Giá thuê văn phòng tại Seoul đạt mức kỷ lục 40.335 ₩/㎡ khi tỷ lệ trống Q2 tăng lên 4,9%

Thị trường văn phòng của Seoul ghi nhận tỷ lệ trống (vacancy) 4,9% trong quý 2, tăng 1,7 điểm phần trăm so với quý trước, trong khi giá thuê bình quân đạt mức kỷ lục 40.335 won/ m², theo công ty dịch vụ bất động sản toàn cầu Colliers. Mức tăng tỷ lệ trống được thúc đẩy bởi nguồn cung mới quy mô lớn khoảng 247.100 m² trên 8 tòa nhà tại Seoul và Bundang, tập trung ở Khu Kinh doanh Trung tâm (CBD). Dù tỷ lệ trống tăng, giá thuê vẫn tăng 1,6% theo quý, vì phần lớn tài sản mới được cung cấp là văn phòng hạng A (prime) với mức giá thuê cao hơn mặt bằng chung. CBD ghi nhận nguồn cung theo quý lớn nhất kể từ Q4/2010, đẩy tỷ lệ trống của khu vực lên 8,4%, trong khi Khu Kinh doanh Gangnam (GBD) giữ tỷ lệ trống thấp 1,5% nhờ nhu cầu thuê của khách hàng vẫn vững.

Giá thuê văn phòng Seoul lần đầu vượt 40.000 won/ m²

Giá thuê danh nghĩa bình quân (không bao gồm phí quản lý) trong thị trường văn phòng của Seoul lần đầu tiên vượt mốc 40.000 won/ m² mỗi tháng trong quý 2, đạt 40.335 won/ m². Mức tăng theo quý 1,6% diễn ra dù tỷ lệ trống mở rộng, do các tòa nhà văn phòng prime mới hoàn thiện đặt ra chuẩn giá thuê cao hơn so với quỹ hiện hữu. Giá thuê tại CBD tăng 2,0% lên 42.063 won/ m², nhờ định giá cao ở các tài sản mới bàn giao gần đây gồm G1 Seoul (khoảng 143.000 m²) và Rene Square (khoảng 60.000 m²). Sự chênh lệch giữa tỷ lệ trống tăng và giá thuê tăng phản ánh khoảng cách chất lượng giữa nguồn cung prime mới và hàng tồn kho cũ.

Tỷ lệ trống CBD nhảy lên 8,4% do nguồn cung mới kỷ lục

Khu Kinh doanh Trung tâm ghi nhận tỷ lệ trống 8,4% trong quý 2, tăng 3,9 điểm phần trăm so với quý trước, khi 8 tòa nhà tổng cộng 247.100 m² đi vào thị trường. Đây là nguồn cung theo quý lớn nhất tại CBD kể từ Q4/2010. Phần bổ sung thêm dự kiến sẽ diễn ra trong nửa còn lại của năm, bao gồm Eul Tower và Seyang Building được cải tạo. Việc các dự án hoàn thành mới tập trung tại CBD tương phản với hoạt động hạn chế ở các khu vực khác, tạo ra điều kiện dư cung cục bộ ở lõi đô thị.

GBD và YBD duy trì mức độ lấp đầy ổn định

Tỷ lệ trống của Khu Kinh doanh Gangnam (GBD) giảm 0,2 điểm phần trăm xuống 1,5% trong quý 2, được hỗ trợ bởi các đợt chuyển chỗ (relocations) diễn ra sôi động trong nội khu, gồm Simons, ABB Korea và Bimer. Nguồn cung mới hạng A hạn chế và các dịch chuyển thuê tương lai đã được xác nhận của Bithumb và Craver Corporation dự kiến sẽ duy trì điều kiện thị trường chặt. Tỷ lệ trống Khu Kinh doanh Yeouido (YBD) tăng 0,2 điểm phần trăm lên 2,7% sau khi một phần khách thuê rời đi từ FKI Tower, bao gồm việc AMS Osram chuyển đến Seocho-dong tại GBD và Taesung Asset Management chuyển đến Sinseol-dong, Dongdaemun-gu. Tuy nhiên, nhu cầu từ lĩnh vực tài chính vẫn mạnh, với các đợt chuyển chỗ trong nội khu của Lofty Rock Investment và Korea M&A Investment Association, cùng các hợp đồng thuê mở rộng của Woori Investment & Securities và BNK Busan Bank. Các đợt chuyển vào theo lịch của Korea Trade Insurance Corporation, Prada và JustCo dự kiến sẽ giữ tỷ lệ trống YBD ở mức hiện tại.

Nguồn cung nửa cuối năm tập trung ở Seongsu và Gangnam

Khoảng 106.500 m² diện tích văn phòng mới dự kiến hoàn thành tại Seongsu-dong trong nửa cuối năm. GBD sẽ ghi nhận thêm các dự án hoàn thành quy mô nhỏ trong cùng giai đoạn. Các dự án trong pipeline dài hạn bao gồm Seoul Station North District, Hyundai Motor Global Business Center (GBC) và Seoripul Mixed-Use Development, dự kiến lần lượt đi vào thị trường và thay đổi tương quan cung-cầu theo cấp độ khu vực.

Giao dịch văn phòng quý 2 đạt 4,2 nghìn tỷ won

Tổng khối lượng giao dịch văn phòng tại Seoul và Bundang đạt xấp xỉ 4,2 nghìn tỷ won trong quý 2. Giao dịch lớn nhất là Hana Securities Building tại Yeouido, được mua bởi Hana Alternative Investment Asset Management và Shinsegae Central với giá 811,2 tỷ won sau khi Hana Securities thực hiện quyền mua ưu tiên. Các giao dịch lớn khác gồm G Tower tại Guro-dong (697,7 tỷ won), Euljiro 4-ga Eulji Twin Tower West Tower (657,0 tỷ won) và Orange Center tại Sunhwa-dong, Jung-gu (350,0 tỷ won). Một đại diện Colliers cho biết các thay đổi cung-cầu theo cấp độ khu vực sẽ tiếp tục diễn ra khi các dự án phát triển quy mô lớn lần lượt được đưa ra thị trường.

Câu hỏi thường gặp

Tỷ lệ trống văn phòng của Seoul trong quý 2 là bao nhiêu?
Thị trường văn phòng của Seoul ghi nhận tỷ lệ trống 4,9% trong quý 2, tăng 1,7 điểm phần trăm so với quý trước, theo dữ liệu của Colliers.

Vì sao giá thuê văn phòng Seoul vẫn đạt mức kỷ lục dù tỷ lệ trống tăng?
Giá thuê bình quân tăng lên 40.335 won/ m² vì phần lớn các tòa nhà mới được cung cấp là văn phòng hạng prime, có mức giá thuê cao hơn so với mức trung bình hiện hữu của thị trường, qua đó đẩy chuẩn giá chung dù không gian trống tăng.

Khu văn phòng ở Seoul nào có tỷ lệ trống cao nhất trong quý 2?
Khu Kinh doanh Trung tâm (CBD) ghi nhận tỷ lệ trống cao nhất ở mức 8,4% trong quý 2, được thúc đẩy bởi khoảng 247.100 m² nguồn cung mới gồm G1 Seoul và Rene Square.