Aegis Asset ManagementのシンドリムD-キューブシティ改修プロジェクトは、プロジェクトファイナンスとして4900億ウォンを確保した後、月中に着工し、来年7月の完工を目標としている。プロジェクトは今年初めにEvent of Default（EOD）危機を乗り越えた。成功したリファイナンス交渉により、ローンの返済条件が5月19日まで延長され、最終的に5月に新たな資金を確保した。改修により、ソウル市九老区（Guro-gu）キョンイン路662（662 Gyeongin-ro）にある旧・現代百貨店の空間を、商業施設とオフィススペースを組み合わせた複合施設へと転換し、百貨店撤退によって生じた空室問題に対応すると同時に、シンドリム駅の目の前の立地で資産の競争力を高める。シンドリム駅は、2031年8月の開業が予定されているGTX-Bラインの計画ハブである。
Aegis Asset Management、旧・現代百貨店を複合用途オフィス複合施設へ転換
このプロジェクトは、シンドリムD-キューブシティ内の旧・現代百貨店所在地を、商業機能とオフィス機能を併せ持つ施設へと転換するものだ。13日、金融投資業界筋によると、Aegis Asset Managementは月中に改修工事に着手し、完工は来年7月を目標としている。改修後の建物は、低層階の商業施設（地下2階〜地上1階、部分的に地下2階）、別館、地上6階で運営される。地下2階〜地上1階に現代グループの都市型ショッピングモールブランド「Starfield Village」を作る当初計画は、居住者から小売施設の比率増加の要望が出たこと、また外装改修に関する制限があったことにより実施が難しくなった。3〜5階はオフィス用途に転換され、オフィス機能を強化する。当初は2〜6階をオフィス空間とする計画だったが、居住者の小売施設拡大要求によってオフィスの比率が下がった。
新しいオフィス施設は「グラウンドスクレーパー」形式で建設される。「グラウンドスクレーパー」とは、横方向に広いオフィス空間のことだ。「スカイスクレーパー」では高層ビルの別々の階に人が分かれるのに対し、「グラウンドスクレーパー」は広い床面積を活用して、作業効率と連携を最大化する。D-キューブシティの各オフィスフロアの専有面積は約4,600㎡（約1,400坪）に達する。改修完了後、この空間はフロアあたり300人超の従業員を収容するグローバル標準のオフィス施設を提供する。建物の正式名称は未確定だが、仮に「Timewalk West」と呼ばれており、Aegis Asset Managementのオフィスブランド「Timewalk」が適用される。
シンドリム駅の目の前に立地し、2031年8月のGTX-Bライン開通に向けたポジション
Timewalk Westはシンドリム駅の真向かいに位置する。シンドリム駅は地下鉄1・2号線の乗り換え駅であり、GTX-Bラインの開通が予定されている広域交通のハブでもある。駅の商圏には住宅需要およびビジネス需要が豊富だ。GTX-Bラインは昨年上半期に着工し、主要工事は2031年8月の開業目標に向けて進行している。GTX-Bが開通すれば、松島（Songdo International City）からシンドリムまでの移動時間は約15分に短縮される。シンドリムは、松島に立地するバイオテクノロジー、テック、先端技術企業からのテナント需要を吸収できる。さらに、ソウル駅および龍山国際業務地区（Yongsan International Business District）の開発が、ソウル駅、龍山（Yongsan）、汝矣島（Yeouido）、そしてシンドリムを結ぶビジネス地区のベルトを形成すると見込まれる。
Aegis、EOD危機を克服した後に4900億ウォンのプロジェクトファイナンスを確保
シンドリムD-キューブシティ複合用途施設改修プロジェクトは、Timewalk Westコーポレート・リストラクチャリング不動産投資信託（REIT）が主導する。REITの投資家はAegis General Private Real Estate Investment Trust No. 468-2で、普通株76.7%、転換可能優先株23.3%を保有している。REITは6,234㎡と、ソウル市九老区（Guro-gu）シンドリム洞（Sindorim-dong）692の地上建物を保有する。REITは、Aegis Asset Managementと資産運用契約を締結し、不動産の取得・管理・改善・処分、不動産開発・リースを通じて資産へ投資・運用し、利益を株主へ分配する。
プロジェクトは今年初めに困難に直面した。高金利と不動産金融市場の縮小により、リファイナンスが遅れ、EODへの懸念が高まった。REITは2月20日に、シンドリムD-キューブシティ複合用途施設の担保ローンにおいてEvent of Default（債務不履行）という金融事故が発生したと開示した。リファイナンスが既存ローンの満期である2月19日までに完了せず、ローン元本と利息の返済に失敗した。当時、プロジェクトの遅延につながり得るという市場の懸念は大きかった。だがその後、REITは貸し手と合意し、ローンの期限を5月19日まで延長した。REITは、優先受益権を担保として既存ローンの元本・利息を返済し、必要なプロジェクト費用を確保するために、新たな資金手当ての枠組みを追求し、最終的に主要PF（プロジェクト・ファイナンス）を組成し、プロジェクトを正常化することに成功した。
5月に締結されたローン契約のもとで、REITは複数の金融機関から合計4900億ウォンのPFローンを確保した。満期は2028年1月19日である。ローンの構成は、トランシェAのコミット額3560億ウォン、トランシェBのコミット額1200億ウォン、トランシェCのコミット額140億ウォンである。返済の優先順位も、トランシェA→トランシェB→トランシェCの順に設定されている。特別目的会社（SPC）のHeo Sam Sindorim No. 1がトランシェAの貸し手として参加し、830億ウォンのローンを実行した。このローンに基づいて資産担保証券が発行されている。資産担保証券の返済能力を高めるため、Heo Sam Sindorim No. 1は5月にSamsung Securitiesと「民間債券の引受およびローン債権の取得に関するコミットメント・レター（Commitment Letter Regarding Private Bond Underwriting and Loan Receivable Purchase）」を締結した。
業界の観測者は、このプロジェクトを、ソウル西南部の代表的な複合用途施設であるD-キューブシティの競争力を単なる改修以上の形で取り戻す転機になると見ている。大規模な小売の空室をオフィス空間へ転換する代表事例になり得る可能性が取り沙汰されている。特に、シンドリム駅はGTX-Bラインの開通時に広域交通の重要なハブとして浮上する潜在力が高い。金融投資業界の関係者は、「PF調達が完了したことで、プロジェクトの不確実性は実質的に大幅に解消された」と述べ、「商業施設とオフィスを組み合わせた複合資産として再生すれば、賃貸競争力と資産価値は大きく上昇すると期待される」と付け加えた。
FAQ
Q: シンドリムD-キューブシティ改修プロジェクトの工期は？
A: 13日、金融投資業界筋によると、Aegis Asset Managementは月中に着工し、完工は来年7月を目標としている。
Q: Aegis Asset ManagementはEvent of Default危機をどのように解決した？
A: REITは、当初の2月19日満期が過ぎた後、貸し手と合意してローン期限を5月19日まで延長した。5月には、REITが満期2028年1月19日の複数の金融機関から新たに4900億ウォンのプロジェクトファイナンスを確保した。内訳はトランシェA（3560億ウォン）、トランシェB（1200億ウォン）、トランシェC（140億ウォン）。
Q: シンドリム駅でGTX-Bラインはいつ開通予定？
A: GTX-Bラインは昨年上半期に着工し、主要工事は2031年8月の開業目標に向けて進行している。
