Coinbase Global a dévoilé une structure hypothécaire avec Better Home & Finance qui permettrait aux emprunteurs qualifiés de garantir des actifs numériques détenus dans des comptes Coinbase pour financer l'apport initial d'une hypothèque standard conforme, soutenue par Fannie Mae. Dans cet arrangement, les emprunteurs contracteraient un prêt séparé — garanti par leurs avoirs en crypto, tels que Bitcoin ou USDC — pour couvrir l'apport initial, tandis que l'hypothèque principale reste un prêt conventionnel soutenu par Fannie Mae. Better se chargera de l'origine et du service des hypothèques.
Coinbase décrit ce modèle comme permettant aux acheteurs de conserver une exposition aux actifs numériques tout en utilisant un prêt garanti par la crypto pour couvrir l'apport initial. En effet, l'apport est financé par un prêt séparé garanti par des crypto-actifs, tandis que le prêt principal reste lié à la souscription hypothécaire traditionnelle. Si le déploiement s'avère évolutif, cette approche pourrait élargir le rôle de la crypto dans le financement immobilier aux États-Unis, au-delà des actifs admissibles, en tant que mécanisme de financement direct pour l'achat de logements.
Ce développement intervient dans un contexte de signaux réglementaires plus larges concernant l'intégration de la crypto dans les cadres hypothécaires. En juin, l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a demandé à Fannie Mae et Freddie Mac de préparer des propositions reconnaissant la cryptomonnaie comme un actif dans l’évaluation des risques hypothécaires, sans exiger de conversion en dollars. Cette dynamique s'aligne également avec une série d'innovations en matière de souscription de la part de prêteurs tels que Newrez et Rate, qui ont commencé à intégrer les avoirs en crypto dans leurs processus hypothécaires.
Principaux points à retenir
Une option d'apport initial garantie par la crypto associe une hypothèque conforme standard à un prêt séparé garanti par des actifs numériques pour financer l'apport initial.
L'hypothèque principale reste soutenue par Fannie Mae ; l'exposition à la crypto est conservée via le prêt pour l'apport, et non par la liquidation d'actifs.
Les régulateurs montrent une ouverture à prendre en compte les actifs en crypto dans l’évaluation des risques hypothécaires, ce qui pourrait ouvrir la voie à une intégration plus large de la crypto dans le financement immobilier.
Des prêteurs comme Newrez et Rate ont déjà intégré la crypto dans la souscription, bien que les apports initiaux et les frais de clôture puissent encore nécessiter des liquidités dans certains programmes.
Les emprunteurs font face à des contraintes telles que le blocage des garanties et la volatilité du marché, qui ne déclenchent pas automatiquement des appels de marge, selon Coinbase.
Une nouvelle voie pour la crypto dans le financement immobilier
Dans le cadre de la structure Coinbase–Better, un emprunteur contracterait une hypothèque conforme standard, tandis qu’un prêt séparé garanti par des crypto-actifs financerait l’apport initial. La garantie en crypto peut inclure des actifs tels que Bitcoin ou des stablecoins comme USDC, mais les emprunteurs ne seraient pas autorisés à échanger les actifs pledgés pendant qu’ils sont bloqués en tant que garantie. Coinbase note que les fluctuations de prix ne déclenchent pas d’appels de marge tant que l’emprunteur continue de rembourser l’hypothèque et que les conditions du prêt restent inchangées après activation. Si cette approche est largement adoptée, elle permettrait d’intégrer la crypto plus profondément dans la mécanique du financement immobilier plutôt que de simplement servir d’actif de souscription.
Better se chargera de l’origine et du service de l’hypothèque principale, tandis que le prêt garanti par la crypto pour l’apport serait une obligation distincte. Pour les investisseurs et les emprunteurs, cette structure introduit une nouvelle dynamique : les actifs en crypto restent une partie du bilan et une potentialité de constitution de patrimoine, mais comportent également des considérations accrues de dette et de liquidité liées à la volatilité du marché.
Signaux réglementaires et dynamique sectorielle
L’initiative s’inscrit dans un contexte de discussion élargie sur la place de la crypto dans l’évaluation des risques et la souscription hypothécaire. La directive de la FHFA à Fannie Mae et Freddie Mac en juin reflète une volonté de formaliser la crypto en tant que catégorie d’actifs pouvant influencer les métriques de risque sans nécessiter de conversion en dollars. Ce développement s’inscrit également dans une série d’initiatives du secteur visant à intégrer la crypto dans la souscription, avec des prêteurs comme Newrez et Rate ayant publiquement indiqué leur volonté de reconnaître les avoirs en crypto dans certains contextes de souscription.
En janvier, Newrez a déclaré qu’il permettrait aux emprunteurs d’utiliser Bitcoin, Ether, des ETF cryptographiques et des stablecoins comme actifs admissibles en souscription, sans exiger de liquidation. En février, Rate a lancé son programme RateFi, qui permet de comptabiliser les avoirs cryptographiques vérifiés pour les réserves et, dans certains cas, pour le revenu. Cependant, même dans RateFi, les emprunteurs doivent généralement convertir la crypto en liquidités pour l’apport initial et les frais de clôture, illustrant que l’intégration est progressive et sélective plutôt qu’un remplacement total des liquidités pour l’achat immobilier.
Voix du secteur et de la politique
Au-delà de la mécanique, la transition vers la crypto dans le financement immobilier a suscité des commentaires de la part de responsables politiques et d’observateurs du secteur. L’ancien représentant de l’Ohio, Tim Ryan, membre du conseil consultatif de Coinbase et axé sur l’accessibilité au logement, a présenté le financement hypothécaire comme un cas d’usage pratique pour la crypto. Il a soutenu que les actifs numériques pourraient libérer de la richesse pour les premiers investisseurs et aider à surmonter un obstacle majeur à l’accession à la propriété — l’apport initial — si le secteur s’engage sérieusement dans le domaine du logement.
L’accessibilité demeure une préoccupation centrale pour les acheteurs américains, avec des contraintes persistantes sur l’inventaire et des taux hypothécaires élevés qui limitent l’activité, même si les prix moyens des logements ont reculé par rapport à leurs pics de 2022. Le contexte des données fédérales souligne l’intérêt potentiel d’un financement lié à la crypto pour les acheteurs détenant des actifs numériques et cherchant des voies alternatives pour constituer un apport initial.
Au fur et à mesure que la discussion sur la crypto et les hypothèques évolue, investisseurs et emprunteurs suivront de près la façon dont la liquidité des garanties, l’évaluation des actifs et l’alignement réglementaire interagiront dans les déploiements concrets. Le programme Coinbase–Better représente une étape concrète dans l’expérimentation de la crypto comme outil de financement dans un cadre de marché immobilier conventionnel, tout en soulignant l’importance d’une gestion claire des risques, de standards d’évaluation et de protection des consommateurs à mesure que davantage de prêteurs expérimentent l’achat immobilier avec la crypto.
Les lecteurs doivent surveiller les orientations réglementaires et les déploiements des prêteurs dans les mois à venir, qui indiqueront si les apports garantis par la crypto passent du stade de projet pilote à une option régionale ou nationale déployable.
Cet article a été initialement publié sous le titre Coinbase Enables Crypto-Backed Down Payments for Fannie Mae Loans sur Crypto Breaking News — votre source fiable pour l’actualité crypto, Bitcoin et mises à jour blockchain.
