## 増え続ける問題：なぜこれらの古い借金は埋もれたままではいられないのか想像してみてください：何年も住宅ローンの支払いを続けて、もう大丈夫だと思っていたのに、ある日、長い間返済済みだと思っていたローンについての催促状が届きます。時には20年以上前のものもあります。いわゆる「ゾンビ・モーゲージ」は、特に近年の不動産ブーム後に、住宅所有者にとってますます頭痛の種となっています。この現象は新しいものではありませんが、驚くほどの勢いで再燃しています。パンデミックの記録的な低金利期間中に住宅価格が急騰したことで、意図しない副作用が引き起こされました。それは、債権回収業者や貸し手が古く未払いの二次抵当権を掘り起こし、積極的に住宅所有者に未払い残高を追及し始めたのです。最近の調査によると、過去2年間だけで、旧二次抵当権に関する差し押さえ活動が、各州で何万件もの物件に影響を与えています。「ゾンビ・モーゲージ」に関するGoogle検索の急増は、多くの人が今や数十年前の借金に関する回収通知や脅迫電話に対処していることを示しています。この深刻な傾向を受けて、消費者金融保護局（CFPB）は昨年、アドバイザリー意見を発表し、債権回収業者に対して、期限切れの借金に関して法的措置を脅すことは連邦法に違反すると警告しました。## 起源：二次抵当権がゾンビ化した経緯ゾンビ・モーゲージを理解するには、金融危機時代にさかのぼる必要があります。これらの借金は、2008年前後に流行したピギーバックローン、別名80/20ローンに由来します。仕組みは次の通りです。ピギーバック・モーゲージは、基本的に2つのローンを組み合わせたものです。最初のローンは住宅購入価格の80%をカバーし、二次抵当権は残りの20%を融資します。この構造により、購入者は民間住宅ローン保険を支払うことなく、購入価格の100%を融資してもらえました。しかし、景気後退と住宅価値の崩壊により、多くの借り手は支払いを続けられなくなりました。一部の貸し手は、これらの二次抵当権を不良債権として帳消しにしたり、格安で回収業者に売却したりしました。多くの場合、貸し手は借り手との連絡を絶ち、正式な回収通知も送らなかったため、住宅所有者は借金が免除・解放・帳消しされたと誤解して、そのまま放置してしまいました。これらのローンは事実上休眠状態となり、住宅所有者は存在を忘れてしまうほどになりました。そして、住宅市場の回復とともに、特定の市場では不動産価値が劇的に回復し、これらの「ゾンビ」債務が再び価値を持つようになったのです。## あなたの権利：法律が実際に守るものCFPBの立場は明確です：債権回収業者は、時効を迎えた借金や、州の時効期間が過ぎた借金を法的に追及することはできません。ほとんどのゾンビ・モーゲージはこのカテゴリーに該当します。CFPBのロヒット・チョプラ局長は、「債権回収業者は、借金の年齢や法律の無知を主張することはできません。時効が過ぎている場合、法的措置を取ったり、訴訟や差し押さえを脅したりすることは違法となる可能性があります」と述べています。第三者の債権回収業者は、公正な債権回収慣行法（FDCPA）に基づく特定の制限を受けます。彼らは以下を行えません：- 時効を迎えた借金に対して差し押さえ手続きを開始する- 州の時効期間が過ぎた後に回収を追及する- 住宅所有者を嫌がらせたり、虐待したり、不法な法的措置を脅したりする重要なのは、住宅所有者にも権利があることです。古い借金について連絡を受けた場合、債権者に対して、借金の金額や元の貸し手の情報、連邦の債権回収法に基づく権利を記載した書面の提供を求めることができます。また、不法に差し押さえや法的脅迫を受けることも防げます。## 行動を起こす：自己防衛のためのステップ古い住宅ローンの回収通知を受け取った場合、パニックになったり、無条件に従ったりしないでください。代わりに、次の実践的なステップを踏みましょう。**書面による証明を要求する**：債権回収業者に連絡し、借金の書面による確認を求めてください。法律上、これを提供する義務があります。内容には、あなたがいくら借りているのか、誰が元の貸し手なのか、連邦の債権回収法に基づくあなたの権利も含まれます。**自分の証拠を集める**：もしローンを完済したと思う場合は、関連する書類をすべて集めてください。返済証明書や権利移転証書など、借金を完済した証拠を探します。個人の記録が古すぎる場合は、通常、これらの情報を公開している郡の記録所を確認しましょう。**州の法律を理解する**：州によって古い抵当権の扱いは異なります。いくつかの州では古い借金を完全に消滅させる一方、他の州では回収の期限を設けている場合もあります。差し押さえを禁止している州もあります。あなたの州の法律に詳しい弁護士に相談し、自分の実際の責任範囲を理解しましょう。**保護される可能性がある時期を知る**：たとえローンを完済していなくても、今は責任を問われない場合があります。あなたの州の時効期間が過ぎている場合、債権者の法的手段は大きく制限されるか、全く行えません。**法的措置を検討する**：もし債権回収業者が、期限切れの借金に対して違法な差し押さえや脅迫を行った場合、訴える根拠があるかもしれません。## 苦情の提出と支援の求め方ゾンビ・モーゲージやその他の古い借金について不当なターゲットにされていると感じたら、CFPBの苦情受付制度を利用してください。直接申し立てを行うことができ、州の執行機関と連携して違法な手口を使う回収業者を追跡します。要点：ゾンビ・モーゲージは実際に問題ですが、あなたは無力ではありません。連邦および州の法律に基づく権利を理解し、適切な証拠を集め、必要に応じて法的助言を求めることで、何十年も前の借金を復活させようとする回収業者から身を守ることができます。
ゾンビ・モーゲージの理解：今日の住宅所有者を脅かす第2のモーゲージの脅威
