Написано: Лян Юй
Редактор: Чжао Ідан
У другій половині лютого 2026 року, у Гонконгу, на Вільгельтонській вулиці 92-96, у будівлі у стилі Сіндзо, відбувається глибока трансформація від фізичного простору до цифрових прав. Ця комерційна нерухомість під назвою «Делінська вежа» раніше цінувалася за ціною понад 25 300 гонконгських доларів за квадратний фут і розташована всього за п’ять хвилин пішки від Міжнародного фінансового центру; у найближчому майбутньому її право власності буде поділено на безліч цифрових токенів, що можуть циркулювати у відповідності до регуляторних норм.
26 лютого компанія Делін Холдингс Груп (01709.HK) опублікувала повідомлення про те, що два її продукти з токенізації реальних активів (RWA) отримали «лист про відсутність заперечень» від Комісії з цінних паперів і ф’ючерсів Гонконгу (SFC). Це означає, що перший у Гонконгу проект з токенізації нерухомості RWA офіційно отримав регуляторне схвалення. Обидва схвалені об’єкти — це обмежений партнерський фонд (LPF), що володіє делінською вежою у Гонконзі, та фонд, інвестуючий у приватні компанії, такі як Animoca Brands.
У глобальному масштабі, категорії активів для RWA вже досить різноманітні — від приватного кредитування і публічних акцій до товарів масового споживання. Однак у Гонконгу раніше основна увага при токенізації зосереджувалася на фінансових продуктах. Хоча у 2023 році, коли Банк Гонконгу запустив пілотний проект цифрового гонконгського долара, співпраця з Ripple для просування токенізації нерухомості була, але реальні приклади традиційних активів, що проходять регуляторну перевірку, були рідкістю. Тому, коли фізичний актив у центральному діловому районі Гонконгу справді починає шлях до регульованої токенізації, індустрія вже звертає увагу не лише на технічний аспект «завантаження в блокчейн».
Це не просто інновація у фінансуванні компаній, а й стратегічний крок Гонконгу у боротьбі за лідерство у сфері RWA. Це демонструє ринку повторювану регуляторну методологію та створює перший регульований «базовий стандарт» для поєднання традиційної комерційної нерухомості та цифрових фінансів.
- Як регулятор схвалює? З погляду «листа про відсутність заперечень» — логіка гонконгського схвалення
26 лютого 2026 року Комісія з цінних паперів і ф’ючерсів Гонконгу видала «лист про відсутність заперечень», що дозволив компанії Делін Холдингс реалізувати два проекти з токенізації RWA. У листі зазначено, що він адресований компаніям Делін Сек’юрітіз і Делін Діджитал Фамілі Офіс, і стосується планів розповсюдження RWA токенів та токенізації активів фондів, якими керує компанія.
Вибір саме такого регуляторного інструменту — «листа про відсутність заперечень» — вже дає уявлення про логіку схвалення з боку SFC. Це не ліцензія і не офіційний дозвіл, а скоріше «заява про нейтралітет» щодо конкретного бізнес-плану. Такий підхід має переваги у гнучкості — у період ранніх досліджень RWA, коли ще немає чітких прецедентів, регулятор може дозволити інноваційний проект через індивідуальне схвалення, зберігаючи при цьому контроль за ризиками.
З точки зору регуляторної архітектури, у Гонконгу застосовується принцип «однаковий бізнес — однаковий ризик — однакові правила». Це означає, що регулятор спершу визначає правовий статус токена — якщо він репрезентує цінний папір або частку фонду, то проект підпадає під регулювання «Закону про цінні папери і ф’ючерси», з обов’язковим розкриттям інформації та ліцензуванням оператора. У проекті Делін цифровий офіс має ліцензію класу 9 (управління активами), а Делін сек’юрітіз має ліцензію класу 1 (торгівля цінними паперами), що і забезпечує регуляторну основу для токенізації.
Важливо зазначити, що обидва схвалені активи — це фонди з обмеженою відповідальністю (LPF). Фонд, що володіє делінською вежою, та фонд, інвестуючий у Animoca Brands, — це вже легальні структури, визнані законодавством Гонконгу. Токенізація тут не створює новий клас активів, а є цифровим вираженням існуючих прав фонду. Така «двошарова структура» — «традиційний актив + технічна оболонка» — відповідає визначенню «токенізованих цінних паперів», сформульованому у листі 2023 року SFC, де підкреслюється, що базовий актив залишається під регулюванням, а технічна частина має відповідати додатковим вимогам щодо розкриття та відповідності.
З точки зору регуляторної динаміки, від першого повідомлення про наміри у жовтні 2025 року до отримання листа у лютому 2026 року минуло близько чотирьох місяців. Це досить швидкий термін для фінансових інновацій, що свідчить про баланс між обережністю та ефективністю регулятора. Для майбутніх учасників RWA важливо враховувати, що для отримання схвалення потрібно чітко визначити правовий статус активу, забезпечити ліцензовану діяльність, створити технічну інфраструктуру та запровадити заходи захисту інвесторів, а також вести активний діалог із регулятором.
