Segredos da indústria de leilões judiciais Deve-se comprar imóvel leiloado judicialmente?

Tenho um amigo que trabalha com leilões judiciais
Integrou e trabalha em regime de residência em tribunais intermediários e de primeira instância
Às vezes ajuda amigos a avaliar se casas podem ser compradas e ensina pessoas a lidar com certos problemas
Ensina ao público a forma mais simples de julgar se um imóvel leiloado judicialmente pode ser comprado
O essencial são apenas dois pontos
1 Pode-se fazer a transferência de propriedade?
2 Pode-se ocupar?
Avaliação da transferência de propriedade
Princípio As casas com certidão de propriedade ou certificado de direito real de propriedade podem ser transferidas
Consultar a tabela de investigação patrimonial no edital
Se não houver, consultar o conteúdo do edital, se há tipo de propriedade, natureza do imóvel, data de conclusão, natureza do terreno
Os imóveis em fase de pré-venda não possuem estas informações
Avaliação de ocupação
Imóveis em estado bruto não precisam ser mencionados
Casas vazias residências que já foram ocupadas mas agora estão vazias
Melhor ir ver durante a visualização unificada, baixa probabilidade de descobrir alguém lá dentro
Casas com ocupantes, quer seja habitação própria ou aluguel, é necessário ir ver
Conversar com os residentes e você conseguirá avaliar o grau de cooperação e a qualidade do imóvel
A maioria das casas ocupadas consegue ser desocupada
Mas como já sofreram execução forçada, podem querer alguma compensação de mudança
Ou vender móveis e eletrodomésticos pela casa com desconto
Isto requer própria negociação, o tribunal incentiva negociação amigável e desocupação pacífica
Incluir este valor no custo total
Enfim, o princípio final é assim: se o custo total compensar, compre; se não compensar, não lance mais lances
Se não for notavelmente abaixo do preço de mercado, não lance mais
Como avaliar a tabela de investigação patrimonial
Coluna de situação do imóvel
Tipo de propriedade
Se compra habitação, deve ser propriedade privada ou imóvel comercial
Se for econômico ou compensação, trata-se de habitação de interesse social com subsídio governamental
Após compra, precisa ir ao governo municipal reembolar o subsídio, 8 a 10 mil eleições
Depois consegue registrar a transferência, o chamado processo de transferência de propriedade
Uso do imóvel
Deve ser residencial
Se for comercial, mesmo que misto residencial-comercial, o prazo do terreno será apenas 40 ou 50 anos
Sem escolas vinculadas, água eletricidade e gás mais caros, cobrados conforme tarifa comercial
O mais importante é que terreno residencial com prazo de 70 anos tem renovação automática gratuita ao vencer
Enquanto renovação de terreno comercial requer taxa de renovação
Origem da propriedade
Comprador indica que é o primeiro proprietário, comprado junto ao desenvolvedor
Transação indica ser comprado de outro proprietário, imóvel de segunda ou terceira mão
Doação, divórcio, herança normalmente requerem pagamento de impostos adicionais
Mas a política atual de Changsha é provisoriamente sem cobranças, política de bem-estar popular
Por isso ao comprar imóvel em Changsha, este item não precisa se preocupar; para imóveis de outro local seguir política local
Leilão indica que o proprietário anterior também comprou através de leilão judicial
Sentença significa transferência conforme sentença do tribunal, etc.
