Việc Fed cắt giảm lãi suất đang cận kề… Nhưng tại sao lãi suất thế chấp ở Mỹ lại tăng vọt?

Question

Nguồn: BlockMediaTiêu đề gốc: Lãi suất thế chấp tại Mỹ tăng ngược chiều dù Fed sắp hạ lãi suất, vì sao lại tăng vọt?Liên kết gốc: https://www.blockmedia.co.kr/archives/1016899Trong bối cảnh Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) sắp hạ lãi suất cơ bản, lãi suất thế chấp tại Mỹ lại tăng lên, trái ngược với dự đoán của thị trường. Thông thường, kỳ vọng cắt giảm lãi suất sẽ khiến lợi suất trái phiếu và lãi suất thế chấp cùng giảm, nhưng lần này lại diễn biến ngược lại, gây hoang mang cho người mua nhà và các thành phần thị trường.Lãi suất thế chấp cố định 30 năm của Mỹ ghi nhận mức cao nhất trong hai tuần, đạt 6,36%, tăng 9 điểm cơ bản (0,09%p) so với ngày trước đó. Đây là mức tăng bất thường trong bối cảnh Fed đã dự báo cắt giảm lãi suất cơ bản. Cùng ngày, lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm cũng tăng lên 4,17%, gây áp lực đồng thời lên lãi suất thế chấp dài hạn.Có phân tích cho rằng “lãi suất thị trường không vận động theo cách truyền thống” và là “kết quả của sự bất ổn về định hướng chính sách sắp tới của Fed cũng như lo ngại lạm phát”.Từ đầu năm đến nay, dù Fed đã nhiều lần hạ lãi suất cơ bản trong năm 2025, nhưng lãi suất thế chấp cố định 30 năm vẫn chưa lần nào xuống dưới 6%. Mức thấp nhất trong năm nay là 6,13% được ghi nhận vào tháng 9-10, còn mức dưới 6% gần nhất là 5,99% vào tháng 2/2023. Do đó, cấu trúc lãi suất cao trên thị trường thế chấp vẫn duy trì, trở thành gánh nặng cho tâm lý mua nhà.Tổng thống Trump liên tục gây áp lực lên Fed để hạ lãi suất kể từ khi nhậm chức, thể hiện mong muốn thúc đẩy thị trường nhà đất Mỹ thông qua việc giảm lãi suất cho vay thế chấp. Tuy nhiên, việc hạ lãi suất cơ bản không kéo theo lãi suất thế chấp dài hạn giảm đã khiến hiệu quả chính sách của chính quyền Trump bị hạn chế.Do lãi suất thế chấp cao, những người mua nhà thực sự cần và các khoản vay hiện hữu đang tìm kiếm giải pháp thay thế. Trong bối cảnh này, số người tận dụng các sản phẩm thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM - Adjustable-Rate Mortgage), vốn có lãi suất thấp hơn cố định, đang tăng lên. Theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (MBA), tính đến cuối tháng 11, lãi suất trung bình cho thế chấp cố định 30 năm là 6,32%, trong khi lãi suất cho thế chấp biến động 5 năm chỉ ở mức khoảng 5,4%.