## 住宅ローン市場は国債大量購入に反応 — 借り手に何が変わる？

月曜日に2000億ドル相当の住宅担保債券購入プログラムが発表された後、**住宅ローン金利**は劇的に下落しました。数年ぶりに30年固定住宅ローンの金利が6%未満に下がり、一方で15年固定の金利は5.55%に低下しました。わずか数日で数ポイントの変動は異例であり、通常、市場は金利を非常に緩やかに変動させ、日々の変動はわずか数パーセントの範囲内です。

### 新プログラムの仕組み

Fannie MaeとFreddie Macが展開するこのプログラムはすでに動き出しています。連邦住宅金融庁長官ビル・プルテによると、最初の取引は即座に開始され、すでに30億ドル相当の債券が調達されています。これら二つの機関は現在、2300億ドルを超えるポートフォリオを保有しており、追加の2000億ドルは彼らの蓄積をほぼ倍増させることになります。

システムの仕組みは簡単です：**住宅担保債券**が機関投資家のポートフォリオに入り込むと、貸し手は新たな資本を得ることができます。流動性の向上と堅実な需要の関心が相まって、市場は自然と新規借り手向けの金利を引き下げる方向へと動きます。

### アナリストの楽観と懸念

UBSの専門家は、この施策により30年固定の**金利**が0.2ポイント以上引き下げられる可能性があると評価しています。潜在的な効果は、新たな建設投資の需要喚起や、中古住宅市場の回転促進です。

しかしながら、すべての見方が楽観的なわけではありません。JPMorgan Chaseや他のアナリストは、根本的な制約を指摘しています。現在の4.4%の住宅ローンポートフォリオは、いわゆる「ロックイン効果」を生み出しており、低金利の住宅ローンを持つ住宅所有者は、借り換えや売却にあまり積極的にならず、市場のダイナミズムを抑制しています。規模の観点から見ると、2000億ドルは米国の住宅ローン市場全体の推定14.5兆ドルのわずか1.4%に過ぎません。

### 政策の広い文脈

この債券購入の取り組みは、一般アメリカ人の生活コスト削減を目的としたより広範な戦略の一環です。同時に、関税の引き下げや燃費基準の改善といった施策も同じ目的を持ち、インフレ圧力や支出増に苦しむ消費者の負担軽減を目指しています。