Corea del Sur revisa las comisiones hipotecarias de las propiedades de alto valor tras un foro de políticas

La Comisión de Servicios Financieros de Corea del Sur está revisando un sistema propuesto de comisiones de gestión hipotecaria que impondría cargos adicionales a préstamos hipotecarios para propiedades de alto valor y a hipotecas sobre múltiples viviendas, tras un foro de política inmobiliaria el 23 de julio presidido por el presidente Lee Jae-myung. Kim Young-do, investigador senior del Korea Institute of Finance, propuso una estructura de comisiones por niveles en la que los prestatarios pagarían cargos anuales en función del valor del inmueble y de la cuantía del préstamo; por ejemplo, un préstamo de 6 mil millones de wones sobre una propiedad de 15 mil millones de wones con una comisión del 2% generaría 12 millones de wones en comisiones anuales, además del interés. La propuesta busca gestionar la deuda de los hogares mediante regulación basada en precios en lugar de los límites existentes basados en cantidades, como los ratios loan-to-value (préstamo-valor). El presidente Lee señaló directamente vacíos regulatorios en los que los préstamos empresariales garantizados por propiedades de alto valor pueden eludir las restricciones hipotecarias.

Comisión de Servicios Financieros Revisa Calendario de Implementación y Marco Legal

La Comisión de Servicios Financieros suspendió sus reuniones semanales de monitoreo de la deuda de los hogares hasta el final del mes para centrarse en desarrollar políticas de finanzas inmobiliarias de seguimiento basadas en las propuestas del foro del 23 de julio. La comisión planea evaluar la adopción de políticas examinando la efectividad de la gestión de la deuda de los hogares, la estabilidad de los precios de la vivienda, la carga real para los compradores de vivienda y la viabilidad práctica de la implementación. El sistema propuesto de comisiones de gestión difiere de las regulaciones existentes de loan-to-value y de ratio de servicio de la deuda al aumentar los costos de endeudamiento en lugar de limitar las cuantías de los préstamos. La implementación podría priorizar a propietarios de múltiples viviendas o préstamos con propósitos especulativos claramente definidos antes de aplicarse a todos los prestatarios de propiedades de alto valor. El sistema requiere nuevas bases legales que especifiquen los objetivos de las comisiones, las tasas, las entidades de cobro y el uso de los fondos. Las preocupaciones incluyen la posible superposición con impuestos de adquisición existentes, impuestos sobre la propiedad y el interés del préstamo, además de posibles disputas sobre si se trata de un cuasi-impuesto. Un funcionario del sector financiero dijo que los cargos adicionales en forma de comisiones inevitablemente implican controversias sobre cuasi-impuestos y problemas de aplicación retroactiva para prestatarios existentes, lo que exige un enfoque cuidadoso con fundamentos legales claros y un diseño preciso.

El presidente Lee Identifica Vacíos Regulatorios en Préstamos Empresariales

El presidente Lee afirmó el 23 de julio que restringir las hipotecas para compras de propiedades de alto valor, mientras se permiten préstamos empresariales o préstamos de propósito general garantizados por propiedades de alto valor ya adquiridas, crea rutas de elusión regulatoria. Los préstamos empresariales normalmente no se enfrentan a la aplicación directa de regulaciones hipotecarias, como los ratios de servicio de la deuda. La Comisión de Servicios Financieros ya realiza inspecciones posteriores a la aprobación para el uso no autorizado de fondos de préstamos empresariales, pero detectar casos en los que los prestatarios obtienen préstamos garantizados por propiedades después de la adquisición para otras inversiones inmobiliarias o para recuperar fondos sigue siendo un desafío separado. La comisión podría examinar un cribado más estricto del propósito del negocio y de las fuentes de pago para los préstamos empresariales garantizados por propiedades de alto valor, o realizar un monitoreo intensivo posterior al desembolso de los flujos de fondos y de las operaciones reales del negocio. Entre las medidas que se analizan se incluyen aplicar ratios separados de reconocimiento de colateral a préstamos empresariales garantizados por propiedades de alto valor, o hacer que los préstamos por encima de ciertas cuantías estén sujetos a reportes regulatorios. El fortalecimiento de la gestión de préstamos empresariales puede avanzar ajustando las mejores prácticas de selección de préstamos de las instituciones financieras o los estándares de inspección posterior, en lugar de crear nuevas comisiones. Un funcionario de regulación financiera afirmó que, dado la urgencia de la política inmobiliaria, los asuntos planteados en el foro serán revisados de manera integral para evaluar la viabilidad y la efectividad de la política y así incorporarlos en medidas de seguimiento.

FAQ

¿Cómo funcionaría el sistema propuesto de comisiones de gestión hipotecaria en propiedades de alto valor?

Kim Young-do, del Korea Institute of Finance, propuso una estructura de comisiones por niveles donde los prestatarios pagarían cargos anuales en función del valor del inmueble y de la cuantía del préstamo. En el ejemplo proporcionado, un prestatario que compra una propiedad de 15 mil millones de wones con un préstamo de 6 mil millones de wones con una tasa de comisiones del 2% pagaría 12 millones de wones anualmente, además del interés del préstamo.

¿Qué vacío regulatorio identificó el presidente Lee sobre los préstamos empresariales?

El presidente Lee afirmó el 23 de julio que, si bien las hipotecas para compras de propiedades de alto valor enfrentan restricciones, los prestatarios pueden obtener préstamos empresariales o préstamos de propósito general garantizados por propiedades de alto valor ya adquiridas, creando una ruta de elusión regulatoria. Los préstamos empresariales normalmente no se enfrentan a la aplicación directa de regulaciones hipotecarias, como los ratios de servicio de la deuda.