"La "disputa más antigua de Wall Street" se resolverá en el interior de Trump 2.0? También hay que tener cuidado con estos riesgos

Los inversores actuales están aumentando sus apuestas, y Trump 2.0 abordará uno de los más antiguos y polémicos problemas de Wall Street después de la crisis financiera de 2008, que es el problema de la privatización de las dos agencias de vivienda, es decir, relajar el control del gobierno federal sobre la Corporación Federal de Hipotecas para Viviendas (Freddie Mac, FMCC) y la Asociación Federal de Hipotecas Nacionales (Fannie Mae, FNMA) durante su primer mandato.

Los datos muestran que, en el mes siguiente a la victoria de Trump, los precios de las acciones de Fannie Mae y Freddie Mac aumentaron un 116% y un 143% respectivamente. Ambas empresas se dedican principalmente a comprar hipotecas de instituciones financieras y empaquetarlas como productos de valores, desempeñando un papel central en el mercado inmobiliario de Estados Unidos. Durante la crisis financiera de 2008, con el aumento de las tasas de incumplimiento de hipotecas, el gobierno federal nacionalizó ambas empresas.

Durante su primer mandato, Trump intentó privatizar dos agencias. Ahora, con su regreso a la Casa Blanca, algunos de los inversores más destacados de Wall Street, incluyendo a John Paulson y Bill Ackman, están volviendo a apostar por la compra de acciones comunes y preferentes de Fannie Mae y Freddie Mac, lo que finalmente devolverá el control privado a las dos agencias.

problemas heredados de la historia

Fannie Mae y Freddie Mac fueron establecidas por el Congreso de los Estados Unidos en 1938 y 1970 respectivamente, con el objetivo de expandir el mercado de viviendas en los Estados Unidos y ayudar a aumentar la tasa de propiedad de viviendas de los estadounidenses. El modelo de negocio de ambas entidades es comprar préstamos hipotecarios de instituciones financieras originales como bancos, comprometiéndose a pagar el capital e intereses a los bancos en caso de incumplimiento por parte de los prestatarios, de esta manera proporcionan un flujo de fondos de préstamos hipotecarios a las instituciones financieras originales, fomentando así el negocio de préstamos hipotecarios de los bancos; luego empaquetan los préstamos hipotecarios adquiridos en valores respaldados por hipotecas (Mortgage Backed Securities), los cuales son vendidos a inversores nacionales y extranjeros en el mercado secundario para recaudar fondos a tasas de interés más bajas, obteniendo así ganancias a través del diferencial de intereses.

Durante el período de finales de 2007 a 2008, Fannie Mae y Freddie Mac fueron fuertemente afectados por la crisis de las hipotecas de alto riesgo en los Estados Unidos, al borde de la bancarrota. Fannie Mae y Freddie Mac poseían o respaldaban la mitad del total de 12 billones de dólares del mercado hipotecario estadounidense, demasiado grandes para dejar quebrar. Por lo tanto, el gobierno de los Estados Unidos decidió tomar el control de Fannie Mae y Freddie Mac el 6 de septiembre de 2008. El Departamento del Tesoro de los Estados Unidos también inyectó capital en Fannie Mae y Freddie Mac mediante la compra de acciones preferentes, con un total de 187.500 millones de dólares de fondos de rescate.

