L’utilisation des prêts hypothécaires pour l’habitation à Séoul a chuté de 7,29 points de pourcentage à 45,67% en un an, sur la période se terminant en juin. Les plafonds des prêts gouvernementaux ont entraîné cette baisse, poussant les acheteurs à privilégier le paiement comptant dans des quartiers comme Ichon-dong et Sincheon-dong, où les ratios hypothécaires ont reculé de plus de 20 points de pourcentage. Les mesures de politique publique du 6·27 et du 10·15 ont plafonné les montants des prêts hypothécaires à 600 millions, 400 millions ou 200 millions de won selon le niveau de prix, obligeant les acheteurs de logements à 2 milliards de won à fournir au moins 1,6 milliard de won en espèces. Soixante-dix des 472 zones de rénovation urbaine de Séoul approuvées ont été stoppées avant le début des travaux en raison de difficultés de financement, tandis que la banque industrielle IBK a interrompu les nouveaux prêts hypothécaires à taux variable après que cinq grandes banques eurent dépassé leur objectif annuel de prêts aux ménages de 4,33 trillions de won, en atteignant 4,68 trillions de won au 15.
Le ratio hypothécaire du logement à Séoul baisse de 7,29 points de pourcentage en un an
Les transactions cumulées de bâtiments collectifs à Séoul ont montré des ratios de collatéral hypothécaire en baisse, passant de 52,97% en juin de l’an dernier à 45,67% en juin cette année, soit une baisse de 7,29 points de pourcentage. Les districts ayant enregistré de fortes hausses de prix ont connu des reculs plus marqués : Seongdong-gu a reculé de 14,89 points, Dongjak-gu a baissé de 15,16 points et Gangdong-gu a diminué de 11,80 points. Les zones d’appartements à forte valeur, dont Ichon-dong et Sincheon-dong, ont vu des baisses de ratio hypothécaire dépassant 20 points de pourcentage, avec une chute de 20,36 points pour Ichon-dong et de 19,63 points pour Sincheon-dong.
Les mesures de politique publique du 6·27 et du 10·15 imposées par le gouvernement ont mis en place des plafonds hypothécaires différenciés de 600 millions de won, 400 millions de won et 200 millions de won selon les prix des biens dans la zone métropolitaine de Séoul. Avec cette structure, les acheteurs d’un logement à 2 milliards de won doivent fournir un minimum de 1,6 milliard de won en fonds personnels. Go Jun-seok, professeur à l’école de commerce Sangnam de l’université Yonsei, a déclaré que « la situation actuelle favorise l’accession à la propriété uniquement pour ceux qui peuvent recevoir des cadeaux ou mobiliser des liquidités », ajoutant que « des taux d’intérêt hypothécaires proches de 8% rendent le marché difficile pour les acheteurs effectifs qui n’étaient pas déjà propriétaires ».
Soixante-dix zones de rénovation de Séoul s’arrêtent après approbation
Le statut des projets de rénovation de Séoul indique que 70 des 472 zones ont reçu l’approbation du plan de gestion et d’aliénation, mais n’ont pas atteint le début des travaux, tandis que seulement 60 zones (12,7%) ont terminé la notification de commencement des travaux. Par type de projet, 23 zones de rénovation orientées logement et 21 zones orientées développement urbain restent bloquées, ce qui signale des proportions plus élevées de retards dans les zones de rénovation.
Les mises en chantier cumulées d’appartements à Séoul de janvier à mai ont totalisé 6 615 unités, soit une baisse de 25,3% par rapport à la même période de l’an dernier. Les conflits liés à la recalculation des coûts de construction, dus à la hausse des coûts des matières premières et de la main-d’œuvre, combinés aux ratios obligatoires de logements locatifs et aux charges pour excédent de profit à la reconstruction, ont compromis la viabilité des projets. Bien que le gouvernement ait annoncé des plans visant à accélérer l’offre via des annonces de sites candidats pour le développement de complexes urbains ce mois-ci, les évaluations indiquent un écart persistant entre les mesures publiques et les conditions sur site.
La banque industrielle IBK interrompt les prêts hypothécaires à taux variable
La banque industrielle IBK a suspendu l’octroi de nouveaux prêts hypothécaires à taux variable via ses agences à partir de la veille, étendant l’arrêt aux banques publiques. Au 15, l’augmentation des prêts aux ménages dans les cinq grandes banques a atteint 4,68 trillions de won, dépassant à elle seule l’objectif annuel de 4,33 trillions de won. KB Kookmin Bank a uniformément restreint les plafonds hypothécaires à 300 millions de won, tandis que Woori Bank a réduit les limites mensuelles de prêt par agence de 3 milliards de won à 1 milliard de won, resserrant ainsi les seuils dans les banques commerciales.
La Commission des services financiers prévoit de déterminer s’il faut assouplir les restrictions de prêt en se basant sur des avis recueillis lors d’un forum de discussion sur l’immobilier le 23, mais les évaluations du marché suggèrent une marge de manœuvre limitée. Plusieurs réglementations, dont l’obligation de construire des installations non résidentielles à hauteur de 10% dans les zones commerciales, des contraintes de capital de financement de projet, des restrictions sur les prêts pour les frais de relocalisation, des ratios obligatoires de logements locatifs, des charges liées à l’excédent de profit lors de la reconstruction et des limites au transfert de l’adhésion syndicale, continuent de contraindre les sites de rénovation. Séoul a répondu en allouant 18 milliards de won sous forme de prêts pour des projets de rénovation et 50 milliards de won provenant du Fonds pour le logement, mais des experts jugent les mesures insuffisantes.
FAQ
Qu’est-ce qui a causé la baisse de 7,29 points de pourcentage du ratio hypothécaire du logement à Séoul en un an ?
La baisse, de 52,97% en juin de l’an dernier à 45,67% en juin cette année, résulte des politiques gouvernementales de plafonnement des prêts (mesures du 6·27 et du 10·15) qui ont limité les plafonds hypothécaires à 600 millions, 400 millions ou 200 millions de won selon le prix du bien. Cela a obligé les acheteurs à fournir des montants plus importants de liquidités personnelles et a déplacé le marché vers des acheteurs capables de payer au comptant.
Combien de zones de rénovation urbaine à Séoul ont été bloquées après avoir reçu l’approbation ?
Soixante-dix des 472 zones de rénovation de Séoul ont obtenu l’approbation du plan de gestion et d’aliénation, mais n’ont pas encore commencé la construction, avec seulement 60 zones (12,7%) qui ont achevé le début des travaux. Les mises en chantier d’appartements de janvier à mai ont baissé de 25,3% en glissement annuel, à 6 615 unités, en raison de difficultés de financement et de fardeaux réglementaires.
Pourquoi la banque industrielle IBK a-t-elle cessé de proposer de nouveaux prêts hypothécaires à taux variable ?
La banque industrielle IBK a interrompu l’octroi de nouveaux prêts hypothécaires à taux variable après que l’augmentation des prêts aux ménages dans les cinq grandes banques eut atteint 4,68 trillions de won au 15, dépassant l’objectif annuel de 4,33 trillions de won. Cela s’inscrit dans une coupure plus large de l’activité de prêt, qui inclut le plafonnement des prêts hypothécaires par KB Kookmin Bank à 300 millions de won et la réduction des limites mensuelles par agence de Woori Bank, de 3 milliards à 1 milliard de won.
