## Реагирует ли рынок ипотечных облигаций на массовую покупку — что меняется для заемщиков?

После объявления в понедельник программы покупки ипотечных облигаций на сумму 200 миллиардов долларов произошел впечатляющий спад **процентных ставок по ипотечным кредитам**. Впервые за несколько лет ставка по 30-летней ипотеке опустилась ниже 6%, в то время как ставка по 15-летнему продукту снизилась до 5,55%. Перемещение на столько пунктов процента всего за несколько дней — необычное явление — обычно рынок меняет ставки очень постепенно, демонстрируя ежедневные колебания всего лишь долями процента.

### Механизм действия новой программы

Программа, которую реализуют Fannie Mae и Freddie Mac, уже набрала обороты. По словам Билла Пульте, главы Федерального управления жилищного финансирования, первые сделки были инициированы немедленно, и уже привлечены облигации на сумму 3 миллиарда долларов. Эти две организации в настоящее время располагают портфелем, превышающим 230 миллиардов долларов — дополнительные 200 миллиардов долларов почти удвоили бы их накопления.

Логика системы проста: когда **ипотечные облигации** попадают в портфели институциональных инвесторов, кредиторы получают свежий капитал. Увеличенная ликвидность в сочетании с устойчивым спросом естественным образом вынуждает рынок снижать процентные ставки для новых заемщиков.

### Оптимизм аналитиков — и замечания

Специалисты из UBS оценивают, что эта мера может снизить **процентные ставки** по 30-летним продуктам даже более чем на 0,2 п.п. Потенциальный эффект? Стимул к росту как спроса на новые строительные инвестиции, так и ротации на вторичном рынке жилья.

Тем не менее, перспектива не убеждает всех. JPMorgan Chase и другие аналитики указывают на фундаментальное ограничение: текущий портфель 4,4-процентных ипотечных кредитов создает эффект блокировки. Владельцы домов с дешевыми займами имеют мало стимулов для их рефинансирования или продажи, что снижает динамику всего рынка. В масштабах — 200 миллиардов долларов это всего лишь 1,4% от оцениваемого в 14,5 триллионов долларов общего рынка ипотечных кредитов в США.

### Более широкий контекст экономической политики

Инициатива по покупке облигаций вписывается в более широкую стратегию снижения затрат на содержание для обычных американцев. Параллельно вводятся снижение пошлин и изменение стандартов топливной эффективности, что преследует ту же цель — облегчить бремя потребителей, сталкивающихся с инфляционным давлением и растущими расходами.