Що стосується технічної реалізації, проект Делін обрав протокол HashKey Chain і XRP Ledger для випуску токенів, а технічну підтримку надав постачальник комплексних рішень Asseto Fintech. Це перший у Гонконгу випадок, коли у проекті нерухомості застосовано паралельну двониткову технологію — з однією регуляторно дружньою мережею та публічною мережею з високою ліквідністю та екосистемою.
- Чому саме «центральний район»?
Делінська вежа розташована на Вільгельтонській вулиці 92-96 у Гонконзі, у пішій доступності до Міжнародного фінансового центру (близько п’яти хвилин) та торгового центру «Земля» (близько семи хвилин). Це сучасна будівля у стилі Сіндзо, яку збудувала компанія Capital Strategy Properties. У 2023 році Делін Холдингс придбав усі п’ять поверхів і права на назву за понад 280 мільйонів гонконгських доларів, ціна за квадратний фут — понад 25 300 гонконгських доларів. Чому саме ця нерухомість стала першим у Гонконгу проектом з токенізації RWA? Це зумовлено кількома факторами.
По-перше, це унікальність активу та його ціннісна згода. Центральний район — це серце фінансової столиці, де земля обмежена у пропозиції, а високоякісна комерційна нерухомість довгий час вважається «жорстким активом» для міжнародних інвесторів. Така цінність має стабільну репутацію, що переходить через цикли і кордони, створюючи природну довіру до вартості токена. У світі цифрових фінансів довіра — це найцінніший ресурс, і саме нерухомість у центрі міста є її фізичним носієм.
По-друге, ясність у праві власності. Оскільки Делінська вежа — це окремий об’єкт, структура прав є досить простою. Частки належать безпосередньо Делін Холдингс, що уникає складних спільних прав або багаторівневих спорів. Це спрощує подальшу токенізацію та розподіл прав. Відповідно до стандартних процедур RWA, підтвердження прав на актив — перший і найважливіший крок. Лише після юридичного підтвердження прав на землю можливо відобразити актив у блокчейні.
По-третє, розмір активу — близько 280 мільйонів гонконгських доларів — є оптимальним для пілотного проекту. Це достатньо велика сума, щоб залучити інституційних інвесторів, але не надто велика, щоб ускладнювати процес перевірки та тестування. Якби обрали актив вартістю сотні мільярдів доларів, витрати на помилки були б надто високими.
Ще важливіше, що у проекті застосовується не прямий продаж нерухомості, а токенізація часток у фонді з обмеженою відповідальністю (LPF). Це — розумне рішення: фонд — легальна структура у Гонконгу, а його частки вже мають юридичну основу для передачі та розподілу. Через LPF можна уникнути складних процедур із безпосереднім передаванням нерухомості і водночас стандартизувати розподіл активів.
З інвестиційної точки зору, мета токенізації — не просто залучення капіталу, а створення нових інструментів для кваліфікованих інвесторів, щоб вони могли інвестувати у ключову нерухомість Гонконгу з меншими бар’єрами. Раніше інвестувати у цілі поверхи офісів коштувало мільйони доларів, що відлякувало більшість потенційних учасників. Тепер, через токенізацію часток у фонді, цей поріг можна знизити до кількох тисяч доларів, що значно розширює коло інвесторів.
З точки зору розвитку галузі, вибір активу для токенізації задає «стандарт відбору» для майбутніх проектів: актив має бути унікальним, мати ціннісну згоду, мати чітку правову структуру, бути помірним за масштабом і можливим для стандартизації через SPV або фонд. Такі активи, незалежно від ринку, можуть стати наступною хвилею RWA.
Варто зазначити, що інший схвалений актив — інвестиції у фонд Animoca Brands — демонструє інший тип RWA: приватний капітал. Вартість таких активів складніша для оцінки, ліквідність нижча, але через токенізацію їх частки також можна розділяти і передавати. Обидва ці активи — нерухомість і приватний капітал — свідчать про відкритість регулятора до різних класів активів за умови їх відповідності регуляторним вимогам.
- Внутрішній регуляторний простір: співпраця материкового Китаю і Гонконгу
Значущим є те, що проект Делін співпадає з новими регуляторними ініціативами у Китаї. Нещодавно Народний банк Китаю та інші регулятори опублікували «Повідомлення про додаткові заходи щодо запобігання та усунення ризиків, пов’язаних із віртуальними валютами» (далі — «Повідомлення»), а також «Рекомендації щодо регулювання випуску активів у вигляді цінних паперів за кордоном» (далі — «Рекомендації»). Ці документи вперше чітко визначили, що таке RWA у контексті Китаю — використання криптографії та розподілених реєстрів для перетворення активів у токени та їхнього обігу.
«Повідомлення» закріплює принцип «однаковий бізнес — один ризик — одні правила», і регулює діяльність внутрішніх компаній, що працюють за кордоном. Це створює «дві системи» — внутрішню з обмеженнями і зовнішню, у Гонконгу, з регуляторною гнучкістю. Така стратегія дозволяє Гонконгу виступати як регуляторного хаба для міжнародних інвестицій у RWA, водночас зберігаючи контроль за ризиками.
