Розуміння зомбі-іпотек: загроза другого іпотечного кредиту, яка переслідує власників житла сьогодні

Зростаюча проблема: чому ці старі борги не залишаться похованими

Уявіть собі: ви вже роками платите іпотеку, думаєте, що все позаду. Аж раптом приходить лист із колекторської компанії з вимогою погасити кредит, який, як ви думали, давно закритий — іноді ще з понад двох десятиліть тому. Так звані «зомбі-іпотеки» стають все більш поширеною головною болю для власників житла, особливо після буму нерухомості останніх років.

Цей феномен не новий, але він знову набирає обертів із несподіваною силою. Коли вартість житла стрімко зросла під час рекордно низьких іпотечних ставок пандемії, це спричинило непередбачений побічний ефект: колектори та кредитори почали знову витягати з архівів старі, непогашені другі іпотеки та активно переслідувати власників житла за борги, що залишилися. За останні два роки, згідно з недавніми дослідженнями, активність щодо примусового виселення за старими другими іпотеками торкнулася десятків тисяч об’єктів у окремих штатах.

Зростання кількості пошукових запитів у Google за фразою «зомбі-іпотека» свідчить про те, що багато людей тепер мають справу з повідомленнями про колекції та погрозами телефонних дзвінків щодо боргів, що виникли десятки років тому. Ця тривожна тенденція змусила Бюро захисту споживачів у фінансовій сфері (CFPB) минулого року вжити заходів, видавши рекомендацію, яка попереджає колекторів, що погрози юридичними діями щодо прострочених боргів, що вийшли за строком давності, порушують федеральне законодавство.

Походження: як другі іпотеки стали зомбі

Щоб зрозуміти зомбі-іпотеки, потрібно повернутися до фінансової кризи. Ці борги зазвичай виникають із так званих «підстрибуючих» кредитів — також відомих як 80/20 кредити — які були популярні напередодні 2008 року. Ось як вони працювали:

Підстрибуюча іпотека фактично об’єднувала два кредити. Основна іпотека покривала 80% вартості купівлі житла, а друга іпотека фінансувала решту 20%. Така структура дозволяла покупцям фінансувати повністю 100% вартості без необхідності купувати приватне іпотечне страхування.

Коли настала Велика рецесія і вартість житла обвалилися, багато позичальників не змогли підтримувати платежі. Деякі кредитори просто списували ці другі іпотеки як безнадійний борг або продавали їх колекторам за копійки. У багатьох випадках кредитори припиняли будь-яке спілкування з позичальниками і ніколи не надсилали офіційних повідомлень про стягнення. Власники житла природно вважали, що їх борги були прощені, списані або списані — і продовжили жити своїм життям.

Ці кредити фактично перейшли у стан сплячки, настільки, що власники житла забули, що вони існували. Потім настала відновлення ринку нерухомості. Оскільки вартість майна різко зросла, особливо на окремих ринках, ці «зомбі» борги раптово знову стали цінними для колекторів, які шукали швидких повернень.

Ваші права: що насправді захищає закон

Позиція CFPB чітка: колектори не можуть законно переслідувати борги, що вийшли за строком давності, або ті, щодо яких строк позовної давності закінчився у штаті. Більшість зомбі-іпотек потрапляють у цю категорію. За словами директора агентства Рохіта Чопри, «Колектори не можуть претендувати на незнання закону або незнання віку боргу. Якщо строк позовної давності закінчився, вжиття юридичних заходів, погрози позову або виселення може бути незаконним.»

Треті особи-колектори, які підпадають під Закон про чесну практику колекторської діяльності (Fair Debt Collection Practices Act), мають конкретні обмеження. Вони не можуть:

• Починати процедури виселення щодо боргів, що вийшли за строком давності
• Переслідувати стягнення після закінчення строку позовної давності у штаті
• Залякувати, зловживати або погрожувати власникам житла незаконними юридичними діями

Важливо, що і власники житла мають свої права. Якщо з вами зв’язуються щодо старого боргу, ви можете вимагати від кредитора письмову інформацію, включаючи суму боргу та особу, яка видала початковий кредит. Вас також не можуть залякувати або незаконно погрожувати виселенням.

Дії для захисту: кроки, щоб захистити себе

Якщо ви отримали повідомлення про колекцію за старою іпотекою, не панікуйте і не погоджуйтеся автоматично. Замість цього виконайте ці практичні кроки:

Запитуйте документи: зверніться до колектора і попросіть письмове підтвердження боргу. Вони зобов’язані надати цю інформацію, включаючи деталі про те, скільки ви винні, хто видав початковий кредит і які ваші права згідно з федеральним законодавством про колекторську діяльність.

Збирайте власні докази: якщо ви вважаєте, що погасили іпотеку, зберіть усі відповідні документи. Шукайте договори про повернення або платіжні записи, що підтверджують, що ви виконали борг. Якщо ваші особисті записи не йдуть так далеко, перевірте записи у вашій районній адміністрації, яка зазвичай зберігає цю інформацію публічно.

Зрозумійте закони вашого штату: різні штати по-різному ставляться до старих іпотек. Деякі повністю знімають старі борги, інші встановлюють обмеження за часом для спроб стягнення, а деякі дозволяють стягнення, але забороняють виселення. Консультуйтеся з юристом, який знає закони вашого штату, щоб зрозуміти свою фактичну фінансову відповідальність.

Знаєте, коли ви можете бути захищені: навіть якщо ви не погасили кредит, сьогодні ви можете бути не відповідальним. Якщо строк позовної давності у вашому штаті закінчився щодо боргу, юридичні засоби кредитора суттєво обмежені або відсутні.

Розгляньте юридичний захист: якщо колектор порушує Закон про чесну практику колекторської діяльності — наприклад, погрожуючи незаконним виселенням за прострочений борг — у вас можуть бути підстави подати на них позов.

Подання скарги та пошук допомоги

Якщо ви вважаєте, що вас несправедливо переслідують щодо зомбі-іпотеки або будь-якого іншого старого боргу, CFPB надає механізм подання скарги. Ви можете подати її безпосередньо до агентства, яке співпрацює з державними органами для виявлення колекторів, що використовують незаконні тактики.

Загалом: хоча зомбі-іпотеки — реальна проблема, ви не беззахисні. Розуміння своїх прав згідно з федеральним і штатним законодавством, збір належної документації та звернення за юридичною допомогою за потреби допоможуть захистити вас від колекторів, які намагаються відновити борги, що виникли десятки років тому.