増え続ける問題：なぜこれらの古い借金は埋もれたままではいられないのか
想像してみてください：何年も住宅ローンの支払いを続けて、もう大丈夫だと思っていたのに、ある日、長い間返済済みだと思っていたローンについての催促状が届きます。時には20年以上前のものもあります。いわゆる「ゾンビ・モーゲージ」は、特に近年の不動産ブーム後に、住宅所有者にとってますます頭痛の種となっています。
この現象は新しいものではありませんが、驚くほどの勢いで再燃しています。パンデミックの記録的な低金利期間中に住宅価格が急騰したことで、意図しない副作用が引き起こされました。それは、債権回収業者や貸し手が古く未払いの二次抵当権を掘り起こし、積極的に住宅所有者に未払い残高を追及し始めたのです。最近の調査によると、過去2年間だけで、旧二次抵当権に関する差し押さえ活動が、各州で何万件もの物件に影響を与えています。
「ゾンビ・モーゲージ」に関するGoogle検索の急増は、多くの人が今や数十年前の借金に関する回収通知や脅迫電話に対処していることを示しています。この深刻な傾向を受けて、消費者金融保護局（CFPB）は昨年、アドバイザリー意見を発表し、債権回収業者に対して、期限切れの借金に関して法的措置を脅すことは連邦法に違反すると警告しました。
起源：二次抵当権がゾンビ化した経緯
ゾンビ・モーゲージを理解するには、金融危機時代にさかのぼる必要があります。これらの借金は、2008年前後に流行したピギーバックローン、別名80/20ローンに由来します。仕組みは次の通りです。
ピギーバック・モーゲージは、基本的に2つのローンを組み合わせたものです。最初のローンは住宅購入価格の80%をカバーし、二次抵当権は残りの20%を融資します。この構造により、購入者は民間住宅ローン保険を支払うことなく、購入価格の100%を融資してもらえました。
しかし、景気後退と住宅価値の崩壊により、多くの借り手は支払いを続けられなくなりました。一部の貸し手は、これらの二次抵当権を不良債権として帳消しにしたり、格安で回収業者に売却したりしました。多くの場合、貸し手は借り手との連絡を絶ち、正式な回収通知も送らなかったため、住宅所有者は借金が免除・解放・帳消しされたと誤解して、そのまま放置してしまいました。
これらのローンは事実上休眠状態となり、住宅所有者は存在を忘れてしまうほどになりました。そして、住宅市場の回復とともに、特定の市場では不動産価値が劇的に回復し、これらの「ゾンビ」債務が再び価値を持つようになったのです。
あなたの権利：法律が実際に守るもの
CFPBの立場は明確です：債権回収業者は、時効を迎えた借金や、州の時効期間が過ぎた借金を法的に追及することはできません。ほとんどのゾンビ・モーゲージはこのカテゴリーに該当します。CFPBのロヒット・チョプラ局長は、「債権回収業者は、借金の年齢や法律の無知を主張することはできません。時効が過ぎている場合、法的措置を取ったり、訴訟や差し押さえを脅したりすることは違法となる可能性があります」と述べています。
第三者の債権回収業者は、公正な債権回収慣行法（FDCPA）に基づく特定の制限を受けます。彼らは以下を行えません：
重要なのは、住宅所有者にも権利があることです。古い借金について連絡を受けた場合、債権者に対して、借金の金額や元の貸し手の情報、連邦の債権回収法に基づく権利を記載した書面の提供を求めることができます。また、不法に差し押さえや法的脅迫を受けることも防げます。
行動を起こす：自己防衛のためのステップ
古い住宅ローンの回収通知を受け取った場合、パニックになったり、無条件に従ったりしないでください。代わりに、次の実践的なステップを踏みましょう。
書面による証明を要求する：債権回収業者に連絡し、借金の書面による確認を求めてください。法律上、これを提供する義務があります。内容には、あなたがいくら借りているのか、誰が元の貸し手なのか、連邦の債権回収法に基づくあなたの権利も含まれます。
自分の証拠を集める：もしローンを完済したと思う場合は、関連する書類をすべて集めてください。返済証明書や権利移転証書など、借金を完済した証拠を探します。個人の記録が古すぎる場合は、通常、これらの情報を公開している郡の記録所を確認しましょう。
州の法律を理解する：州によって古い抵当権の扱いは異なります。いくつかの州では古い借金を完全に消滅させる一方、他の州では回収の期限を設けている場合もあります。差し押さえを禁止している州もあります。あなたの州の法律に詳しい弁護士に相談し、自分の実際の責任範囲を理解しましょう。
保護される可能性がある時期を知る：たとえローンを完済していなくても、今は責任を問われない場合があります。あなたの州の時効期間が過ぎている場合、債権者の法的手段は大きく制限されるか、全く行えません。
法的措置を検討する：もし債権回収業者が、期限切れの借金に対して違法な差し押さえや脅迫を行った場合、訴える根拠があるかもしれません。
苦情の提出と支援の求め方
ゾンビ・モーゲージやその他の古い借金について不当なターゲットにされていると感じたら、CFPBの苦情受付制度を利用してください。直接申し立てを行うことができ、州の執行機関と連携して違法な手口を使う回収業者を追跡します。
要点：ゾンビ・モーゲージは実際に問題ですが、あなたは無力ではありません。連邦および州の法律に基づく権利を理解し、適切な証拠を集め、必要に応じて法的助言を求めることで、何十年も前の借金を復活させようとする回収業者から身を守ることができます。