Hiểu về Nợ thế chấp Zombie: Mối đe dọa Nợ thế chấp thứ hai đang đe dọa các chủ nhà ngày nay

Vấn đề ngày càng gia tăng: Tại sao những khoản nợ cũ này không thể bị chôn vùi mãi

Hãy hình dung thế này: bạn đã thanh toán khoản vay thế chấp trong nhiều năm, nghĩ rằng mình đã yên tâm. Rồi một ngày, thư đòi nợ xuất hiện yêu cầu thanh toán khoản vay mà bạn nghĩ đã từ lâu không còn tồn tại—đôi khi từ hơn hai thập kỷ trước. Những gọi là “khoản vay thế chấp xác sống” ngày càng trở thành một cơn đau đầu phổ biến cho các chủ nhà, đặc biệt sau đợt bùng nổ bất động sản của những năm gần đây.

Hiện tượng này không mới, nhưng đang trở lại với cường độ đáng ngạc nhiên. Khi giá trị nhà tăng vọt trong giai đoạn lãi suất vay thế chấp thấp kỷ lục trong đại dịch, nó đã kích hoạt một tác dụng phụ không mong muốn: các nhà thu nợ và ngân hàng bắt đầu lấy ra các khoản vay thế chấp phụ cũ chưa thanh toán và tích cực truy đuổi chủ nhà về số dư còn nợ. Theo các cuộc điều tra gần đây, hoạt động tịch thu nhà đối với các khoản vay thế chấp phụ cũ đã ảnh hưởng đến hàng chục nghìn bất động sản ở các bang riêng lẻ chỉ trong vòng hai năm.

Sự gia tăng tìm kiếm trên Google về “khoản vay thế chấp zombie” cho thấy nhiều người hiện đang đối mặt với các thông báo đòi nợ và các cuộc gọi đe dọa liên quan đến các khoản nợ hàng thập kỷ trước. Xu hướng đáng báo động này đã thúc đẩy Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) hành động vào năm ngoái bằng một ý kiến tư vấn cảnh báo các nhà thu nợ rằng việc đe dọa hành động pháp lý đối với các khoản nợ đã hết hạn vi phạm luật liên bang.

Nguồn gốc: Làm thế nào các khoản vay thế chấp phụ trở thành xác sống

Hiểu về các khoản vay thế chấp zombie cần nhìn lại cuộc khủng hoảng tài chính. Những khoản nợ này thường bắt nguồn từ các khoản vay piggyback—còn gọi là vay 80/20—phổ biến trong những năm trước 2008. Đây là cách chúng hoạt động:

Một khoản vay thế chấp piggyback về cơ bản kết hợp hai khoản vay. Khoản vay chính chiếm 80% giá trị mua nhà, trong khi khoản vay thứ hai tài trợ phần còn lại 20%. Cấu trúc này cho phép người mua vay đủ 100% giá trị mua nhà mà không cần trả bảo hiểm thế chấp tư nhân.

Khi cuộc Đại suy thoái xảy ra và giá trị nhà sụt giảm, nhiều người vay không thể theo kịp các khoản thanh toán. Một số ngân hàng chỉ đơn giản ghi nhận các khoản vay phụ này là nợ xấu hoặc bán chúng cho các công ty thu nợ với giá rẻ mạt. Trong nhiều trường hợp, các ngân hàng đã ngừng mọi liên lạc với người vay và chưa từng gửi thông báo thu nợ chính thức. Chủ nhà tự nhiên nghĩ rằng các khoản nợ của họ đã được xóa bỏ, giải phóng hoặc ghi nhận là đã thanh toán—và tiếp tục cuộc sống của mình.

Các khoản vay này về cơ bản trở nên im lặng, đủ để chủ nhà quên rằng chúng từng tồn tại. Rồi đến thời điểm phục hồi thị trường nhà ở. Khi giá trị bất động sản tăng mạnh, đặc biệt ở một số thị trường nhất định, những “khoản nợ zombie” này đột nhiên trở nên có giá trị trở lại đối với các nhà thu nợ đang tìm kiếm khoản thu nhanh chóng.

