配当利回りの罠：なぜモーゲージREITは収益追求者にとって期待外れなのか

高利回りの幻想

高利回り投資を探す際、配当投資家はしばしば一つの指標に固執する：配当金の割合。 一見すると、AGNC Investment (NASDAQ: AGNC) は13％の配当利回りで魅力的に見える。一方、Realty Income (NYSE: O) は5.6％で乏しい印象だ。収入を追求する人にとっては、選択は明白に思える。しかし、この論理には重要な欠陥が隠されている。

実際には、すべての利回りが同じではない。変動の激しいモーゲージREITからの13％の配当は、安定した不動産所有者からの5.6％のリターンとは根本的に異なる。この違いを理解することが、成功する配当投資家と資本を失った投資家を分ける。

なぜAGNC Investmentは収入ポートフォリオには不十分なのか

AGNC InvestmentはモーゲージREITとして運営されている。つまり、実物不動産ではなく、プールされたモーゲージ証券を保有するポートフォリオマネージャーだ。この構造は、配当金を再投資した場合に総リターンを生み出すのに優れているが、現金収入を求める投資家には適していない。

データは明確に物語る。長年にわたり、AGNCの配当 (パフォーマンスチャートのオレンジ線) は激しい変動を経験し、株価 (紫線) とともに数年間にわたり下降傾向を示している。これらの配当を使って支出していた投資家は、収入源が縮小し、資本基盤も同時に侵食されていった。

この変動性は、モーゲージREITのビジネスモデル自体に起因している。配当の削減や増加は日常茶飯事であり、住宅市場、モーゲージ金利、債券価格の変動の交差点を通じてこれらの企業は運営されている。13％の利回りは目を引くが、市場状況の変化により収入源が大きく絞られるリスクを隠している。

Realty Income：安定性を重視

これに対し、Realty Incomeは伝統的なREITとして運営されている。米国とヨーロッパで15,500以上のシングルテナント物件を所有し、ネットリース構造を採用している—テナントがほとんどの運営コストを負担する方式だ。これにより、物件レベルのリスクから自らを守っている。

数字は明確に語る：格付けの高いバランスシート、地理的分散、工業用や特殊資産（(カジノ、ブドウ園)）、そして何よりも30年連続の年間配当増加の実績だ。成長ペースは平均して年4.2％だが、これは過去のインフレ率をわずかに上回り、配当の購買力を維持している。

5.6％の利回りは、S&P 500の1.1％や広範なREITセクターの3.9％の平均を大きく上回る。持続可能な収入ポートフォリオを構築する投資家にとって、これは高利回りの基本的な投資でありながら、ボラティリティの罠からも守られている。

核となる問い：あなたは本当に何を築いているのか？

これら二つのREITの選択は、投資目的に依存している。トータルリターンを追求し、配当を再投資する投資家は、AGNCの長期実績に耐えられるかもしれない。しかし、信頼できる現金収入を優先する配当投資家にとっては、別の計算が必要だ。

ほとんどの収入重視の投資家は、安定し成長するキャッシュフローを求めている。それは、資本を売却せずに生活を維持できることだ。その目的を達成するには、単に利回りの割合を見るだけでなく、その支払いの持続可能性も検討しなければならない。30年の年間増加実績を持つRealty Incomeの安定性は、刺激的だが予測不可能なAGNCの配当よりも優れている。

高利回りの投資をリスクプロファイルの異なるものから選ぶ配当投資家にとっては、低利回りでも安定した選択肢が実世界でより良い結果をもたらすことが多い。