Memahami Hipotek Zombie: Ancaman Hipotek Kedua yang Menghantui Pemilik Rumah Saat Ini

Masalah yang Semakin Membesar: Mengapa Utang Lama Ini Tidak Akan Tetap Tersembunyi

Bayangkan ini: Anda telah melakukan pembayaran hipotek selama bertahun-tahun, berpikir bahwa Anda sudah aman. Kemudian suatu hari, surat penagihan datang menuntut pembayaran atas pinjaman yang Anda kira sudah lama hilang—kadang-kadang dari lebih dari dua dekade yang lalu. Yang disebut “hipotek zombie” ini semakin menjadi masalah umum bagi pemilik rumah, terutama setelah ledakan properti dalam beberapa tahun terakhir.

Fenomena ini bukan hal baru, tetapi kembali muncul dengan intensitas yang mengejutkan. Ketika nilai properti melambung tinggi selama periode suku bunga hipotek terendah selama pandemi, hal ini memicu efek samping yang tidak diinginkan: penagih utang dan pemberi pinjaman mulai menghidupkan kembali hipotek kedua lama yang belum dibayar dan secara agresif mengejar pemilik rumah untuk sisa saldo utang. Menurut penyelidikan terbaru, aktivitas penyitaan terhadap hipotek kedua lama telah mempengaruhi puluhan ribu properti di negara bagian tertentu saja selama dua tahun terakhir.

Lonjakan pencarian Google untuk “hipotek zombie” menunjukkan banyak orang kini berurusan dengan pemberitahuan penagihan dan panggilan telepon yang mengancam terkait utang yang sudah berusia puluhan tahun. Tren yang mengkhawatirkan ini mendorong Consumer Financial Protection Bureau untuk mengambil tindakan tahun lalu dengan memberikan panduan peringatan kepada penagih utang bahwa mengancam tindakan hukum atas utang yang kedaluwarsa melanggar hukum federal.

Asal-Usul: Bagaimana Hipotek Kedua Menjadi Zombie

Memahami hipotek zombie memerlukan melihat kembali krisis keuangan. Utang ini biasanya berasal dari pinjaman piggyback—juga dikenal sebagai pinjaman 80/20—yang populer menjelang 2008. Berikut cara kerjanya:

Hipotek piggyback secara esensial menggabungkan dua pinjaman. Hipotek utama mencakup 80% dari harga pembelian rumah, sementara hipotek kedua membiayai sisanya 20%. Struktur ini memungkinkan pembeli membiayai 100% dari pembelian mereka tanpa membayar asuransi hipotek pribadi.

Ketika Resesi Hebat melanda dan nilai properti ambruk, banyak peminjam tidak mampu mengikuti pembayaran. Beberapa pemberi pinjaman hanya menulis off hipotek kedua ini sebagai utang buruk atau menjualnya ke agen penagihan dengan harga murah. Dalam banyak kasus, pemberi pinjaman berhenti berkomunikasi dengan peminjam dan tidak pernah mengirimkan pemberitahuan penagihan resmi. Pemilik rumah secara alami menganggap utang mereka telah dihapuskan, dilunasi, atau dihapuskan—dan melanjutkan hidup mereka.

Pinjaman tersebut pada dasarnya menjadi tidak aktif, cukup lama sehingga pemilik rumah lupa bahwa utang itu pernah ada. Kemudian datang pemulihan pasar perumahan. Saat nilai properti kembali meningkat secara dramatis, terutama di pasar tertentu, utang “zombie” ini tiba-tiba menjadi berharga lagi bagi penagih utang yang mencari pemulihan cepat.

Hak Anda: Apa yang Dilindungi Hukum

Pendapat CFPB jelas: penagih utang tidak dapat secara hukum mengejar utang yang kedaluwarsa atau yang masa berlakunya menurut undang-undang negara bagian telah habis. Kebanyakan hipotek zombie termasuk dalam kategori ini. Menurut Direktur Badan, Rohit Chopra, “Penagih utang tidak bisa mengklaim ketidaktahuan terhadap hukum atau usia utang. Jika masa berlakunya telah habis, mengambil tindakan hukum, mengancam gugatan atau penyitaan mungkin ilegal.”

