Трамп обійшов Федеральну резервну систему і безпосередньо керує ринком іпотечного кредитування? Міністр фінансів Бессент розкриває правду про нові урядові заходи

特朗普 уряд для боротьби з високими витратами на житло обійшов Федеральну резервну систему, вживаючи досить суперечливий крок — безпосередньо увійшовши на ринок іпотечного кредитування. Міністр фінансів США Бессент у медіаінтерв’ю 9 січня розкрив основну логіку цієї політики. Коротко кажучи, уряд дав наказ Fannie Mae і Freddie Mac купувати цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами (MBS), з метою хеджування від дефіциту ринку, спричиненого скороченням балансу ФРС.

Як “протилежні операції” ФРС знищують ринок іпотечних кредитів

Зараз щомісяця близько 1,5 мільярда доларів MBS, що виходять із їхнього величезного балансу активів у 6,3 трильйона доларів, погашаються, і ці активи більше не реінвестуються, формуючи так зване “скорочення балансу”. Бессент зазначив, що така практика фактично створює протилежний тиск на ринок, безпосередньо заважаючи подальшому зниженню іпотечних ставок. Новий урядовий підхід полягає у використанні купівельної спроможності двох гігантів іпотечного ринку для заповнення прогалин у попиті, що залишилися після скорочення балансу ФРС — саме це і є так зване “хеджування” між “кількісним пом’якшенням” Трампа та “кількісним жорсткістю” ФРС.

Раніше Трамп офіційно наказав Комітету з житлового фінансування (FHFA) купити цінних паперів на 200 мільярдів доларів, а директор FHFA Вільям Пулт підтвердив, що вже запущено першу партію закупівлі на 30 мільярдів доларів. Ця ініціатива сприймається ринком як радикальний крок Білого дому у відповідь на кризу доступності житла, а також як рідкісне втручання адміністрації у сферу фінансових ринків, традиційно керовану центральним банком.

Ціни на MBS стрімко зростають, іпотечні ставки можуть знизитися на 0,25%

Після оголошення новини реакція ринку була швидкою і різкою. Політика закупівель спричинила значне зростання цін на MBS, і ринок швидко переоцінився. Ризикова премія MBS порівняно з американськими облігаціями знизилася приблизно на 0,18 відсоткових пункту порівняно з закриттям у четвер. Хоча Бессент визнав, що ці покупки не призведуть безпосередньо до суттєвого зниження іпотечних ставок, зменшення різниці між доходністю MBS і держоблігацій може мати опосередкований ефект.

Аналітики зазначають, що хоча масштаб закупівель у 200 мільярдів доларів здається невеликим у порівнянні з кількатрильйонним кількістю активів ФРС у рамках кількісного пом’якшення, ця сума здатна створити значний тиск на ринок. За оцінками Bloomberg і кількох аналітиків, ця міра може знизити іпотечні ставки на 0,25 відсоткових пунктів. Середня ставка за 30-річною фіксованою іпотекою в США вже знизилася з майже 8% у 2024 році до приблизно 6,2%, але все ще залишається значно вищою за рівень у 3% під час пандемії. Для перших покупців житла ця політика особливо важлива — молоді покупці довгий час несуть високі витрати на іпотеку і різницю між доходністю 10-річних держоблігацій, що можна чітко побачити за допомогою калькулятора житлового фінансування (wohnungsfinanzierung rechner), що впливає на реальні витрати на купівлю житла.

Неясні межі влади: незалежність ФРС під загрозою

Хоча ринок вітає впровадження ліквідності, думки інвесторів щодо довгострокових наслідків цієї політики розділилися, особливо у контексті обговорень ролі ФРС. Традиційно широка сфера економіки та регулювання ставок — це виключна компетенція ФРС. Її початковий задум — залишатися поза політичним впливом. Окрім встановлення короткострокових кредитних ставок, іноді центральний банк здійснює втручання через масштабні покупки держоблігацій і MBS, але зазвичай це робиться у виняткових випадках — для стабілізації ринкової ліквідності або стимулювання зростання під час глибокої рецесії.

Стратегічний консультант Baird & Co. Кирил Крєйлов попереджає інвесторів, що наказ Трампа розмиває межу між практичною корисністю ринку і політичним маніпулюванням. Він вважає, що цільові покупки активів для маніпулювання іпотечними ставками повертають політичний ризик у ринок, який понад десять років намагався уникати таких практик. Директор Центру глобальних ринків і корпоративної власності Юридичної школи Колумбійського університету Джефрі Гордон зазначає, що хоча ці покупки можна виправдати під приводом “доступності житла” і вони можуть бути виправдані як вихід за межі повноважень ФРС, ринок іпотечних кредитів тісно пов’язаний із загальною політикою ставок. Практика адміністрації фактично є прихованою формою монетарної політики, що створює нові прецеденти і послаблює незалежність ФРС.

Зараз ФРС має понад 2 трильйони доларів у MBS — це спадщина заходів стимулювання під час попередніх криз. Однак цей обсяг уже понад два роки зменшується щомісяця на 150–170 мільйонів доларів. За оцінками Трампа, ця ініціатива є новим відкритим тиском на ФРС після невдачі у початкових зусиллях, і свідчить про готовність Білого дому діяти односторонньо, якщо монетарна політика не швидко відповідатиме його цілям.

Перспективи приватизації Fannie Mae і Freddie Mac раптово змінилися

Ця політика також кидає новий тінь на майбутнє Fannie Mae і Freddie Mac. Трампівська команда обговорювала можливість повторної приватизації цих двох компаній, які були державними під час фінансової кризи 2008 року. Бессент підкреслює, що ці закупівлі не погіршать фінансовий стан компаній і стверджує, що у них достатньо готівки, і ця ініціатива навіть може збільшити їхню прибутковість.

Однак менеджер портфеля DoubleLine Capital Віталій Лібман зазначає, що ринок сприймав IPO як сигнал, що уряд повністю поверне ці компанії у приватний сектор через первинне публічне розміщення. Наразі ж усі ознаки вказують на інше — уряд усвідомив, що ці дві компанії є важливими інструментами політики, і їхній повний вихід на ринок означатиме втрату контролю. Стратеги JPMorgan також поділяють цю думку, вважаючи, що бажання уряду використовувати GSE як важелі політики суперечить очікуванням приватних інвесторів. Поточна цільова ставка і майбутня прибутковість цих двох компаній мають очевидний конфлікт, і їх важко узгодити.