Después de la inyección de capital, el gobierno de los Estados Unidos recibió una nueva forma de acciones preferentes senior con un dividendo anual del 10%; Al mismo tiempo, el Ministerio de Hacienda obtuvo warrants para comprar el 80% de las acciones ordinarias de las dos empresas. En 2012, debido a la mejora de las condiciones comerciales de las dos cámaras, el gobierno de los Estados Unidos cambió sus términos de dividendos para exigir que la mayoría de las ganancias de las dos compañías se paguen al Departamento del Tesoro en forma de dividendos. En 2017, el Departamento del Tesoro de Estados Unidos acordó quedarse con 3.000 millones de dólares en fondos para las “dos cámaras”, pero todas las ganancias restantes fueron entregadas. Esto es equivalente a la devolución de los fondos de rescate del gobierno, el gobierno de EE. UU. también obtuvo una ganancia neta de más de $ 100 mil millones, lo que llevó a la insatisfacción con las dos cámaras, y Ackerman y otras personas de Wall Street también compraron silenciosamente una gran cantidad de acciones en las dos casas, por lo que la reprivatización de las dos casas se ha convertido en una controversia histórica que quedó de la crisis financiera de 2008.

Durante el primer mandato de Trump, intentó promover la privatización de Fannie Mae y Freddie Mac. Ya en septiembre de 2019, el Departamento del Tesoro de Estados Unidos publicó un plan de privatización para las dos empresas, pero no fue aprobado por el Congreso. Sin embargo, en los últimos meses de su primer mandato, Trump solicitó repentinamente al entonces Secretario del Tesoro, Mnuchin, y al entonces Director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), Calabria, que aceleraran la privatización de Fannie Mae y Freddie Mac. La FHFA es el organismo de supervisión superior de las dos empresas.

Mnuchin ha estado vacilante sobre esta práctica. Por un lado, significa que el Departamento del Tesoro de EE.UU. perderá una gran cantidad de ingresos. El Departamento del Tesoro de EE.UU. posee más de 22 millones de acciones preferentes de alto nivel. Según la información pública, estos activos generan ingresos anuales de cientos de miles de millones de dólares en dividendos, intereses y transferencias de beneficios. Durante el último año del mandato de Trump, el déficit fiscal de EE.UU. superó los 3 billones de dólares y la deuda nacional alcanzó los 27 billones de dólares. Por otro lado, la privatización de las dos empresas también afectará al mercado inmobiliario financiero de EE.UU. Una vez privatizadas, perderán el respaldo del gobierno federal, y los valores respaldados por préstamos emitidos por las dos empresas ya no serán una inversión de bajo riesgo del mismo nivel que los bonos del Tesoro de EE.UU., lo que provocaría la pérdida de la capacidad de regular el mercado de préstamos hipotecarios por parte de las dos empresas y causaría una conmoción en todo el mercado de préstamos inmobiliarios.

Finalmente, en mayo de 2020, la FHFA anunció un plan de privatización que permite a Fannie Mae y Freddie Mac retener todas las ganancias sin tener que entregarlas al Departamento del Tesoro, pero al mismo tiempo establece la condición de “terminar responsablemente la tutela del gobierno”. La privatización de Fannie Mae y Freddie Mac está sujeta a la condición de que ambas entidades mantengan al menos $240 mil millones en capital para resistir otra crisis financiera y evitar problemas de liquidez en el mercado de hipotecas y MBS. En ese momento, Fannie Mae y Freddie Mac tenían aproximadamente $23.5 mil millones en capital, lo que significa que necesitaban recaudar $180 mil millones adicionales para cumplir con los requisitos de capital para la privatización.

Después de eso, las cosas no avanzaron hasta mediados de noviembre, cuando Trump claramente perdió las elecciones y realizó un último esfuerzo para separar a Calabria y Mnuchin de la supervisión del gobierno federal. Sin embargo, Mnuchin declaró a mediados de diciembre que no firmaría la orden de consentimiento para poner fin a la supervisión de las dos agencias según lo propuesto por Calabria, ya que sería difícil cumplir con los requisitos de capital suficiente a corto plazo, ya sea mediante la recaudación de fondos a través de una OPI o reteniendo todas las ganancias.

Después de que Biden asumió el cargo, el plan fue puesto en espera. “Si no fuera por la pandemia, habríamos permitido que los dos cuartos se liberaran de la administración y se levantaran de nuevo”, dijo Calabria.

