¿Trump elude la Reserva Federal y manipula directamente el mercado hipotecario? La ministra de Finanzas Bessent explica la verdad detrás de las nuevas medidas del gobierno

El gobierno de Trump, para hacer frente a los elevados costes de la vivienda, tomó una medida controvertida que eludió a la Reserva Federal: ingresar directamente en el mercado hipotecario. La Secretaria del Tesoro de EE. UU., Bessent, reveló en una entrevista mediática el 9 de enero la lógica central de esta política. En resumen, la orden del gobierno a Fannie Mae y Freddie Mac de comprar valores respaldados por hipotecas(MBS) tiene como objetivo cubrir el vacío en el mercado provocado por la reducción de balance de la Reserva Federal.

Cómo la “operación inversa” de la Reserva Federal estrangula el mercado hipotecario

Actualmente, la Reserva Federal tiene aproximadamente 1.500 millones de dólares en MBS que vencen cada mes de su enorme balance de activos de 6,3 billones de dólares, los cuales no se vuelven a invertir, formando lo que se denomina “reducción de balance” o “shrinking balance sheet”. Bessent señaló que esta práctica en realidad ejerce una presión inversa sobre el mercado, obstaculizando la caída adicional de las tasas hipotecarias. La nueva estrategia del gobierno es aprovechar la capacidad de compra de las dos grandes agencias hipotecarias para llenar el vacío de demanda dejado por la Fed —lo que se conoce como la cobertura entre la “quantitative easing” de Trump y la “quantitative tightening” de la Fed.

Trump ya había ordenado formalmente a la Junta de la Administración Federal de la Vivienda (FHFA) comprar 200 mil millones de dólares en MBS. Posteriormente, el director de la FHFA, William Pulte, confirmó que se había iniciado la primera compra de 30 mil millones de dólares. Esta medida fue interpretada por el mercado como un movimiento agresivo de la Casa Blanca frente a la crisis de asequibilidad de la vivienda, además de marcar una intrusión poco común del poder ejecutivo en el ámbito de los mercados financieros tradicionalmente dominados por el banco central.

El aumento de precios de los MBS y la posible caída de 0,25 puntos en las tasas hipotecarias

Tras el anuncio, la reacción del mercado fue rápida y violenta. La política de compras gubernamentales provocó un aumento significativo en los precios de los MBS, y el mercado reajustó rápidamente sus precios. La prima de riesgo de los MBS respecto a los bonos del Tesoro de EE. UU. cayó aproximadamente 0,18 puntos porcentuales en comparación con el cierre del jueves. Aunque Bessent admitió que estas compras no provocarán una caída drástica en las tasas hipotecarias, reducir la diferencia entre los rendimientos de los MBS y los bonos del Tesoro puede tener un efecto indirecto.

Los analistas señalan que, aunque la escala de compra de 200 mil millones de dólares parece moderada en comparación con las cuantiosas políticas de flexibilización cuantitativa de la Fed, es suficiente para ejercer una presión significativa en el mercado. Según evaluaciones de Bloomberg y varios analistas, esta medida podría reducir las tasas hipotecarias en 0,25 puntos porcentuales. La tasa promedio de las hipotecas fijas a 30 años en EE. UU. ha bajado desde cerca del 8% en 2024 a aproximadamente el 6,2%, aunque todavía está muy por encima del 3% en los niveles previos a la pandemia. Para los compradores primerizos, esta política es especialmente crucial: los jóvenes que adquieren vivienda enfrentan una diferencia de costes de hipoteca y el rendimiento de los bonos a 10 años, que puede verse claramente en calculadoras de financiamiento de vivienda(wohnungsfinanzierung rechner), mostrando el impacto real de esa diferencia en el coste de compra.

Límites de poder y la amenaza a la independencia de la Reserva Federal

Aunque el mercado ha recibido con entusiasmo la inyección de liquidez, la opinión sobre el impacto a largo plazo de esta política varía, y los debates sobre el papel de la Reserva Federal se intensifican. Tradicionalmente, el control de las tasas de interés en amplios ámbitos económicos ha sido una función exclusiva de la Fed. La Fed fue diseñada para mantenerse alejada de influencias políticas. Además de establecer los costos de los préstamos a corto plazo, en ocasiones el banco central interviene comprando bonos del gobierno y MBS a gran escala, pero generalmente en circunstancias especiales —como estabilizar la liquidez del mercado en crisis o estimular el crecimiento en recesiones severas.

El estratega de Baird & Co., Kirill Kirelov, advirtió a los inversores que las órdenes de Trump difuminan la línea entre la utilidad del mercado y la manipulación política. Considera que estas compras selectivas de activos para manipular las tasas hipotecarias están reintroduciendo riesgos políticos en un mercado que en los últimos diez años ha tratado de mantenerse alejado de tales prácticas. Jeffrey Gordon, director del Centro de Mercado Global y Propiedad Empresarial de la Facultad de Derecho de Columbia, señaló que, aunque estas compras puedan justificarse bajo el argumento de “asequibilidad de la vivienda” y defenderse como una acción más allá de las competencias de la Fed, el mercado hipotecario está estrechamente vinculado a la política general de tasas de interés. La actuación del ejecutivo equivale en realidad a una política monetaria encubierta, estableciendo un nuevo precedente y debilitando la independencia de la Fed.

Actualmente, la Fed posee más de 2 billones de dólares en MBS, legado de las medidas de estímulo durante varias crisis. Sin embargo, esta cantidad ha estado disminuyendo en más de dos años a un ritmo de entre 150 y 170 millones de dólares mensuales. La iniciativa del gobierno de Trump se interpreta como una presión pública adicional sobre la Fed tras fracasos en intentos previos de forzar recortes en las tasas, mostrando que la Casa Blanca está dispuesta a actuar unilateralmente cuando la política monetaria no puede ajustarse rápidamente a sus objetivos.

La privatización de Fannie Mae y Freddie Mac, un panorama que cambia rápidamente

Esta política también arroja nuevas sombras sobre el futuro de Fannie Mae y Freddie Mac. El equipo de Trump había considerado la privatización de estas dos entidades, que fueron intervenidas por el gobierno durante la crisis financiera de 2008. Bessent enfatizó que estas compras no dañan la situación financiera de ambas empresas y afirmó que tienen suficiente liquidez, incluso que podrían aumentar sus beneficios.

No obstante, Vitaliy Liberman, gestor de fondos en DoubleLine Capital, señaló que el mercado pensaba que una oferta pública inicial (IPO) significaba que el gobierno devolvería completamente estas entidades al sector público mediante una oferta pública. Sin embargo, las señales actuales sugieren que esto no será así: el gobierno ha reconocido que estas dos empresas son herramientas políticas importantes, y liberarlas completamente en el mercado libre significaría perder el control. Los estrategas de JPMorgan también comparten esta opinión, considerando que el deseo del gobierno de usar a las empresas patrocinadas por el gobierno(GSE) como palancas políticas entra en conflicto con las expectativas de los inversores privados. La diferencia entre la tasa de interés objetivo y la rentabilidad futura de estas empresas presenta un conflicto evidente, difícil de resolver.