Coinbase habilita pagos iniciales respaldados por criptomonedas para préstamos de Fannie Mae

Coinbase Global ha presentado una estructura hipotecaria con Better Home & Finance que permitiría a los prestatarios calificados comprometer activos digitales en cuentas de Coinbase para financiar el pago inicial de una hipoteca convencional respaldada por Fannie Mae. En este acuerdo, los prestatarios obtendrían un préstamo separado —respaldado por sus holdings de criptomonedas, como Bitcoin o USDC— para cubrir el pago inicial, mientras que la hipoteca principal sigue siendo un préstamo convencional respaldado por Fannie Mae. Better se encargará de originar y gestionar las hipotecas.

Coinbase describe el modelo como una forma de permitir a los compradores mantener exposición a activos digitales mientras utilizan un préstamo respaldado por criptomonedas para cubrir el pago inicial. En efecto, el pago inicial se financia mediante un préstamo separado con garantía en criptomonedas, mientras que el préstamo principal permanece vinculado a la evaluación tradicional de hipotecas. Si la implementación resulta escalable, este enfoque podría ampliar el papel de las criptomonedas en la financiación de viviendas en EE. UU., más allá de activos calificados, hacia un mecanismo directo de financiamiento para compras de viviendas.

Este desarrollo llega en medio de señales regulatorias más amplias sobre la integración de las criptomonedas en los marcos hipotecarios. En junio, la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas de EE. UU. (FHFA) instruyó a Fannie Mae y Freddie Mac a preparar propuestas que reconozcan las criptomonedas como un activo en las evaluaciones de riesgo hipotecario sin requerir su conversión a dólares. Este impulso también se alinea con una serie de innovaciones en la evaluación crediticia por parte de prestamistas como Newrez y Rate, que han comenzado a incorporar holdings en criptomonedas en sus procesos hipotecarios.

Aspectos clave

• Una opción de pago inicial respaldada por criptomonedas combina una hipoteca convencional con un préstamo separado garantizado por activos digitales para financiar el pago inicial.

• La hipoteca principal sigue siendo respaldada por Fannie Mae; la exposición a criptomonedas se mantiene a través del préstamo para el pago inicial, no mediante la liquidación de activos.

• Los reguladores están señalando apertura a considerar los activos en criptomonedas en las evaluaciones de riesgo hipotecario, lo que podría allanar el camino para una mayor integración de criptomonedas en la financiación de viviendas.

• Prestamistas como Newrez y Rate ya han integrado criptomonedas en sus evaluaciones crediticias, aunque en algunos programas los pagos iniciales y costos de cierre aún pueden requerir efectivo.

• Los prestatarios enfrentan restricciones como colaterales bloqueados y consideraciones de volatilidad del mercado que no activan automáticamente llamadas de margen, según Coinbase.

Un nuevo camino para las criptomonedas en la financiación de viviendas

Bajo la estructura Coinbase–Better, un prestatario obtendría una hipoteca convencional, mientras que un préstamo separado garantizado por holdings en criptomonedas financiaría el pago inicial. El colateral en criptomonedas puede incluir activos como Bitcoin o stablecoins como USDC, pero a los prestatarios no se les permitiría comerciar con los activos comprometidos mientras estén bloqueados como garantía. Coinbase señala que las fluctuaciones de precio no activan llamadas de margen siempre que el prestatario siga realizando pagos hipotecarios y los términos del préstamo permanezcan sin cambios tras su activación. Esta estrategia, si se adopta ampliamente, integraría las criptomonedas más profundamente en la mecánica de financiamiento de viviendas, en lugar de servir solo como un activo de evaluación.

Better se encargará de la originación y gestión de la hipoteca principal, mientras que el préstamo para el pago inicial respaldado por criptomonedas sería una obligación separada. Para inversores y prestatarios, esta estructura introduce una dinámica nueva: los activos en criptomonedas siguen formando parte del balance y la narrativa de acumulación de riqueza, pero también implican deuda adicional y consideraciones de liquidez vinculadas a la volatilidad del mercado.

Señales regulatorias y movimiento en la industria

La iniciativa surge en medio de un debate en expansión sobre el papel de las criptomonedas en la evaluación y evaluación crediticia hipotecaria. La directiva de la FHFA a Fannie Mae y Freddie Mac en junio refleja un esfuerzo por formalizar las criptomonedas como una categoría de activo que pueda influir en las métricas de riesgo sin requerir su conversión a dólares. Este desarrollo se suma a otros movimientos del sector hacia evaluaciones crediticias que incluyen criptomonedas, con prestamistas como Newrez y Rate señalando públicamente su disposición a reconocer holdings en criptomonedas en ciertos contextos de evaluación.

En enero, Newrez afirmó que permitiría a los prestatarios usar Bitcoin, Ether, ETFs de criptomonedas y stablecoins como activos calificativos en la evaluación, sin requerir su liquidación. En febrero, Rate lanzó su programa RateFi, que permite que holdings verificadas en criptomonedas cuenten para reservas y, en algunos casos, ingresos. Sin embargo, incluso en RateFi, los prestatarios generalmente deben convertir criptomonedas en efectivo para pagos iniciales y costos de cierre, lo que ilustra que la integración es gradual y selectiva, no una sustitución total del efectivo en compras de viviendas.

Voces del ámbito político y de la industria

Más allá de la mecánica, la transición hacia las criptomonedas en la financiación de viviendas ha generado comentarios de responsables políticos y observadores del sector. El exrepresentante de Ohio, Tim Ryan, miembro del consejo asesor de Coinbase y enfocado en la asequibilidad de la vivienda, enmarcó la financiación hipotecaria como un caso práctico para las criptomonedas. Argumentó que los activos digitales podrían desbloquear riqueza para los primeros inversores y ayudar a superar una barrera importante para la propiedad de vivienda: el pago inicial, si la industria avanza de manera significativa en el sector inmobiliario.

La asequibilidad sigue siendo una preocupación central para los compradores en EE. UU., con restricciones persistentes en inventario y tasas hipotecarias elevadas que mantienen la actividad limitada, incluso cuando los precios promedio de las viviendas han bajado desde sus picos de 2022. El contexto de datos federal subraya el potencial atractivo de financiamiento vinculado a criptomonedas para compradores que poseen activos digitales y buscan caminos alternativos para acumular un pago inicial.

A medida que evoluciona la conversación sobre criptomonedas y hipotecas, inversores y prestatarios estarán atentos a cómo interactúan la liquidez del colateral, la valoración de activos y la alineación regulatoria en implementaciones reales. El programa Coinbase–Better representa un paso concreto para probar las criptomonedas como herramienta de financiamiento dentro de un marco de mercado inmobiliario convencional, pero también resalta la importancia de una gestión de riesgos clara, estándares de valoración y protección al consumidor a medida que más prestamistas experimentan con compras de viviendas habilitadas por criptomonedas.

Los lectores deben estar atentos a las directrices regulatorias y a los lanzamientos de los prestamistas en los próximos meses, que indicarán si los pagos iniciales respaldados por criptomonedas pasan de ser un concepto piloto a una opción regional o nacional desplegable.

Este artículo fue publicado originalmente como Coinbase Enables Crypto-Backed Down Payments for Fannie Mae Loans en Crypto Breaking News, su fuente confiable de noticias sobre criptomonedas, Bitcoin y blockchain.