Các trung tâm dữ liệu của Hàn Quốc thu hút đầu tư nhờ nhu cầu AI tăng cao và tình trạng thiếu hụt nguồn cung

Các trung tâm dữ liệu Hàn Quốc đang nổi lên như một cơ hội đầu tư thay thế đầy triển vọng trong bối cảnh nhu cầu trí tuệ nhân tạo tiếp tục mở rộng và nguồn cung nói chung đang thiếu hụt, theo báo cáo do công ty dịch vụ bất động sản thương mại CBRE Korea công bố vào ngày 13. Báo cáo “Korea Data Center Investment” cho thấy tính đến hết tháng 3 năm ngoái, tổng số đơn đăng ký giai đoạn đánh giá kỹ thuật đầu tiên cho tác động lưới điện trong khu vực thủ đô Seoul đạt 522 trường hợp với tổng công suất 33.592MW, nhưng chỉ 10 trường hợp nhận được phê duyệt cuối cùng. “Nút thắt” phê duyệt nghiêm trọng này tạo ra mức premium khan hiếm đối với các tài sản trung tâm dữ liệu ở khu vực đô thị vốn đã có sẵn điện và đất, khi nguồn cung có chọn lọc tập trung tại các khu vực dễ tiếp cận nguồn điện trở thành điều khó tránh ngay cả khi dự kiến có hơn 1.450MW công suất mới vào năm 2028.

Nút thắt phê duyệt điện ở khu vực thủ đô Seoul giới hạn nguồn cung

Báo cáo ghi nhận rằng tính đến hết tháng 3 năm ngoái, 522 đơn đăng ký giai đoạn đánh giá kỹ thuật đầu tiên cho các đánh giá tác động lưới điện tại khu vực thủ đô Seoul đạt tổng cộng 33.592MW, nhưng chỉ 10 trường hợp nhận được phê duyệt cuối cùng. Đến năm 2028, khu vực thủ đô dự kiến sẽ cung cấp hơn 1.450MW công suất trung tâm dữ liệu, dù nguồn cung có chọn lọc vẫn khó tránh và sẽ tập trung vào những khu vực có thể bảo đảm nguồn điện. Báo cáo nêu: “Các tài sản trung tâm dữ liệu tại khu vực đô thị đã có sẵn điện và đất sẽ được hưởng premium khan hiếm do tình trạng thiếu hụt nguồn cung”.

Giá thuê trung tâm dữ liệu tăng 79% kể từ năm 2019

Tỷ lệ trống của các trung tâm dữ liệu ở khu vực thủ đô Seoul hiện ở dưới 5%. Giá thuê đối với không gian sàn nâng, nơi đặt máy chủ, trung bình khoảng 140.000 KRW mỗi kW vào năm 2019, nhưng đã tăng lên 250.000 KRW vào năm 2025. Báo cáo dự báo: “Nhu cầu thuê cơ bản sẽ tiếp tục mở rộng khi nhu cầu chuyển đổi tiềm năng từ các nhà cung cấp điện toán đám mây của Trung Quốc, neo-cloud, các tổ chức tài chính trong nước, các sáng kiến AI cấp công và cấp nhà nước, cùng các nhóm công ty lớn, gia tăng dòng chảy”.

Luật đặc biệt về AIDC củng cố tính khan hiếm tài sản điện tại khu vực thủ đô

Luật Đạo luật Đặc biệt Thúc đẩy Ngành Công nghiệp Trung tâm Dữ liệu Trí tuệ Nhân tạo (AIDC Special Law) được ban hành vào tháng trước sẽ hạ ngưỡng cho phát triển mới ngoài khu vực thủ đô, qua đó kỳ vọng sẽ làm gia tăng hơn tính khan hiếm của các tài sản điện đã được “khóa” trong khu vực thủ đô. CBRE dự báo các lối thoát (exit routes) sẽ đa dạng hơn xung quanh các tài sản có được người thuê chất lượng, khi khả năng dòng vốn hạ tầng toàn cầu gia nhập tăng lên.

Kỳ vọng dòng vốn hạ tầng toàn cầu sẽ đa dạng hóa các lối thoát

CBRE dự đoán các lối thoát đầu tư sẽ đa dạng hóa theo hướng tập trung vào các tài sản đã có được người thuê chất lượng, nhờ khả năng cao hơn về việc dòng vốn hạ tầng toàn cầu gia nhập. Choi Su-hye, Giám đốc điều hành tại CBRE Korea, cho biết: “Do các trung tâm dữ liệu chịu ảnh hưởng mạnh từ thiết bị, vận hành và những thay đổi công nghệ, cần có một chiến lược đầu tư chính xác, đánh giá toàn diện cấu trúc hợp đồng thuê, khả năng cho thuê lại và chi phí để ứng phó với tình trạng lỗi thời công nghệ.”

FAQ

Tỷ lệ phê duyệt điện hiện tại đối với các trung tâm dữ liệu ở khu vực thủ đô Seoul là bao nhiêu?

Tính đến hết tháng 3 năm ngoái, chỉ 10 trong số 522 đơn đăng ký giai đoạn đánh giá kỹ thuật đầu tiên cho các đánh giá tác động lưới điện tại khu vực thủ đô Seoul nhận được phê duyệt cuối cùng, tương đương dưới 2% tỷ lệ phê duyệt trên tổng cộng 33.592MW yêu cầu.

Giá thuê trung tâm dữ liệu ở Hàn Quốc đã tăng bao nhiêu?

Giá thuê đối với không gian sàn nâng trong các trung tâm dữ liệu ở khu vực thủ đô Seoul tăng từ mức trung bình khoảng 140.000 KRW mỗi kW vào năm 2019 lên 250.000 KRW vào năm 2025, tương ứng mức tăng 79% trong 6 năm, trong khi tỷ lệ trống vẫn duy trì dưới 5%.