Quyền lợi của bạn: Những gì luật pháp thực sự bảo vệ

Quan điểm của CFPB rõ ràng: các nhà thu nợ không thể hợp pháp theo đuổi các khoản nợ đã hết hạn hoặc các khoản nợ mà thời hiệu của bang đã hết. Hầu hết các khoản vay zombie rơi vào loại này. Theo Giám đốc cơ quan Rohit Chopra, “Các nhà thu nợ không thể viện lý do không biết luật hoặc không biết tuổi của khoản nợ. Nếu thời hiệu đã hết, việc khởi kiện, đe dọa kiện hoặc tịch thu có thể là vi phạm pháp luật.”

Các nhà thu nợ của bên thứ ba được bảo vệ theo Đạo luật Thực hành Thu nợ Công bằng (FDCPA) có các hạn chế cụ thể. Họ không thể:

• Bắt đầu thủ tục tịch thu đối với các khoản nợ đã hết hạn
• Tiếp tục đòi nợ sau khi thời hiệu của bang đã hết
• Quấy rối, lăng mạ hoặc đe dọa chủ nhà bằng hành động pháp lý trái pháp luật

Quan trọng là, chủ nhà cũng có quyền lợi của mình. Nếu liên hệ về một khoản nợ cũ, bạn có thể yêu cầu chủ nợ cung cấp bằng văn bản chi tiết về số tiền nợ và ai đã cấp khoản vay ban đầu. Bạn cũng không thể bị quấy rối hoặc bị đe dọa trái pháp luật về tịch thu nhà.

Hành động: Các bước để bảo vệ chính mình

Nếu bạn nhận được thông báo đòi nợ về một khoản vay cũ, đừng hoảng loạn hoặc tự ý tuân theo. Thay vào đó, hãy làm theo các bước thực tế sau:

Yêu cầu tài liệu: Liên hệ với nhà thu nợ và yêu cầu xác minh bằng văn bản về khoản nợ. Họ bắt buộc phải cung cấp điều này, bao gồm chi tiết về số tiền bạn nợ, ai đã cấp khoản vay ban đầu và quyền của bạn theo luật liên bang về thu nợ.

Thu thập bằng chứng của riêng bạn: Nếu bạn tin rằng đã thanh toán khoản vay, hãy thu thập tất cả các giấy tờ liên quan. Tìm các giấy chứng nhận chuyển nhượng hoặc hồ sơ thanh toán chứng minh bạn đã thanh toán nợ. Nếu hồ sơ cá nhân của bạn không đủ lâu, hãy kiểm tra hồ sơ của quận, nơi thường lưu giữ thông tin này công khai.

Hiểu luật của bang bạn: Các bang xử lý các khoản vay cũ khác nhau. Một số xóa bỏ hoàn toàn nợ cũ, số khác đặt giới hạn thời gian cho các nỗ lực thu nợ, và một số cho phép thu nợ nhưng cấm tịch thu nhà. Tham khảo ý kiến luật sư quen thuộc với luật của bang bạn để hiểu rõ trách nhiệm tài chính thực tế của mình.

Biết khi nào bạn có thể được bảo vệ: Ngay cả khi bạn chưa thanh toán khoản vay, bạn có thể không phải chịu trách nhiệm ngày nay. Nếu thời hiệu của bang đã hết đối với khoản nợ, các biện pháp pháp lý của chủ nợ bị hạn chế hoặc không còn hiệu lực.

Xem xét biện pháp pháp lý: Nếu nhà thu nợ vi phạm Đạo luật Thu nợ Công bằng—ví dụ, bằng cách đe dọa tịch thu nhà trái pháp luật đối với khoản nợ đã hết hạn—bạn có thể có căn cứ kiện họ.

Nộp đơn khiếu nại và tìm kiếm sự giúp đỡ

Nếu bạn nghĩ rằng mình đang bị nhắm mục tiêu không công bằng về khoản vay zombie hoặc bất kỳ khoản nợ cũ nào khác, CFPB cung cấp cơ chế khiếu nại. Bạn có thể gửi trực tiếp tới cơ quan này, cơ quan phối hợp với các cơ quan thực thi pháp luật của bang để truy tìm các nhà thu nợ sử dụng các thủ đoạn trái pháp luật.

Điều quan trọng nhất: trong khi các khoản vay zombie là một vấn đề thực sự, bạn không phải là không có cách phòng vệ. Hiểu rõ quyền của mình theo luật liên bang và bang, thu thập tài liệu đúng cách, và tìm kiếm tư vấn pháp lý khi cần thiết sẽ giúp bạn tránh khỏi các nhà thu nợ cố gắng hồi sinh các khoản nợ hàng thập kỷ trước.