Загалом, успіх проекту Делін підтверджує, що навіть якщо активи і компанії знаходяться за межами материкового Китаю, при дотриманні регуляторних правил вони можуть отримати міжнародне визнання і доступ до глобальних ринків. Це створює основу для подальшої моделі «активи за кордоном — випуск у Гонконзі — глобальні торги».
- Що ще планує зробити Гонконг у 2026 році?
Міністр фінансів Гонконгу неодноразово підкреслював, що 2026 рік має стати роком активної реалізації цифрових активів і Web3 — не просто експериментами і пілотами, а масштабними, прозорими і стійкими ринковими рішеннями у сферах стабільних монет, RWA, управління активами та ліквідності.
Щоб перейти від «індивідуальних проектів» до цілісної екосистеми, Гонконг має діяти у кількох напрямках одночасно.
По-перше, — удосконалення інфраструктури стабільних монет. Це — «кровоносна система» RWA, що забезпечує обмін і розрахунки. У 2023 році у Гонконгу ухвалили «Закон про стабільні монети», що запроваджує ліцензування емітентів стабільних монет, прив’язаних до фіатної валюти. Перші ліцензії очікуються у березні 2026 року. Це відкриє легальні канали для входу і виходу капіталу у RWA та забезпечить інфраструктуру для розрахунків у блокчейні.
По-друге, — систематизація торгівлі і ліквідності. У планах — дозволити ліцензованим платформам об’єднувати глобальні ринки через «спільний ордербук» і інші механізми. Це перетворить Гонконг із «ізольованого» регуляторного центру у «мостовий» вузол для глобальної торгівлі та маркет-мейкінгу.
По-третє, — регулювання ключових вузлів — брокерів, депозитаріїв і розрахункових систем. У 2023 році заплановано прийняття законодавства, що регулює ці сегменти, щоб забезпечити безпеку і довіру у всій екосистемі цифрових активів.
З даних видно, що інституційна участь вже зростає: до кінця 2024 року обсяг цифрових активів, що зберігаються у банках Гонконгу, перевищить 14 мільярдів гонконгських доларів, а токенізовані депозити — 29 мільярдів. Це свідчить про перехід від спекулятивних операцій до системної інфраструктури.
Підсумок: від «однієї» ініціативи — до цілого епохального періоду
Успіх токенізації делінської вежі — це не просто інновація для однієї компанії. Це карта, що показує, як Гонконг прагне стати світовим центром RWA, поєднуючи регуляторну строгость і технологічну гнучкість. Вона окреслює логіку вибору активів, шляхів спілкування з регуляторами, технічних рішень і управління ризиками.
Завдяки ліцензуванню і прозорості, Гонконг може забезпечити контроль ризиків і стабільність, ставши «вікном» для світових інновацій у цифрових фінансах. Це дозволяє перетворити традиційні активи у цифрові, а також створює платформу для міжнародної торгівлі і співпраці.
Ця стратегія закладає основу для майбутнього — коли один проект перетворюється на цілу епоху. Вона показує, що під захистом регуляторів найсміливіші ідеї можуть реалізовуватися на найстаріших і найміцніших активах. Якщо одна вежа у центрі міста вже отримала «цифровий двійник», то логістичні центри, інфраструктурні об’єкти і навіть регіональні активи можуть стати наступними героями цифрової епохи.
Залишається питання: хто стане наступним піонером у цій новій хвилі? РWA — лише початок, і вона вже б’є по дамбі традиційних фінансів. Для Гонконгу головне — не лише першість, а здатність перетворити окремі успіхи у сталу екосистему, що з’єднає схід і захід у новій цифровій епосі.
(Примітка RWA Research Institute: Токенізація — це технологічний інструмент підвищення ліквідності активів, але не усуває інвестиційних ризиків. Інвесторам слід враховувати якість активів, кредитний рейтинг емітента та коливання ринку. Стаття базується на відкритих джерелах і авторитетних ЗМІ і не є інвестиційною рекомендацією.)
Джерела:
- Журнал «Фінанси». (27 лютого 2026). Гонконг схвалив перший проект з токенізації нерухомості RWA. Соху.
- Jinwu Finance. (26 лютого 2026). Проект токенізації RWA компанії Делін Холдингс (01709.HK) отримав лист про відсутність заперечень від SFC, що дозволяє просувати токенізацію Делінської вежі та фонду Animoca Brands LPF.
- Делін Холдингс. (26 лютого 2026). Офіційне повідомлення щодо планів токенізації LPF Делінської вежі та Animoca Brands LPF.
- Yuanda Securities (Гонконг). (26 лютого 2026). Делін Холдингс: досягнуто регуляторного рубежу у RWA — нерухомість у центрі Гонконгу та фонди Animoca.
- ChainCatcher. (28 лютого 2026). Перший проект з токенізації нерухомості RWA у Гонконгу схвалено, два активи Делінської компанії реалізовані.
- Zhihui Finance. (26 лютого 2026). Делін Холдингс (01709): досягнуто регуляторного рубежу у RWA — нерухомість у центрі Гонконгу та фонди Animoca.
