Các REIT niêm yết tại Hàn Quốc đang phải đối mặt với biến động giá mang tính phân cực khi việc tái cân bằng ETF khuếch đại tác động giao dịch

Các REIT niêm yết tại Hàn Quốc ghi nhận sự phân hoá giá tăng trong tháng này, khi khối lượng giao dịch giảm làm khuếch đại tác động của việc tái cơ cấu danh mục ETF. Chỉ số KOSPI Bất động sản, bao gồm các REIT niêm yết, tăng 1,94% trong tháng lên 870,74, với tổng giá trị vốn hoá thị trường đạt 8,6086 nghìn tỷ won tính đến ngày 24, theo dữ liệu biến động theo ngành và cổ phiếu của Yonhap Infomax. Sự chênh lệch giá xuất hiện khi tâm lý nhà đầu tư suy yếu dẫn đến khối lượng giao dịch thấp hơn, khiến từng REIT ngày càng dễ bị ảnh hưởng bởi các điều chỉnh cấu phần trong ETF. Các quan sát viên ngành cho biết chiến lược tái cấp vốn đang được soi xét kỹ hơn khi lãi suất tăng làm gia tăng rủi ro tái gia hạn nợ đối với các nhà điều hành REIT.

Chỉ số KOSPI Bất động sản ghi nhận mức tăng theo tháng 1,94% sau đợt sụt giảm mạnh

Chỉ số KOSPI Bất động sản đạt 870,74 với giá trị vốn hoá thị trường 8,6086 nghìn tỷ won. Chỉ số giảm 15,44% trong Tháng 5 và giảm thêm 5,09% trong Tháng 6. Giá trị vốn hoá thị trường, vốn từng vượt mốc 10 nghìn tỷ won, đã rơi xuống vùng 8 nghìn tỷ won trong giai đoạn này. Chỉ số hoạt động tốt hơn so với chỉ số KOSPI chung, giảm 16,28% trong tháng này, nhưng vẫn chưa đủ để bù đắp các khoản lỗ trước đó.

Việc J.R. Global REIT vỡ nợ nợ trái phiếu vào Tháng 4 đã làm tâm lý nhà đầu tư suy giảm trong toàn ngành REIT niêm yết. Chỉ số bất động sản gặp khó khi muốn tạo đà đi lên do sự thận trọng lan rộng khắp thị trường. Koramco The One REIT bán Tòa nhà Hana Securities với giá 64.8Bỷ won và công bố kế hoạch thanh lý trong một lá thư gửi cổ đông gần đây. Công ty cho biết chi phí mua lại tài sản mới cao và khó đạt được lợi suất kỳ vọng trong bối cảnh biến động lãi suất.

Tái cơ cấu ETF thúc đẩy đợt giảm giá Tháng 6 ở KB Star REIT và D&D Platform REIT

Tâm lý nhà đầu tư suy yếu khiến khối lượng giao dịch bị hạn chế, làm tăng mức độ tác động của việc tái cơ cấu ETF lên các REIT cấu phần. Theo Shinhan Securities, ETF TIGER REITs Real Estate Infrastructure đã loại bỏ hoặc giảm tỷ trọng đối với J.R. Global REIT, KB Star REIT, D&D Platform REIT và EREIT COKREP trong Tháng 6. Sau khi loại trừ J.R. Global REIT do công ty dừng giao dịch, cả ba cổ phiếu đều giảm trong tháng. KB Star REIT giảm 8,57%, trong khi D&D Platform REIT và EREIT COKREP lần lượt giảm 16,73% và 17,07%.

Khối lượng giao dịch duy trì ở mức hạn chế trên toàn ngành. Dữ liệu chỉ số theo ngành của Yonhap Infomax cho thấy tổng khối lượng giao dịch KOSPI đạt 26,856 nghìn tỷ won trong ngày giao dịch trước đó, trong khi khối lượng giao dịch của chỉ số bất động sản chỉ đạt 811.2Bỷ won. Một nguồn tin trong ngành cho biết: “Khối lượng giao dịch của từng REIT thấp, nên khi tái cơ cấu diễn ra, giá có thể giảm hơn 10% trong vòng ba đến bốn ngày. Với các cổ phiếu bị loại khỏi ETF REIT, chỉ có người bán và không có người mua, dẫn tới các đợt giảm liên tục.”

Chuyên gia Daishin Securities nhấn mạnh đánh giá rủi ro tái cấp vốn đối với REIT

Năng lực tái cấp vốn nổi lên như một yếu tố sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của REIT niêm yết. Chi phí lãi vay tăng lên làm giảm khả năng chi trả cổ tức, khiến nhà đầu tư đánh giá lại cấu trúc tài chính của từng REIT. Lee Hye-jin, Nghiên cứu viên cấp cao tại Daishin Securities, cho biết: “Trong bối cảnh dự kiến sẽ có các đợt tăng lãi suất cơ bản và lãi suất thị trường tăng, cần xác nhận mức độ gia tăng chi phí vốn trong quá trình tái cấp vốn, mức tăng chi phí lãi vay phát sinh và liệu khả năng chi trả cổ tức có bị suy giảm hay không. Cần một cách tiếp cận chọn lọc, tập trung vào cấu trúc vốn của từng REIT.”

Câu hỏi thường gặp

Điều gì gây ra sự phân hoá giá ở các REIT niêm yết tại Hàn Quốc trong tháng này?

Khối lượng giao dịch giảm đã khuếch đại tác động của việc tái cơ cấu ETF lên giá của từng REIT. Khi tâm lý nhà đầu tư yếu đi, thanh khoản giảm khiến cổ phiếu nhạy hơn với các điều chỉnh cấu phần trong các quỹ như ETF TIGER REITs Real Estate Infrastructure, quỹ này đã loại bỏ hoặc giảm tỷ trọng đối với một số REIT trong Tháng 6.

Chỉ số KOSPI Bất động sản hoạt động thế nào trong tháng này?

Chỉ số KOSPI Bất động sản tăng 1,94% trong tháng lên 870,74, với tổng giá trị vốn hoá thị trường đạt 8,6086 nghìn tỷ won tính đến ngày 24. Trước đó, chỉ số đã giảm 15,44% trong Tháng 5 và 5,09% trong Tháng 6 trước khi ghi nhận mức tăng trong tháng này.

Vì sao các chiến lược tái cấp vốn đang được chú ý trong lĩnh vực REIT?

Lee Hye-jin từ Daishin Securities cho biết lãi suất tăng làm tăng chi phí vốn trong quá trình tái cấp vốn, từ đó nâng chi phí lãi vay và có thể làm suy giảm khả năng chi trả cổ tức. Nhà đầu tư cần đánh giá cấu trúc vốn của từng REIT để xem doanh nghiệp có thể quản lý rủi ro tái gia hạn nợ trong môi trường lãi suất cao hơn hay không.