韩国结束多重房主税收豁免，释放租赁改革信号

韩国政府于5月结束了多套房产持有者的资本利得税附加税豁免，并于上月暗示可能对注册租赁住房制度进行改革，因其以税收为导向的房地产政策方式受到批评。这些举措旨在鼓励多套房产持有者将房产投放市场。批评者认为，政府忽视了采取补充措施以解决整体市场供需问题的必要性，例如保留注册租赁制度的福利或实施以建设为基础的租赁供应政策。

据房地产行业7日消息，继5月恢复对多套房产持有者征收资本利得税附加税后，政府提到了可能改革适用于注册租赁的资本利得税附加税豁免。资本利得税附加税是一项在调整目标区域内出售房产时，根据拥有的房产数量提高税率的制度。该制度自2022年5月起因住宅与非住宅房产之间的税收公平考虑而暂停，于今年5月恢复实施。

国税厅厅长林光显上个月通过X（原推特）提出了改革注册租赁购买制度的可能性，该制度允许拥有注册租赁的多套房产持有者豁免资本利得税附加税。

首尔松坡区城市租赁业务民事服务办公室 [来源：韩联社文件照片]

自2017年以来，政府通过税收调整注册租赁政策

虽然一些人支持恢复资本利得税附加税，认为豁免福利过多，但也有反对意见指出，政府在实施减税时未能考虑私营部门在租赁市场中的份额以及租赁供应量。这意味着除了税收政策之外，还应该并行实施其他措施。

根据国土交通部的数据，截至2022年，公共租赁住房总计186万套（22%），而私人租赁住房（包括注册和未注册）达到658万套（78%）。注册租赁在非公寓房产中占比尤其大。据韩国房东协会称，截至去年年底，非公寓房产占全国注册租赁的71%（69万套），在首尔则占83%。

韩国房东协会上月表示，截至2024年，首尔地区的注册租赁平均租金是市场租金的一半，并指出取消附加税豁免可能会削弱住房稳定性。注册租赁制度是一项主要通过税收优惠进行调整的代表性制度。

政府从2017年起引入了包括购置税在内的各种减免措施以激活注册租赁，但于2018年对调整目标区域内的注册租赁征收资本利得税，并于2019年减少了购置税和财产税优惠。直到2020年包括短期租赁在内的一些制度被废除，政府基本上是通过税收政策来处理这个问题。

City and Economy首席执行官宋承铉表示：“随着全租转月租，价格需要大量可交易量才能稳定，但目前没有足够的量来满足这一需求。”他补充说：“有必要实施更具灵活性的政策。”

行业专家提出以供应为导向的替代方案，取代仅依赖税收的方式

有人提出，在考虑税收公平的同时，应制定侧重于注册租赁制度在住房稳定方面的积极功能的改进方案。参与连带组织于4月提出了注册租赁制度的改进方案，包括强制注册租赁住房和废除6年短期租赁。

该组织指出需要减少过度的税收优惠，同时表示有必要保留注册租赁制度，因为该制度通过将租金涨幅限制在5%等措施对住房稳定做出了贡献。

也有意见认为，应准备租赁供应措施，如基于建设的租赁，而不是仅根据房产数量征税。Connected Ground首席执行官蔡相旭表示：“税收应基于总持有量，但基于房产数量征税导致了地区房产的抛售。”他补充说：“过去的住房租赁业务制度只激活了购买型租赁，而没有增加总量，因此应建立一个为建筑租赁公司提供激励的制度，以实现供应。”

常见问题

韩国政府在5月份对多套房产持有者税收做了什么？

韩国政府于5月结束了多套房产持有者的资本利得税附加税豁免。资本利得税附加税是在调整目标区域内出售房产时，根据拥有的房产数量提高税率的制度。该措施自2022年5月起暂停，于今年5月恢复实施。

为什么批评者对政府改革注册租赁制度感到担忧？

批评者认为，政府采取了以税收为导向的方式，没有考虑私营部门在租赁市场中的巨大份额，也没有实施补充性的供应措施。截至2022年，私人租赁住房占658万套（78%），而公共租赁住房为186万套（22%）。韩国房东协会表示，截至2024年，首尔地区注册租赁的平均租金是市场租金的一半，并警告称取消税收豁免可能削弱住房稳定性。

专家为韩国租赁住房政策提出了哪些替代方法？

专家提出了以供应为导向的替代方案，包括基于建设的租赁激励措施，以及基于总房产持有量而非拥有房产数量征税。Connected Ground首席执行官蔡相旭表示，应建立一个为建筑租赁公司提供激励的制度，以增加总供应量。参与连带组织建议保留注册租赁制度的积极功能，如5%的租金涨幅上限，同时实施强制注册租赁住房等改进措施。