Segundo mandato probablemente impulsará

Ahora, con la llegada de Trump 2.0 acercándose, esta controversia histórica vuelve a captar la atención del mercado.

En septiembre de este año, se informó que muchos funcionarios de la primera administración de Trump, quienes también eran cercanos a él, esperaban avanzar nuevamente en el plan de privatizar las empresas públicas durante su segundo mandato, es decir, que el gobierno federal de EE. UU. podría vender la mayor parte de las acciones a inversores, incluidos fondos soberanos de riqueza. Sin embargo, el propio Trump ha guardado silencio al respecto durante esta campaña electoral. Se dice que los mencionados confidentes de Trump incluyen a Larry Kudlow, exdirector del Consejo Económico Nacional de EE. UU., y John McEntee, exdirector de la Oficina de Personal de la Casa Blanca. Las negociaciones correspondientes comenzaron esta primavera e incluyeron buscar consejos de gestores de inversiones sobre cómo completar la transacción. Wall Street estima que el valor de las acciones de empresas públicas en manos del gobierno de EE. UU. podría ascender a miles de millones de dólares, y que si el gobierno vende valores por más de 100 000 millones de dólares en una sola transacción, sería la emisión de acciones y bonos más grande de la historia, necesitando inversores de gran escala, incluidos fondos soberanos de riqueza, para hacerse cargo.

Karabli dijo: “En mi opinión, es casi 100% factible avanzar hacia la privatización de la vivienda en 2027. Aunque es poco probable que haya avances en 2025, existe un 70% de posibilidad de avance durante el segundo mandato de Trump.”

Edward Golding, a former executive at Fannie Mae and Freddie Mac, said the ‘benefit’ of privatizing Fannie Mae and Freddie Mac would be to ‘restore the innovation and entrepreneurial spirit’ of these institutions. He served as director of the FHFA during the Obama administration. However, he also warned that privatizing both entities could have unforeseen consequences on the US real estate market. We must be cautious about handing the power of duopoly to the private sector.

Las preocupaciones de Goldin pueden considerarse como un consenso en contra de la reprivatización de las dos agencias. Según los opositores, alrededor de la mitad del mercado de préstamos hipotecarios de 11 billones de dólares en los Estados Unidos está respaldado por las dos agencias. Como se mencionó anteriormente, Fannie Mae y Freddie Mac no otorgan préstamos hipotecarios, sino que compran hipotecas de diversas instituciones financieras y las empaquetan en valores que luego venden a inversores de todo el mundo. Debido al respaldo del gobierno de los Estados Unidos, la calificación de los MBS de las dos agencias es prácticamente equivalente a la deuda soberana de los Estados Unidos, lo que les permite atraer inversiones de seguros globales, fondos de pensiones y fondos soberanos de riqueza con facilidad. La principal fuente de crecimiento del mercado de préstamos hipotecarios residenciales en los Estados Unidos no proviene del ahorro de los residentes o las empresas en los bancos, sino de la emisión de bonos respaldados por hipotecas (MBS). Al mismo tiempo, las instituciones financieras pueden obtener un flujo de fondos estable de las dos agencias, lo que a su vez reduce las tasas de interés hipotecarias para los prestatarios. Se puede decir que las dos agencias apoyan los populares préstamos hipotecarios a 30 años a tasa fija en los Estados Unidos. Si las dos agencias se privatizan, podría afectar el acceso al crédito en el mercado de viviendas de los Estados Unidos.

Golding said that after the end of the two houses’ trusteeship, they may face severe capital adequacy problems and may trigger the sale of MBS bonds, resulting in a surge in MBS bond yields, prompting a rise in fixed mortgage rates in the United States, and impacting the U.S. real estate market. The severe volatility in bond yields may also affect the U.S. stock market, triggering panic selling by investors and affecting the highly overvalued U.S. stocks.

（Fuente del artículo: First Financial）

Fuente: East Money

Autor: Diyi Caijing