O Gabinete de Investimento Imobiliário do Serviço Nacional de Pensões da Coreia do Sul impôs um investimento de 252 mil milhões de won (189 milhões de dólares) no projeto de desenvolvimento “The Exchange Seoul” em 2024, apesar da oposição interna e dos alertas de risco, segundo documentos internos de avaliação do investimento obtidos pela Edaily. O fundo de pensões suportou 92,6% do capital próprio total do projeto, com dois membros internos do comité a votarem explicitamente contra o negócio, citando preocupações quanto à revisão legal, riscos de atraso na emissão de licenças e incertezas sobre a saída forçada de inquilinos. A decisão de investimento coincidiu com a contratação, por parte do gestor de projetos Koramco Asset Trust, de um ex-aluno da Samsung Securities com ligações anteriores a altos responsáveis do Gabinete de Investimento Imobiliário no setor de projetos, o que desencadeou acusações de que o fundo de pensões teria aproveitado a sua posição de investimento para influenciar decisões de pessoal — acusações que ambas as organizações negam.
Serviço Nacional de Pensões investiu 252 mil milhões de won apesar dos alertas internos de risco
Os documentos internos de avaliação do investimento mostram que o Serviço Nacional de Pensões comprometeu 2.520 mil milhões de won no projeto de desenvolvimento de “The Exchange Seoul”, no distrito de Mugyo-dong, em 2024. O capital próprio total do empreendimento situou-se em 2.720 mil milhões de won, o que significa que a contribuição do fundo de pensões representou 92,6% de todo o capital próprio (equity). Os fundos remanescentes vieram da GS Engineering & Construction, Citycore e do gestor de ativos.
O processo de revisão interna documentou múltiplas preocupações sobre baixos retornos e fatores de risco, com vários participantes a considerar que o investimento era inadequado. O responsável pelo risco e o diretor do gabinete de obrigações no exterior — ambos membros do comité interno — opuseram-se explicitamente ao investimento com base em revisões legais. As objeções centrais incidiam em problemas de invasão dos limites do imóvel, possibilidades de atraso na aprovação das licenças e riscos de despejo de inquilinos. Dado que o Serviço Nacional de Pensões suportou 92,6% do capital próprio total, os documentos alertaram que, caso estes riscos do desenvolvimento se materializassem, o dano económico para o fundo seria substancial.
Os avisos internos abordaram ainda a adequação da taxa de retorno-alvo (Net IRR 14,07%) para este projeto de desenvolvimento sem licenças. Os documentos indicavam que, devido à natureza dos projetos de desenvolvimento, com muitas variáveis, incluindo custos de construção e taxas de juro, se os riscos se materializassem, o fundo poderia recuperar apenas montantes ao nível do principal, em vez de atingir os retornos-alvo.
Apesar da oposição de membros do comité interno e dos alertas de risco, a proposta avançou no Comité de Investimento com forte apoio do Gabinete de Investimento Imobiliário e acabou por ser aprovada pelo órgão final de tomada de decisão. O Chief Investment Officer, o escritório de advogados Gwangjang e a Bain & Company — membros externos do comité — terão votado a favor. Observadores do setor caracterizaram a decisão como invulgar face à abordagem historicamente conservadora do Serviço Nacional de Pensões a projetos de desenvolvimento doméstico.
Uma fonte do setor de bancos de investimento familiarizada com o caso afirmou: “Na altura do investimento de 2024, o Serviço Nacional de Pensões estava num período em que evitava investimentos em projetos de desenvolvimento doméstico devido ao ónus político e a várias razões. Além disso, havia sérias preocupações internas sobre se era apropriado o Serviço Nacional de Pensões suportar mais de 90% do equity num negócio com riscos significativos de desenvolvimento.”
Surgem alegações de contratação ligadas ao timing do investimento
Surgiram alegações de conflitos de interesse em torno de contratações de pessoal durante o processo de investimento. Depois de o Serviço Nacional de Pensões decidir avançar com o investimento de grande escala, apesar da oposição interna e por volta do momento em que os fundos do investimento foram efetivamente desembolsados, foi contratado na Koramco Asset Trust, gestor de desenvolvimento de “The Exchange Seoul”, um indivíduo com historial laboral na mesma empresa (Samsung Securities) que tinha ligações anteriores a altos responsáveis do Gabinete de Investimento Imobiliário do Serviço Nacional de Pensões.
O ex-aluno da Samsung Securities, identificado como o Sr. A, entrou na Koramco em Outubro de 2024 e continua empregado nessa empresa. A sobreposição temporal entre a decisão de grande investimento e a contratação levou à especulação interna no Serviço Nacional de Pensões sobre “possíveis instruções de contratação tirando partido do investimento do Serviço Nacional de Pensões e potencial abuso de poder em relação à Koramco”, embora estas preocupações não tenham sido tornadas públicas na altura.
Esta não foi a primeira vez que surgiram alegações de abuso em contratações associadas ao investimento em The Exchange Seoul. Nos últimos anos, o Serviço Nacional de Pensões terá recebido múltiplas queixas alegando que o Gabinete de Investimento Imobiliário pressionou gestores de ativos globais e domésticos relativamente a despedimentos e pedidos de contratação para cargos de CEO e funções-chave. No entanto, não se seguiram investigações substanciais nem medidas de responsabilização após estas alegações.
