Prefacio
En una entrevista, nos sentamos con Adam Popat, Director Ejecutivo (CEO) de SettleMint. Durante la conversación, hablamos sobre la innovadora iniciativa nacional de tokenización inmobiliaria en Arabia Saudita, algunos otros aspectos relacionados y diferentes enfoques de la tokenización de bienes raíces. Al compartir sus ideas con blockchainreporter.net, Adam Popat explicó cómo la alineación regulatoria, la infraestructura blockchain y la propiedad fraccionada están destinadas a transformar los mercados inmobiliarios y acelerar la adopción global de activos tokenizados.
Sección de la entrevista
P1. Arabia Saudita lanza la infraestructura de tokenización inmobiliaria a nivel nacional más temprana del mundo, ¿qué la convierte en un hito para la adopción mundial de blockchain y bienes raíces?
A nivel global, la mayoría de las iniciativas de tokenización inmobiliaria enfrentan incertidumbre regulatoria, registros fragmentados y falta de certeza legal. Arabia Saudita abordó estos desafíos desde el primer día integrando la infraestructura blockchain directamente en su marco legal, inmobiliario y regulatorio nacional.
Lo que realmente hace de esto un hito no es solo la tecnología en sí, sino la forma en que el Reino alineó a los actores del sector público bajo una visión nacional coordinada. La tokenización inmobiliaria solo funciona a gran escala cuando los registros de tierras, reguladores, responsables políticos y operadores del mercado avanzan en sincronía, y eso fue exactamente lo que ocurrió aquí.
Es importante destacar que esto no se ha logrado en ningún otro lugar del mundo en esta etapa o escala. Por primera vez, los ciudadanos comunes están siendo incorporados en un ecosistema de bienes raíces tokenizados, permitiendo una participación amplia y desbloqueando un valor inmenso que tradicionalmente ha permanecido ilíquido e inaccesible. Esto por sí solo establece un nuevo estándar global para la adopción de bienes raíces habilitada por blockchain.
Más allá de Arabia Saudita, la iniciativa tiene una importancia mayor porque demuestra cómo la tecnología de libro mayor distribuido puede avanzar más allá de pilotos aislados para respaldar la propiedad legalmente vinculante, mercados regulados y participación masiva. Al hacerlo, acelera la adopción global de blockchain y crea una referencia replicable.
P2. ¿Cuáles fueron los principales desafíos regulatorios y técnicos que enfrentó SettleMint al pasar del concepto a una infraestructura nacional práctica para impulsar un mercado inmobiliario tokenizado con RER-REGA?
En el aspecto regulatorio, el principal desafío fue garantizar que los activos tokenizados no se trataran como representaciones paralelas, sino que estuvieran completamente anclados al registro de bienes raíces soberano bajo la gobernanza de REGA. Esto implicaba diseñar la plataforma de modo que la propiedad digital, las transferencias y la fraccionación se alinearan exactamente con las leyes de propiedad existentes, los procesos registrales y la supervisión regulatoria, entregando certeza legal en lugar de una digitalización simbólica.
En el aspecto técnico, el desafío fue construir una infraestructura blockchain capaz de operar como infraestructura nacional crítica. Esto requirió integrar un libro mayor distribuido autorizado y gobernado con el Registro de Bienes Raíces (RER), preservando este último como la fuente definitiva de verdad. El sistema debía cumplir con requisitos estrictos en seguridad, rendimiento, auditabilidad, resiliencia y gobernanza controlada.
Esto fue posible gracias a la Plataforma de Ciclo de Vida de Activos Digitales de SettleMint, que proporciona la capa fundamental para modelar activos inmobiliarios, gobernar su ciclo completo y aplicar controles regulatorios y operativos por diseño. La plataforma permitió emitir, transferir y gestionar activos digitales en línea con los procesos registrales, manteniendo un control de acceso estricto, auditabilidad y gobernanza de actualizaciones necesaria para un sistema nacional.
El papel de SettleMint fue traducir la intención regulatoria en infraestructura ejecutable: permitir que REGA y RER mantuvieran la autoridad y supervisión, mientras se proporcionaba una capa de orquestación blockchain escalable que pudiera respaldar la adopción nacional, la confianza del mercado y la extensibilidad a largo plazo.
P3. ¿En qué se diferencia el modelo de “registro como verdad” de los pilotos existentes de tokenización?
La mayoría de los pilotos existentes de tokenización operan con un modelo de libro mayor paralelo, donde los tokens se crean y negocian en una blockchain, pero el registro oficial de tierras permanece fuera de la cadena y es la fuente autorizada. En esos casos, el token solo representa un interés, y la propiedad legal aún requiere reconciliación separada con el registro.
