Цей проект — перший у Гонконгу дозволений проект токенізації традиційної комерційної нерухомості RWA, ініційований Delin Holdings (01709.HK). У лютому 2026 року отримано «лист про відсутність заперечень» від Комісії з цінних паперів і ф'ючерсів Гонконгу. Це знаковий проект у боротьбі Гонконгу за статус центру глобальної RWA. Основна інформація:

（一）Об’єкт та архітектурний дизайн

Базовий актив: будівля Delin на Вулінгтон-стріт, 92-96, Центральний район Гонконгу (торгівельний центр у стилі銀座). У 2023 році Delin Holdings придбала верхні п’ять поверхів і право на назву за понад 280 мільйонів гонконгських доларів, ціна за квадратний фут понад 25 300 HKD, що є рідкісним активом у центральному районі. Також схвалено проект токенізації приватного фонду LPF, що інвестує в Animoca Brands.

Архітектура: використання двошарової структури LPF (обмежений партнерський фонд) + токенізація. Не передається безпосередньо право власності на нерухомість, а цифровізується участь у LPF, що володіє Delin Building. LPF — юридично визнаний фонд у Гонконгу, його частки можна ділити та передавати відповідно до законодавства, що спрощує процедури з нерухомістю.

Технічне рішення: вперше у Гонконгу застосовано паралельне використання двох блокчейнів — HashKey Chain та XRP Ledger, з випуском токенів за допомогою Asseto Fintech, що забезпечує відповідність регуляторним вимогам і ліквідність на публічних ланцюгах.

（二）Регуляторне схвалення та відповідність

Форма схвалення: у лютому 2026 року Комісія з цінних паперів і ф'ючерсів Гонконгу видала «лист про відсутність заперечень». Це не ліцензія або офіційне дозволу, а висловлення «не заперечує» щодо конкретного бізнес-плану, що демонструє гнучкість у ранніх стадіях дослідження RWA.

Принцип регулювання: «однаковий бізнес, однаковий ризик, однакові правила» — прозоре регулювання, оскільки токени репрезентують частки у фонді і підпадають під Закон про цінні папери та ф'ючерси.

Ліцензійні вимоги: Delin Digital Family Office має ліцензію класу 9 (управління активами), Delin Securities — класу 1 (торгівля цінними паперами). Це основа для законної роботи проекту.

Термін схвалення: перше повідомлення про план — у жовтні 2025 року, схвалено — у лютому 2026 року, тривалість — близько 4 місяців, що свідчить про баланс між обережністю та ефективністю регулятора.

（三）Ціль проекту та інвестиційна логіка

Основна мета: створити новий інструмент для кваліфікованих інвесторів, що дозволяє знизити поріг входу у центральну нерухомість Гонконгу, зменшивши інвестиційний мінімум з кількох сотень мільйонів HKD до кількох тисяч доларів США, розширюючи коло інвесторів.

Логіка вибору активів: відповідність трьом критеріям — рідкість (центральний район), ясність правового статусу (відсутність складних правових спорів), помірний масштаб (оцінка у кілька сотень мільйонів HKD, низькі витрати на пілотний проект). Це стане орієнтиром для майбутніх RWA-проектів.

Не просто фінансування: відмінність від традиційного фінансування нерухомості — підвищення ліквідності активів і ризикова ізоляція через LPF-структуру.

（四）Значення для галузі

Перший у Гонконгу проект токенізації традиційної комерційної нерухомості RWA. Раніше дослідження токенізації у Гонконгу зосереджувалися лише на фінансових продуктах.

Надано реплікаційний приклад нормативної бази для RWA у нерухомості, визначено процес вибору активів, комунікації з регуляторами, технічної реалізації та управління ризиками.

Підтверджено можливість «зовнішніх активів, що випускаються за кордоном», що відкриває шлях до «внутрішніх активів, випуску у Гонконгу та глобальної торгівлі», зменшуючи невизначеність.

II. Аналіз податкових питань проекту RWA нерухомості Delin Building

Податковий режим у Гонконгу для RWA базується на принципі «сутність важливіша за форму». Враховуючи архітектуру «токенізації прав LPF», податки застосовуються до базових активів (LPF + нерухомість). Основні учасники — ініціатор (Delin Holdings), менеджер фонду (Delin Digital Family Office), інвестори та платформи. Основні податкові питання:

（一）Основні податкові принципи: «прозорість» та «податки — до базових активів»

Комісія з цінних паперів і ф'ючерсів Гонконгу визначає цей проект як «цифрове вираження існуючих прав на фонд», без створення нових активів. Тому оподаткування застосовується до LPF і нерухомості, а не до токенів. Токени — лише технічний засіб передачі прав, без додаткових податків.

（二）Конкретна податкова обробка учасників

Ініціатор — Delin Holdings

Створення LPF: внесення Delin у LPF без продажу активів — без прибутку, податки не сплачуються. При продажі з прибутком — 16,5% податку на прибуток.
Випуск токенів: через LPF для залучення капіталу — оподатковується як продаж часток фонду. Доходи від управління та частки — оподатковуються за ставкою 16,5%, якщо отримані у Гонконгу.
Володіння нерухомістю: орендний дохід належить фонду. Партнери отримують частки у фонді пропорційно своїй участі. При капітальній прибутковості (без частих продажів) — без податку; при операційних доходах — оподатковується як прибуток підприємства.