Um indivíduo que apresentou uma queixa ao Serviço Nacional de Pensões afirmou: “O Serviço Nacional de Pensões não ficou indiferente. Não importa quantos casos apresentámos sobre pressão do gestor de ativos, instruções de contratação e coerção para despedimentos, e não importa quantas vezes pedimos investigações, não agiram.”
As alegações de abuso na contratação reapareceram durante a recente tentativa falhada de substituir o sócio geral (GP) de “Yeoksam Centerfield”, um ativo de 4 biliões de won. O Serviço Nacional de Pensões desenhou uma estrutura de liquidação pouco convencional ao designar a Koramco Asset Management como novo GP do Centerfield. A tentativa do Gabinete de Investimento Imobiliário de transferir os direitos de gestão para a Koramco Asset Management foi, no fim, rejeitada pelo Comité de Investimento Alternativo devido à falta de justificação legal e económica para pagamentos adiantados elevados. O facto de o gabinete de auditoria do Serviço Nacional de Pensões ter identificado potenciais conflitos de interesses humanos com a Koramco Asset Management terá desempenhado um papel decisivo na rejeição da proposta.
O ex-chefe da Direção de Apoio ao Investimento da Sede de Gestão do Fundo do Serviço Nacional de Pensões reformou-se no ano passado e voltou a integrar a empresa como chefe do escritório da filial de Jeonju na Koramco Asset Management no início deste ano. Pouco depois da chegada do Sr. A, a Koramco Asset Management surgiu como candidata à substituição do GP do Centerfield, o que levou a críticas de que os controlos sobre conflitos de interesses envolvendo antigos colaboradores não estavam a funcionar corretamente.
Serviço Nacional de Pensões e Koramco negam todas as alegações
A Koramco negou totalmente as alegações relacionadas. A Koramco afirmou: “O Gestor A não está envolvido em qualquer trabalho relacionado com The Exchange Seoul”, acrescentando “Não houve absolutamente qualquer recomendação ou intervenção de opinião por parte de pessoal de organizações externas, incluindo o Serviço Nacional de Pensões, durante o processo de contratação.”
A Koramco explicou: “O escritório da filial de Jeonju foi aberto como uma base substancial em linha com a política governamental de desenvolvimento regional equilibrado e com a tendência geral do setor, e o Diretor A é apenas responsável por identificar oportunidades de negócio na região de Honam e por pesquisar o mercado regional.” A empresa acrescentou: “As propostas de investimento ao Serviço Nacional de Pensões, as relações externas, a gestão pós-investimento de negócios existentes e a comunicação relacionada com a substituição do GP do Centerfield são, em todos os casos, deveres exclusivos da sede em que ele não está envolvido de todo.”
A Koramco acrescentou ainda: “Cumprimos as revisões legais de restrição a reemprego antes de contratar e, após a revisão do responsável pela conformidade, aplicámos barreiras de informação, excluindo-o do trabalho que lida com a corporação.”
A Koramco clarificou também: “The Exchange Seoul e a transferência do GP do Centerfield são matérias separadas e não relacionadas, e todos os processos avançaram com concorrência aberta com os concorrentes em igualdade de circunstâncias, o que torna impossível qualquer tratamento preferencial.”
O Serviço Nacional de Pensões manteve uma posição “de fórmula” de que não existiam problemas processuais. Relativamente ao investimento em The Exchange Seoul, o Serviço Nacional de Pensões afirmou: “É difícil confirmar detalhes específicos sobre ativos individuais”, ao mesmo tempo que observava que “As propostas de investimento são processadas legalmente através do Comité de Investimento, Comité de Investimento Alternativo, etc., em conformidade com o Regulamento e as diretrizes de Gestão do Fundo.”
Quanto às alegações de contratação, a resposta foi: “Não podemos confirmar assuntos relacionados com o pessoal e a contratação de indivíduos específicos, e estes são assuntos a apurar com o gestor de ativos relevante.”
No que diz respeito à mudança do antigo Chefe de Direção A para a Koramco, a explicação foi: “A verificação de conflitos de interesses, incluindo restrições de transação sobre instituições que contrataram executivos reformados da corporação, é estritamente conduzida de acordo com regulamentos internos.”
Em 16 de Maio, o Serviço Nacional de Pensões colocou o diretor do Gabinete de Investimento Imobiliário em regime de prontidão, após aprovação pelo presidente Kim Sung-joo.
Perguntas Frequentes
Em que é que o Serviço Nacional de Pensões investiu apesar da oposição interna?
O Serviço Nacional de Pensões investiu 252 mil milhões de won no projeto de desenvolvimento de “The Exchange Seoul” em 2024, apesar de membros do comité interno terem votado contra o negócio devido a preocupações legais, riscos de atraso das licenças e incertezas quanto ao despejo de inquilinos. O fundo de pensões suportou 92,6% do capital próprio total do projeto.
Porque existem alegações sobre contratação relacionadas com este investimento?
As alegações surgiram porque um indivíduo com ligações profissionais anteriores a altos responsáveis do Gabinete de Investimento Imobiliário do Serviço Nacional de Pensões na Samsung Securities se juntou à Koramco Asset Trust em Outubro de 2024, por volta do momento em que o fundo de pensões desembolsou os fundos de investimento. Este timing levou à especulação interna sobre possíveis instruções de contratação aproveitando a posição de investimento, embora as duas organizações neguem qualquer irregularidade.
