O risco está mal avaliado porque o mercado acredita que o Bitcoin é mais arriscado do que o setor imobiliário.

Na realidade, a Strategy é muito mais solvente do que as duas empresas de investimento imobiliário que estão imediatamente à frente e atrás da Strategy no ranking de capitalização bolsista.

O antigo paradigma de risco está ERRADO.

As finanças tradicionais consideram:

O setor imobiliário como um “ativo seguro, gerador de fluxo de caixa”, e

O Bitcoin como um “instrumento especulativo volátil”.

Este modelo mental está desatualizado há 70 anos.

O balanço da Strategy (MSTR) prova isto de forma inequívoca.

Enquanto a Realty Income (O) e a Digital Realty (DLR) têm passivos massivos, imóveis e sensíveis às taxas de juro, a Strategy possui:

✔ 650.000 BTC
✔ Mais de $60 mil milhões em reservas líquidas
✔ 75 anos de cobertura de dividendos em Bitcoin
✔ 21 meses de cobertura de dividendos em USD
✔ Apenas cerca de $8,2 mil milhões em dívida
✔ Alavancagem líquida de 11%**

Isto não é o perfil de uma entidade com “rating lixo”.

Este é o perfil do balanço empresarial mais sobrecolateralizado e sobre-reservado da história moderna.

E as duas empresas imobiliárias, Realty Income e Digital Realty, apesar das suas classificações de investimento, estão estruturalmente expostas a:

Subida das taxas de juro
Concentração de inquilinos
Desvalorizações de propriedades
Risco de refinanciamento
Liquidez do mercado de crédito
Recessões localizadas
Desastres naturais
Degradação física dos ativos
Pressão de renegociação de contratos de arrendamento

O Bitcoin NÃO enfrenta NENHUM destes riscos.

Comparação de Solvência:

Strategy vs Realty Income vs Digital Realty

Strategy (MSTR)

Reserva de BTC: ~60,3 mil milhões de dólares
Dívida: $8,24 mil milhões
Preferenciais: ~7,8 mil milhões de dólares

Anos de cobertura de dividendos em BTC: 74,7
Meses de cobertura de dividendos em USD: 21,4
Alavancagem líquida: 11%

O Bitcoin transaciona 24/7, liquida instantaneamente, tem liquidez global e não pode entrar em incumprimento.

Isto significa que as reservas da Strategy:

Não podem ser prejudicadas por contrapartes
Não podem ser confiscadas
Não podem ser congeladas
Não podem ser refinanciadas a taxas mais altas
Não se degradam
Não têm “risco de vacância”
Não têm inquilinos em incumprimento de pagamento
Não requerem manutenção
Não colapsam devido a desequilíbrios de oferta e procura
Não podem ser tributadas politicamente por regimes locais de propriedade

Em termos de solvência pura, a Strategy está numa CLASSE TOTALMENTE DIFERENTE.

Realty Income (O)

Rating de crédito: A- / A3 / BBB+
Dívida: ~$29B
Alavancagem: ~5,4× EBITDA
Ativos: Imobiliário físico
Reservas de caixa: Baixas em relação aos passivos
Capitalização bolsista: ~$53B

Apesar de ser “segura”, a Realty Income:

Tem de refinanciar milhares de milhões a cada poucos anos
Está à mercê das taxas de juro
Tem inquilinos que podem entrar em incumprimento
Possui propriedades que podem desvalorizar
Tem custos operacionais
Tem de manter, reparar e modernizar edifícios
Não pode liquidar os seus ativos sem custos friccionais massivos
Está concentrada geograficamente
Opera num setor estruturalmente frágil e sensível às taxas

O imobiliário NÃO É LÍQUIDO nem LIVRE DE CONTRAPARTES.

É uma das indústrias mais sensíveis às taxas de juro do mundo, razão pela qual o aumento dos rendimentos esmagou as avaliações dos REITs em 2022–2024.

Apesar do rating A-, a sua solvência é absolutamente inferior à da Strategy.

A Realty Income tem:

Dívida absoluta elevada
Dívida líquida elevada
Exposição ao refinanciamento
Sensibilidade às taxas de juro
Compromissos de juros de longa duração
Colateral imóvel
Dependência do fluxo de caixa dos inquilinos

A Strategy tem:

Dívida < 1/7 do valor das reservas
Sem risco de refinanciamento iminente
Sem dependência do fluxo de caixa operacional
Colateral líquido que transaciona como dinheiro

É por isso que o “rating B-” não faz sentido.

Importa métricas do velho mundo que não se aplicam ao Bitcoin.