Esta coluna pode ser compreendida aproximadamente, não afeta compra de imóvel e impostos
Autoconstrução
Isto requer atenção, há duas situações
Uma é habitação rural autoconstruída, combinado com natureza do terreno e endereço do imóvel para julgar
Este tipo de casa em Changsha apenas permite compra de residentes da mesma aldeia ou até mesmo do mesmo grupo
A outra situação é terreno retido pelo desenvolvedor, o titular certamente é o desenvolvedor
Como empresa, os impostos ao transferir são maiores que os de proprietário individual
Se os impostos da transferência forem custeados por cada parte, quando fizer a transferência, os impostos que precisar adiantar serão maiores, guarde dinheiro em caixa
Data de conclusão
Na região de Changsha, casas construídas antes de 2000 não podem ser financiadas em leilão, precisa estar preparado para compra em dinheiro integral
Data de registro
Tempo do registro patrimonial feito no centro de registro de direito real imobiliário
Aqui requer atenção, a política de Changsha é que ao comprar imóvel transferido dentro de 2 anos precisa pagar imposto sobre ganho de capital
Mas a partir de quando contar poucos sabem, acham que é este data de registro
Na verdade é a data de registro ou data de pagamento de imposto do contrato eletrônico, conforme qual for anterior
Às vezes corretor você engana, dizendo data de registro não completa 2 anos, na verdade o tempo de pagamento de imposto do contrato já passou 2 anos
Ao ajudar você com adiantamento de impostos, alguns podem ter ficado com este imposto
Por isso quem pedir ajuda para adiantar deve solicitar comprovante de pagamento, recibo de tributação, e verificar o valor
Taxa de corretor, taxa de tramitação deve sair, mas sair de forma clara e transparente
Natureza do terreno
Principalmente dois tipos, concessão onerosa terreno comprado pelo desenvolvedor com dinheiro, sem problemas
Concessão gratuita terreno dado pelo governo gratuitamente ou a preço não-comercial, cada transação tem 1 por cento em impostos
Se não está indicado a natureza do terreno, também não se preocupe muito, problemas históricos não se explicam em poucas palavras
Prepare-se psicologicamente para pagar 1 por cento a mais em impostos, especialmente para casas antigas
Coluna de informações do titular
Se o titular é empresa, impostos de transação são maiores
Verificar claramente no edital se cada parte arca com impostos, ou se o comprador arca com todos
Embora agora Changsha não permita empresa deter habitação, mas registros prévios sob nome de empresa continuam válidos
Se habitação tem vários titulares, aparecer frações estranhas como 33,3 por cento
Não precisa pensar, isto é neto usando casa do avó para o filho ir à escola
Porque Changsha estabelece que neto e neta usam casa do avó/avó ou avô/avó materno
Pai e mãe precisam ter aparentemente 1/3 ou mais de propriedade
Os que compram casa visando vaga escolar, ao ver esta situação podem considerar outro imóvel
Os que não se importam com escola podem continuar olhando adiante
Informação de terceiros direitos
Principalmente situação de hipoteca, isto não afeta transferência
Antes do tribunal processar imóvel, já fez depoimento com o credor hipotecário, negociou distribuição
Os que gostam de fofoca, podem aproximadamente julgar a situação de dívida do executado pela quantia hipotecada e vezes
Se o dinheiro da venda for insuficiente para pagar a dívida há possibilidade de desistência completa e resistência ao leilão, isto requer ir ver pessoalmente
Se após leilão ainda há dinheiro restante a devolver ao executado, é relativamente mais fácil de lidar
O tribunal geralmente devolve o dinheiro restante após mudança deles
Equivalente a bloquear este dinheiro no tribunal, mais fácil de cooperar
Aquelas com prazo de cumprimento de 10, 20, 30 anos, nós hipotecas de crédito habitacional, já pagaram uma parte
Se tem nada que fazer consegue calcular quanto ainda falta pagar
Informação de restrições
Principalmente informação de bloqueio, isto não afeta compra de imóvel leiloado judicialmente
Tribunal processa conforme sua sentença e aviso de auxílio à execução conseguem desbloquear todos os bloqueios de uma vez
Incluindo bloqueios de outros órgãos
Amigos que gostam de fofoca conseguem ver quantas vezes foi bloqueado, apenas ver os não vencidos
Conseguem estimar aproximadamente a escala de dívida do executado
Se número de documento de restrição tem documento com número criminal do tribunal, sem bloqueio de polícia/fiscalização
Trata-se de leilão confisco de crime penal
Se tem bloqueio de órgão de fiscalização, provavelmente é propriedade de oficial corrupto, este tipo de casa não será de qualidade ruim
Se tem número de bloqueio de órgão de polícia especialmente investigação econômica
Provavelmente é financiamento ilegal, fraude eletrónica, crime de auxílio informático
Então prevê que possivelmente vão leiloar gradualmente um lote de imóveis, até mesmo múltiplos imóveis do mesmo condomínio
Informações de residentes
Esta coluna nunca vi registrada
Mas uma vez que haja registro de residentes, não compre
Leilão não consegue quebrar direito de moradia
Resumo central
Apenas dois pontos chaves, transferência de propriedade, ocupação
O resto é se acha que vale a pena
Se custo total compensar, compre; se não compensar, não lance mais
Se não for notavelmente abaixo do preço de mercado, não lance mais
Às vezes encontra-se compradores dispostos a pagar preço mais alto por razões como escola do imóvel, localização geográfica, e morar no mesmo condomínio que família e amigos
Comprar imóvel leiloado judicialmente, informação transparente é o mais importante
Tabela de investigação patrimonial uma vez compreendida, risco reduz metade
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