Понимание зомби-ипотек: угроза второго ипотечного кредита, преследующая владельцев домов сегодня

Возрастающая проблема: почему эти старые долги не останутся похороненными

Представьте себе: вы годами платите по ипотеке, думая, что все в порядке. А потом однажды приходит письмо из коллекторского агентства с требованием погасить займ, который, как вы думали, давно погашен — иногда более двух десятилетий назад. Так называемые «зомби-ипотеки» становятся все более распространенной головной болью для домовладельцев, особенно после бума на рынке недвижимости в последние годы.

Этот феномен не нов, но он вновь набирает силу с удивительной интенсивностью. Когда стоимость недвижимости резко выросла во время рекордно низких ставок по ипотеке в период пандемии, это вызвало непреднамеренный побочный эффект: коллекторы и кредиторы начали вытаскивать из архивов старые, неоплаченные вторые ипотеки и активно преследовать владельцев за оставшиеся суммы. Согласно недавним исследованиям, за два года деятельность по взысканию старых вторых ипотек затронула десятки тысяч объектов недвижимости в отдельных штатах.

Рост количества поисковых запросов в Google по фразе «зомби-ипотека» свидетельствует о том, что многие люди сейчас сталкиваются с уведомлениями о взыскании и угрозами по телефону, связанными с долгами, которым уже много лет. Эта тревожная тенденция побудила Бюро по финансовой защите потребителей (CFPB) в прошлом году выступить с рекомендацией, предупредив коллекторов, что угрозы судебных исков по истекшим долгам нарушают федеральное законодательство.

Происхождение: как вторые ипотеки стали зомби

Понимание зомби-ипотек требует взгляда назад к финансовому кризису. Эти долги обычно возникают из так называемых «пигги-бэк» кредитов — также известных как 80/20 кредиты — которые были популярны в преддверии 2008 года. Вот как они работали:

Пигги-бэк ипотека по сути объединяла два займа. Основная ипотека покрывала 80% стоимости покупки дома, а вторая ипотека финансировала оставшиеся 20%. Такая структура позволяла покупателям финансировать полную стоимость покупки без необходимости платить частную ипотечную страховку.

Когда наступила Великая рецессия и цены на недвижимость рухнули, многие заемщики не смогли продолжать выплаты. Некоторые кредиторы просто списывали эти вторые ипотеки как безнадежный долг или продавали их коллекторским агентствам за копейки. Во многих случаях кредиторы прекращали всякое общение с заемщиками и никогда не отправляли официальных уведомлений о взыскании. Домовладельцы естественно полагали, что их долги были прощены, списаны или погашены — и продолжили жить своей жизнью.

Эти кредиты фактически ушли в спячку, настолько, что домовладельцы забыли о их существовании. А затем наступило восстановление рынка жилья. По мере того как цены на недвижимость резко выросли, особенно в определенных регионах, эти «зомби» долги вновь стали ценными для коллекторов, ищущих быстрые возвраты.

Ваши права: что на самом деле защищает закон

Законодательство CFPB ясно: коллекторы не могут законно преследовать просроченные долги или те, по которым истек срок давности по закону штата. Большинство зомби-ипотек попадают в эту категорию. По словам директора агентства Рохита Чопры, «Коллекторы не могут претендовать на незнание закона или возраста долга. Если срок давности истек, предпринимать судебные действия, угрожать иском или изъятием имущества может быть незаконно.»

Третьи стороны-коллекторы, подпадающие под Закон о справедливом взыскании долгов (Fair Debt Collection Practices Act), сталкиваются с конкретными ограничениями. Они не могут:

• Начинать процедуры изъятия на просроченные долги
• Вести взыскание после истечения срока давности по закону штата
• Преследовать, оскорблять или угрожать домовладельцам незаконными юридическими мерами

Важно, что и у домовладельцев есть права. Если с вами связались по поводу старого долга, вы можете потребовать у кредитора письменное подтверждение, включающее сумму долга и информацию о том, кто выдал первоначальный займ. Также вас не могут преследовать или незаконно угрожать изъятием имущества.

Действуйте: шаги для защиты себя

Если вы получили уведомление о взыскании по старой ипотеке, не поддавайтесь панике или автоматическому согласию. Вместо этого выполните следующие практические шаги:

Запросите документацию: Свяжитесь с коллектором и потребуйте письменное подтверждение долга. Они обязаны предоставить его по закону, включая детали о том, что вы должны, кто выдал займ и ваши права по федеральным законам о взыскании долгов.

Соберите собственные доказательства: Если вы считаете, что погасили ипотеку, соберите все соответствующие документы. Ищите договоры о возврате или платежные записи, подтверждающие погашение долга. Если ваши личные записи не охватывают такой долг, обратитесь в архивы вашего округа, где обычно хранятся такие сведения.

Изучите законы вашего штата: В разных штатах по-разному относятся к старым ипотекам. Некоторые полностью аннулируют долги, другие устанавливают сроки для взыскания, а некоторые позволяют взыскивать долг, но запрещают изъятие имущества. Проконсультируйтесь с юристом, знакомым с законами вашего штата, чтобы понять свою реальную финансовую ответственность.

Знайте, когда вы можете быть защищены: Даже если вы не погасили займ, сегодня вы можете не нести ответственности. Если срок давности по вашему штату истек, у кредитора практически нет юридических средств для взыскания.

Рассмотрите юридические меры: Если коллектор нарушает Закон о справедливом взыскании долгов — например, угрожая незаконным изъятием имущества по просроченному долгу — у вас есть основания подать на них в суд.

Подача жалобы и обращение за помощью

Если вы считаете, что вас неправомерно преследуют по поводу зомби-ипотеки или другого старого долга, CFPB предоставляет механизм подачи жалобы. Вы можете обратиться напрямую в агентство, которое сотрудничает с государственными органами для выявления коллекторов, использующих незаконные тактики.

Итог: хотя зомби-ипотеки — реальная проблема, вы не беззащитны. Понимание своих прав по федеральному и региональному законодательству, сбор правильной документации и обращение за юридической помощью при необходимости помогут защитить вас от коллекторов, пытающихся вернуть долги, которым уже много лет.