## Le marché hypothécaire réagit à l'achat massif d'obligations — quelles sont les nouveautés pour les emprunteurs ?

Après l'annonce lundi du programme d'achat d'obligations garanties par des hypothèques d'une valeur de 200 milliards de dollars, une chute spectaculaire des **taux d'intérêt des prêts hypothécaires** s'est produite. Pour la première fois depuis plusieurs années, le taux pour un prêt hypothécaire sur 30 ans est passé en dessous de la barre des 6 %, tandis que le taux pour un produit sur 15 ans a diminué à 5,55 %. Un déplacement de plusieurs points de pourcentage en seulement quelques jours est un phénomène exceptionnel — habituellement, le marché modifie les taux très progressivement, avec des fluctuations quotidiennes de seulement quelques fractions de pourcentage.

### Mécanisme de fonctionnement du nouveau programme

Le programme, que déploieront Fannie Mae et Freddie Mac, a déjà pris son envol. Selon Bill Pulte, président de la Federal Housing Finance Authority, les premières transactions ont été initiées immédiatement, et des obligations d'une valeur de 3 milliards de dollars ont déjà été levées. Ces deux institutions disposent actuellement d’un portefeuille dépassant 230 milliards de dollars — 200 milliards de dollars supplémentaires doubleraient presque leurs accumulations.

La logique du système est simple : lorsque des **obligations hypothécaires** entrent dans les portefeuilles institutionnels, les prêteurs obtiennent un capital frais. La liquidité accrue, combinée à un intérêt constant pour la demande, oblige naturellement le marché à réduire les taux d’intérêt pour les nouveaux emprunteurs.

### Optimisme des analystes — et réserves

Les spécialistes de UBS estiment que cette opération pourrait réduire les **taux d’intérêt** pour les produits sur 30 ans de plus de 0,2 point de pourcentage. Quel serait l’effet potentiel ? Stimuler à la fois la demande pour de nouveaux investissements dans la construction et la rotation sur le marché secondaire immobilier.

Cependant, la perspective ne convainc pas tout le monde. JPMorgan Chase et d’autres analystes soulignent une limitation fondamentale : le portefeuille actuel de prêts hypothécaires à 4,4 % crée un effet de blocage. Les propriétaires de maisons avec des prêts à faible taux ont peu d’incitations à les refinancer ou à vendre, ce qui réduit la dynamique de l’ensemble du marché. Sur une échelle globale, 200 milliards de dollars représentent à peine 1,4 % des 14,5 trillions de dollars estimés du marché hypothécaire américain.

### Contexte plus large de la politique économique

L’initiative d’achat d’obligations s’inscrit dans une stratégie plus large de réduction des coûts de maintien pour les Américains ordinaires. Parallèlement, la réduction des droits de douane et la modification des normes d’efficacité énergétique ont le même objectif — soulager les consommateurs confrontés à la pression inflationniste et à la hausse des dépenses.