Un modelo de “registro como verdad” invierte fundamentalmente ese enfoque. El registro nacional de bienes raíces sigue siendo la única fuente autorizada de verdad para la propiedad, y la tokenización está estrechamente integrada en ese flujo de trabajo del registro en lugar de funcionar junto a él.
En este modelo, cualquier emisión, transferencia o fraccionamiento de tokens se rige por las reglas del registro y la supervisión regulatoria, asegurando que los movimientos de tokens reflejen directamente cambios de propiedad legalmente reconocidos. No existe un sistema dual ni ambigüedad sobre qué registro prevalece. Esto proporciona certeza legal, confianza y escalabilidad.
P4. Aunque los mercados inmobiliarios y de capital en Arabia Saudita ya están abiertos a inversores extranjeros, ¿qué puede hacer la tokenización para reducir prácticamente las barreras que dificultan la inversión extranjera directa (IED)?
Aunque Arabia Saudita ha abierto recientemente sus mercados inmobiliario y de capital a inversores extranjeros, la tokenización ayuda a eliminar muchas de las fricciones prácticas que aún ralentizan o limitan la inversión extranjera directa.
Primero, la tokenización reduce las barreras de entrada mediante la propiedad fraccionada. En lugar de requerir compromisos grandes y en activos únicos, los inversores extranjeros pueden participar con montos menores y diversificar su exposición en diferentes activos, ubicaciones y perfiles de riesgo.
Segundo, la tokenización simplifica y acelera la ejecución. Al digitalizar la propiedad, las transferencias y la liquidación dentro de un marco regulado, reduce procesos manuales, largos ciclos de liquidación y la incertidumbre operativa, que son obstáculos clave para la inversión transfronteriza.
Tercero, anclar los activos tokenizados al registro de bienes raíces nacional bajo supervisión regulatoria aumenta la confianza y la claridad legal. Los inversores extranjeros ganan confianza en que sus derechos de propiedad son exigibles, auditables y completamente alineados con la legislación local.
Estos factores convierten el acceso formal al mercado en una participación práctica y escalable, haciendo que los bienes raíces en Arabia Saudita sean más accesibles, transparentes y atractivos para el capital global.
P5. Como elemento crucial, ¿cómo promete la propiedad fraccionada ampliar el alcance de la inversión para inversores minoristas e instituciones globales?
La propiedad fraccionada redefine el alcance de la inversión al desvincular el valor del activo de la elegibilidad del inversor e introducir nuevas capas de liquidez, acceso y transparencia.
Para los inversores minoristas, reduce significativamente los umbrales mínimos de inversión, permitiendo participar en activos de alta calidad y generación de ingresos que antes estaban fuera de su alcance. Cuando se combina con el comercio secundario, los inversores tienen mayor flexibilidad para reequilibrar o salir de posiciones sin esperar la venta total del activo, mejorando la liquidez y la diversificación de carteras.
Para las instituciones globales, la propiedad fraccionada permite una asignación de capital precisa en múltiples activos, geografías y perfiles de riesgo. Los mercados secundarios activos mejoran aún más la eficiencia del capital al permitir a las instituciones ajustar su exposición de manera dinámica, gestionar riesgos de forma más efectiva y mejorar la liquidez en balance.
Para los desarrolladores, la propiedad fraccionada facilita y acelera el acceso a capital. Al llegar a una base de inversores global más amplia y permitir una formación continua de capital en lugar de ventas puntuales, los desarrolladores pueden reducir el riesgo de concentración de financiamiento y acelerar los plazos de los proyectos.
Para ministerios y reguladores, la propiedad fraccionada digitalizada genera información en tiempo real, auditable y transparente sobre la actividad del mercado. Los datos de transacciones, distribución de propiedad y flujos de capital pueden monitorearse continuamente, apoyando mejores políticas, supervisión de riesgos y decisiones basadas en datos.
P6. La plataforma incorpora control de títulos mediante blockchain, contratos inteligentes, pagos vinculados a fideicomisos y modelos de valoración automatizados (AVMs). ¿Cómo contribuyen estos elementos a mejorar la confianza y transparencia de los inversores?
La combinación de control de títulos en blockchain y contratos inteligentes establece una base sólida de confianza y certeza en la ejecución. El control de títulos basado en blockchain crea un registro inalterable y auditable de la propiedad, mientras que los contratos inteligentes automatizan transferencias, reglas de cumplimiento y distribuciones. Juntos, reducen la intervención manual, limitan disputas y brindan a los inversores una visibilidad clara sobre cómo se gobiernan la propiedad y las transacciones.
