Coinbase Global a dévoilé une structure de prêt hypothécaire avec Better Home & Finance qui permettrait à des emprunteurs éligibles d’apporter en gage des actifs numériques détenus sur des comptes Coinbase afin de financer l’apport initial d’un prêt hypothécaire conforme standard adossé à Fannie Mae. Dans le cadre de l’arrangement, les emprunteurs contracteraient un prêt distinct—adossé à leurs avoirs en crypto, tels que Bitcoin ou USDC—pour couvrir l’apport initial, tandis que le prêt hypothécaire principal resterait un prêt conventionnel adossé à Fannie Mae. Better se chargera d’initier et d’assurer le service des hypothèques.
Coinbase décrit ce modèle comme permettant aux acheteurs de conserver une exposition aux actifs numériques tout en utilisant un prêt garanti par la crypto pour couvrir l’apport initial. Concrètement, l’apport initial est financé par un prêt distinct avec garantie en crypto, tandis que le prêt principal demeure lié à une instruction classique des prêts hypothécaires. Si le déploiement s’avère évolutif, l’approche pourrait élargir le rôle de la crypto dans le financement du logement aux États-Unis, au-delà des actifs éligibles, jusqu’à devenir un mécanisme de financement direct pour l’achat de biens immobiliers.
Le développement intervient dans un contexte de signaux réglementaires plus larges concernant l’intégration de la crypto dans les cadres des prêts hypothécaires. En juin, la Federal Housing Finance Agency (agence fédérale du financement du logement) américaine a demandé à Fannie Mae et Freddie Mac d’élaborer des propositions reconnaissant la cryptomonnaie comme un actif dans les évaluations du risque hypothécaire, sans exiger de conversion en dollars. L’élan s’aligne aussi sur une série d’innovations en matière d’instruction des prêts de la part de prêteurs comme Newrez et Rate, qui ont commencé à intégrer des avoirs en crypto dans leurs processus hypothécaires.
Points clés
Une option d’apport initial garanti par la crypto associe un prêt hypothécaire conforme standard à un prêt distinct garanti par des actifs numériques pour financer l’apport initial.
Le prêt hypothécaire principal reste adossé à Fannie Mae ; l’exposition à la crypto est conservée via le prêt d’apport initial, et non via la liquidation des actifs.
Les régulateurs signalent leur ouverture à la prise en compte des actifs crypto dans les évaluations du risque hypothécaire, ce qui pourrait ouvrir la voie à une intégration plus large de la crypto dans le financement du logement.
Des prêteurs comme Newrez et Rate ont déjà intégré la crypto dans l’instruction, bien que les apports initiaux et les frais de clôture puissent encore nécessiter du cash dans certains programmes.
Les emprunteurs sont confrontés à des contraintes telles que des garanties immobilisées et des considérations liées à la volatilité du marché qui, selon Coinbase, ne déclenchent pas automatiquement des appels de marge.
Un nouvel itinéraire pour la crypto dans le financement du logement
Dans le cadre de la structure Coinbase–Better, un emprunteur contracterait un prêt hypothécaire conforme standard, tandis qu’un prêt distinct garanti par des avoirs en crypto financerait l’apport initial. La garantie crypto peut inclure des actifs tels que Bitcoin ou des stablecoins comme USDC, mais les emprunteurs ne seraient pas autorisés à échanger les actifs mis en gage pendant qu’ils sont immobilisés en garantie. Coinbase indique que les variations de prix ne déclenchent pas d’appels de marge tant que l’emprunteur continue d’effectuer les paiements hypothécaires et que les conditions du prêt restent inchangées après l’activation. Si cette approche est largement adoptée, elle ancrerait davantage la crypto dans les mécanismes du financement immobilier, plutôt que de servir simplement d’actif d’instruction.