Менеджер фонду — Delin Digital Family Office

Управлінські збори: доходи від управління активами — оподатковуються за ставкою 16,5%.
Доходи від результату (з додатковими правами): якщо відповідають умовам звільнення від податку — 0%. Умови: фонд — «сертифікований інвестиційний фонд» (або за спрощеною процедурою після законодавчих змін), у компанії працює щонайменше 2 співробітники, витрати — не менше 2 мільйонів HKD на рік, доходи — від відповідних інвестицій.

Якщо не виконуються умови — доходи оподатковуються за ставкою 16,5%.

Інвестори (кваліфіковані)

Продаж/перехід токенів: у Гонконгу немає податку на капітальний приріст. При довгостроковому зберіганні — приріст не оподатковується. При частих операціях — доходи вважаються бізнес-доходами і оподатковуються 15% для фізичних осіб і 16,5% для корпорацій.
Дивіденди: отримані токени — розподіл доходів фонду. Якщо фонд вже сплатив податки з доходів активів — інвестори не платять додатково.
Спадщина/дарування: у Гонконгу скасовано податки на спадщину та дарування. Передача токенів у спадок або дарування — без податків.

Торговці/дистриб’ютори — Delin Securities

Комісії та збори за продаж токенів — оподатковуються за ставкою 16,5%.

Податковий режим для базових активів — нерухомості Delin

Податки на нерухомість: 15% від орендного доходу.
Місцевий податок (差饷): залежить від оцінки нерухомості, сплачується фондом.
Гербовий збір: при продажі нерухомості — за ставкою 15%. Оскільки токенізація не передбачає передачу права власності — податки на гербовий збір не застосовуються.

（三）Застосовувані податкові пільги у Гонконгу

Відсутність гербового збору на торгівлю токенами: у політиці «Цифровий розвиток» (Digital Asset Development Policy 2.0) зазначено, що торгівля RWA на ліцензованих платформах звільнена від гербового збору. Це стосується токенізованих фінансових продуктів, включаючи фонди LPF.
Ліцензовані фонди: у Гонконгу приватні фонди, що продаються безпосередньо, мають звільнення від податку на прибуток відповідно до законодавства. З 2025 року ця норма поширюється й на цифрові активи, що відповідають визначенню приватних фондів. Якщо LPF відповідає цим вимогам — доходи від оренди та продажу активів звільняються від податків.
Транзакції з цифровими активами: у Гонконгу немає окремих податків на цифрові активи. Транзакції, зберігання та обробка токенів — оподатковуються як звичайний бізнес.

（四）Можливі ризики та зауваження щодо оподаткування

Міжнародна інформаційна звітність: Гонконг впроваджує рамки CARF для звіту про криптоактиви, починаючи з 2027 року. Інвестори з-за кордону, що володіють токенами, повинні враховувати правила оподаткування у своїх країнах (наприклад, США, ЄС), щоб уникнути подвійного оподаткування.
Визначення характеру операцій: у Гонконгу немає чітких стандартів для класифікації приросту капіталу або операційної діяльності. Часті операції можуть бути визнані як комерційна діяльність, що вимагає сплати податку. Рекомендується зберігати докази довгострокового інвестиційного наміру.
Міжнародні ризики для інвесторів із материкового Китаю: суворий контроль за криптоактивами. Інвестори з материка повинні враховувати угоди про уникнення подвійного оподаткування, валютний контроль і необхідність звітності.
Відповідність умовам пільг: програми звільнення вимагають реальної діяльності (наприклад, штат співробітників, витрати). Якщо умови не виконуються — пільги можуть бути втрачено, і податковий тягар зросте.

三、Принцип穿透底層、реальне оподаткування; багато переваг, але потрібно дотримуватися правил

Податковий режим проекту RWA нерухомості Delin Building базується на «прозорості» та «реальному оподаткуванні» базових активів. Токенізація сама по собі не додає податкових зобов’язань, а навпаки — за рахунок низьких податків у Гонконгу (відсутність податку на приріст капіталу, спадщину) та спеціальних пільг для цифрових активів і RWA (звільнення від гербового збору, податку на прибуток LPF) — досягається значне зниження податкового навантаження.

Основні переваги — відсутність гербового збору на торгівлю, звільнення довгострокових інвестиційних доходів, визначені пільги для фондів. Це важливий конкурентний фактор для залучення глобальних RWA-проектів у Гонконгу. Потенційні ризики — у звітності, класифікації операцій і відповідності умовам пільг. Учасники повинні ретельно планувати відповідність регуляторним вимогам.

Цей проект також закладає основу для майбутніх проектів RWA у Гонконгу: через структури LPF/SPV забезпечується ризикова ізоляція і можливість отримання податкових пільг (з 2025/26 року). Токенізація — лише технічний засіб передачі прав, що не змінює податковий статус базових активів.

Застереження: інформація на цій сторінці може походити зі сторонніх джерел і надається виключно для ознайомлення. Вона не відображає позицію чи думку Gate і не є фінансовою, інвестиційною чи юридичною консультацією. Торгівля віртуальними активами пов’язана з високим ризиком. Будь ласка, не покладайтеся лише на інформацію з цієї сторінки під час прийняття рішень. Детальніше дивіться у Застереженні.

Прокоментувати

0/400

Немає коментарів