueden legalmente perseguir deudas prescritas o aquellas cuyo plazo de prescripción estatal ha expirado. La mayoría de las hipotecas zombi caen en esta categoría. Según el director de la agencia, Rohit Chopra, “Los cobradores de deudas no pueden alegar ignorancia de la ley ni ignorancia de la antigüedad de la deuda. Si el plazo de prescripción ha expirado, tomar acciones legales, amenazar con demandas o ejecuciones hipotecarias puede ser ilegal.”

Los cobradores de terceros cubiertos por la Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas enfrentan restricciones específicas. No pueden:

• Iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria sobre deudas prescritas
• Perseguir cobros una vez que ha pasado el plazo de prescripción estatal
• Hostigar, abusar o amenazar a los propietarios con acciones legales ilegales

Es importante destacar que los propietarios también tienen derechos. Si te contactan por una deuda antigua, puedes exigir al acreedor que te proporcione detalles por escrito, incluyendo la cantidad adeudada y quién emitió el préstamo original. Tampoco puedes ser hostigado ni amenazado ilegalmente con una ejecución hipotecaria.

Tomar medidas: pasos para protegerte

Si recibes un aviso de cobro por una hipoteca antigua, resiste la tentación de entrar en pánico o de cumplir automáticamente. En su lugar, sigue estos pasos prácticos:

Solicita documentación: Contacta al cobrador y pide verificación por escrito de la deuda. Están legalmente obligados a proporcionarla, incluyendo detalles sobre lo que debes, quién emitió originalmente el préstamo y tus derechos bajo las leyes federales de cobro de deudas.

Reúne tu propia evidencia: Si crees que pagaste la hipoteca, recopila toda la documentación relevante. Busca escrituras de reconvención o registros de pagos que prueben que saldaste la deuda. Si tus registros personales no alcanzan para demostrarlo, consulta en la oficina de registros de tu condado, que generalmente mantiene esta información públicamente.

Entiende las leyes de tu estado: Los diferentes estados tratan las hipotecas antiguas de manera distinta. Algunos eliminan completamente las deudas viejas, otros imponen límites de tiempo para los intentos de cobro y algunos permiten el cobro pero prohíben la ejecución hipotecaria. Consulta con un abogado familiarizado con las leyes de tu estado para entender tu responsabilidad financiera real.

Sabe cuándo podrías estar protegido: Incluso si nunca pagaste la hipoteca, puede que no seas responsable hoy. Si el plazo de prescripción de tu estado ha expirado, los remedios legales del acreedor están severamente limitados o inexistentes.

Considera acciones legales: Si un cobrador viola la Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas—por ejemplo, amenazando con acciones ilegales de ejecución hipotecaria sobre una deuda prescrita—puedes tener motivos para demandarlo.

Presentar una queja y buscar ayuda

Si crees que estás siendo objeto de una persecución injusta por una hipoteca zombi u otra deuda antigua, la CFPB ofrece un mecanismo de quejas. Puedes presentar una directamente a la agencia, que trabaja con las autoridades estatales para rastrear a los cobradores que usan tácticas ilegales.

La conclusión: aunque las hipotecas zombi son un problema real, no estás indefenso. Entender tus derechos bajo las leyes federales y estatales, recopilar la documentación adecuada y buscar asesoramiento legal cuando sea necesario puede ayudarte a protegerte de cobradores que intentan revivir deudas de hace décadas.