Better gérera l’initiation et le service du prêt hypothécaire principal, tandis que le prêt d’apport initial garanti par la crypto constituerait une obligation distincte. Pour les investisseurs et les emprunteurs, cette structure introduit une nouvelle dynamique : les actifs en crypto restent une partie du bilan et du récit potentiel de constitution de richesse, mais ajoutent aussi une dette et des considérations de liquidité liées à la volatilité des marchés.
Signaux réglementaires et dynamique du secteur
L’initiative s’inscrit dans un discours qui s’élargit sur la place de la crypto dans l’évaluation du risque hypothécaire et l’instruction des prêts. La directive de la Federal Housing Finance Agency à Fannie Mae et Freddie Mac en juin reflète une volonté de formaliser la crypto comme une catégorie d’actifs pouvant influencer les indicateurs de risque, sans forcer une conversion en dollars. Le développement se situe aux côtés d’autres mouvements du secteur allant vers une instruction des prêts incluant la crypto, avec des prêteurs comme Newrez et Rate ayant publiquement signalé leur volonté de reconnaître des avoirs en crypto dans certains contextes d’instruction.
En janvier, Newrez a déclaré qu’il permettrait aux emprunteurs d’utiliser Bitcoin, Ether, des ETF crypto et des stablecoins comme actifs admissibles dans l’instruction, sans exiger de liquidation. En février, Rate a lancé son programme RateFi, qui permet de faire compter des avoirs en crypto vérifiés vers les réserves et, dans certains cas, vers les revenus. Toutefois, même dans RateFi, les emprunteurs doivent généralement convertir la crypto en liquidités pour l’apport initial et les frais de clôture, ce qui illustre une intégration graduelle et sélective plutôt qu’un remplacement complet du cash pour les achats immobiliers.
Des voix dans l’écosystème proche des politiques publiques
Au-delà des mécanismes, la transition vers la crypto dans le financement du logement a suscité des commentaires de la part de décideurs politiques et d’observateurs de l’industrie. L’ancien représentant de l’Ohio Tim Ryan, membre du conseil consultatif de Coinbase qui s’est concentré sur l’accessibilité du logement, a présenté le financement hypothécaire comme un cas d’usage pratique pour la crypto. Il a soutenu que les actifs numériques pouvaient libérer de la richesse pour les investisseurs précoces et contribuer à résoudre un obstacle majeur à l’accession à la propriété—l’apport initial—si l’industrie s’engage dans le secteur du logement de manière significative.
L’accessibilité demeure une préoccupation centrale pour les acheteurs américains, avec des contraintes persistantes sur l’offre et des taux hypothécaires élevés qui limitent l’activité même si les prix moyens des logements se sont repliés par rapport à leurs sommets de 2022. Le contexte des données fédérales souligne le potentiel d’attrait d’un financement lié à la crypto pour les acheteurs qui détiennent des actifs numériques et recherchent des voies alternatives pour constituer un apport initial.
À mesure que la conversation sur la crypto et les prêts hypothécaires évolue, les investisseurs et les emprunteurs surveilleront de près la manière dont la liquidité de la garantie, l’évaluation des actifs et l’alignement réglementaire interagissent dans les déploiements réels. Le programme Coinbase–Better constitue une étape concrète pour tester la crypto comme outil de financement dans un cadre de marché immobilier conventionnel, mais il met aussi en évidence l’importance d’une gestion claire des risques, de standards d’évaluation et de la protection des consommateurs alors que davantage de prêteurs expérimenteront des achats de biens immobiliers rendus possibles par la crypto.
Les lecteurs devraient garder un œil sur les orientations du régulateur et les déploiements des prêteurs dans les mois à venir, qui indiqueront si les apports initiaux garantis par la crypto passent d’un concept pilote à une option déployable à l’échelle régionale ou nationale.
Cet article a été publié à l’origine sous le titre Coinbase Enables Crypto-Backed Down Payments for Fannie Mae Loans on Crypto Breaking News – votre source de confiance pour les actualités crypto, les actualités Bitcoin et les mises à jour blockchain.