Penagih utang pihak ketiga yang dilindungi oleh Fair Debt Collection Practices Act menghadapi batasan tertentu. Mereka tidak dapat:

• Memulai proses penyitaan atas utang yang kedaluwarsa
• Mengejar penagihan setelah masa berlakunya menurut undang-undang negara bagian habis
• Mengganggu, menyalahgunakan, atau mengancam pemilik rumah dengan tindakan hukum yang tidak sah

Yang penting, pemilik rumah juga memiliki hak. Jika dihubungi tentang utang lama, Anda dapat meminta kreditor untuk memberikan rincian tertulis termasuk jumlah yang harus dibayar dan siapa yang mengeluarkan pinjaman asli. Anda juga tidak boleh diganggu atau diancam secara ilegal dengan penyitaan.

Mengambil Tindakan: Langkah-Langkah Melindungi Diri

Jika Anda menerima pemberitahuan penagihan untuk hipotek lama, tahan keinginan untuk panik atau secara otomatis menuruti. Sebaliknya, ikuti langkah-langkah praktis ini:

Minta Dokumentasi: Hubungi penagih utang dan minta verifikasi tertulis tentang utang tersebut. Mereka secara hukum wajib memberikannya, termasuk rincian tentang apa yang Anda hutang, siapa yang mengeluarkan pinjaman awal, dan hak Anda berdasarkan hukum penagihan utang federal.

Kumpulkan Bukti Anda Sendiri: Jika Anda yakin telah melunasi hipotek, kumpulkan semua dokumen terkait. Cari surat reconveyance atau catatan pembayaran yang membuktikan Anda telah melunasi utang tersebut. Jika catatan pribadi Anda tidak cukup lama, periksa kantor catatan di daerah Anda, yang biasanya menyimpan informasi ini secara publik.

Pahami Hukum Negara Bagian Anda: Berbeda negara bagian memperlakukan utang lama secara berbeda. Beberapa menghapus utang lama sepenuhnya, yang lain memberlakukan batas waktu untuk upaya penagihan, dan beberapa mengizinkan penagihan tetapi melarang penyitaan. Konsultasikan dengan pengacara yang memahami undang-undang negara bagian Anda untuk memahami tanggung jawab keuangan Anda yang sebenarnya.

Ketahui Kapan Anda Mungkin Dilindungi: Bahkan jika Anda tidak pernah melunasi pinjaman, Anda mungkin tidak bertanggung jawab hari ini. Jika masa berlakunya menurut undang-undang negara bagian telah habis, upaya hukum kreditor sangat terbatas atau tidak ada sama sekali.

Pertimbangkan Upaya Hukum: Jika penagih utang melanggar Fair Debt Collection Practices Act—misalnya, dengan mengancam tindakan penyitaan ilegal atas utang yang kedaluwarsa—Anda mungkin memiliki dasar untuk menuntut mereka.

Mengajukan Pengaduan dan Mencari Bantuan

Jika Anda merasa sedang menjadi sasaran tidak adil terkait hipotek zombie atau utang lama lainnya, CFPB menyediakan mekanisme pengaduan. Anda dapat mengajukan langsung ke badan tersebut, yang bekerja sama dengan pejabat penegak hukum negara bagian untuk melacak penagih utang yang menggunakan taktik ilegal.

Intinya: meskipun hipotek zombie adalah masalah nyata, Anda tidak tanpa perlindungan. Memahami hak Anda berdasarkan hukum federal dan negara bagian, mengumpulkan dokumentasi yang tepat, dan mencari nasihat hukum saat diperlukan dapat membantu melindungi Anda dari penagih utang yang mencoba menghidupkan kembali utang puluhan tahun yang lalu.