Los pagos vinculados a fideicomisos refuerzan aún más la confianza al acoplar estrechamente el movimiento de capital con la transferencia de activos. Los fondos solo se liberan cuando se cumplen condiciones predefinidas, asegurando una liquidación justa y sincronizada, y reduciendo significativamente el riesgo de contraparte y de liquidación para todas las partes involucradas.
Los modelos de valoración automatizados (AVMs) añaden una capa de transparencia al ofrecer información continua y basada en datos sobre el valor y rendimiento del activo. En lugar de depender de valoraciones periódicas u opacas, los inversores obtienen una visibilidad casi en tiempo real del riesgo y la valoración, lo que permite decisiones más informadas. En conjunto, estos elementos crean un ecosistema transparente, auditable y seguro para los inversores.
P7. Considerando el énfasis de Arabia Saudita en marcos de activos compatibles con Shariah, ¿cómo garantiza SettleMint la alineación con los principios Shariah junto con la interoperabilidad global?
SettleMint apoya los marcos de activos compatibles con Shariah en Arabia Saudita proporcionando tecnología que permite estructuración, cumplimiento y supervisión conforme a Shariah, manteniendo la interoperabilidad con mercados globales.
La alineación con Shariah se logra a nivel de activos y contratos. SettleMint permite la tokenización de activos reales y derechos de propiedad, permitiendo a las instituciones estructurar productos basados en modelos aprobados por Shariah, como asociaciones, copropiedad o arrendamiento respaldado por activos, bajo la supervisión de consejos Shariah reconocidos.
El cumplimiento se mantiene mediante reglas programables integradas en contratos inteligentes. Los derechos de propiedad, la lógica de reparto de beneficios, las restricciones de transferencia y la elegibilidad de inversores pueden aplicarse digitalmente, ayudando a garantizar que los activos sigan operando dentro de los parámetros aprobados durante todo su ciclo de vida, en lugar de depender únicamente de controles manuales.
La gobernanza y la auditabilidad se fortalecen mediante registros transparentes y resistentes a manipulaciones. Las aprobaciones regulatorias, certificaciones Shariah y el historial de transacciones pueden registrarse y revisarse en tiempo real, apoyando la supervisión continua por parte de reguladores y académicos.
Al mismo tiempo, la arquitectura de SettleMint, independiente de la blockchain y basada en estándares, permite que los activos compatibles con Shariah se integren con marcos internacionales de custodia, liquidación y reporte. Esto asegura que los activos emitidos en Arabia Saudita puedan participar en mercados de capital globales sin comprometer los requisitos de cumplimiento locales.
P8. ¿Por qué son cruciales los estándares de interoperabilidad como eIDAS 2.0 y W3C Verifiable Credentials para la inversión y credibilidad transfronteriza?
Los estándares de interoperabilidad como eIDAS 2.0 y W3C Verifiable Credentials son cruciales porque crean un marco compartido y confiable para la identidad digital y el cumplimiento en distintas jurisdicciones, lo cual es esencial para la inversión transfronteriza.
Permiten el reconocimiento mutuo de identidades y credenciales, reducen procesos repetitivos de KYC y onboarding, y brindan garantías legales y criptográficas de que inversores, emisores e intermediarios son auténticos y cumplen con las normativas. Esto aumenta significativamente la confianza y credibilidad cuando el capital se mueve a través de fronteras.
La Plataforma de Ciclo de Vida de Activos Digitales (DALP) de SettleMint complementa estos estándares mediante módulos integrados de cumplimiento que incorporan verificación de identidad, elegibilidad del inversor y controles regulatorios directamente en los flujos de trabajo de los activos. Al soportar credenciales basadas en estándares y reglas de cumplimiento programables, DALP ayuda a garantizar que los activos permanezcan en cumplimiento en distintas jurisdicciones y puedan escalar eficientemente en ecosistemas de inversión global.
Palabras finales
El marco de tokenización inmobiliaria en Arabia Saudita está marcando un cambio fundamental, pasando de pilotos experimentales a una infraestructura blockchain a gran escala. Como destacó el Director Ejecutivo (CEO) de SettleMint, la integración, regulación y tecnología blockchain establecen un estándar global para los activos del mundo real tokenizados (RWA). Además, esto abre nuevos caminos para que inversores minoristas, instituciones y capital transfronterizo participen con confianza y transparencia.
