## Thị trường thế chấp phản ứng với việc mua bán trái phiếu hàng loạt — những gì thay đổi cho người vay?

Sau khi chương trình mua trái phiếu đảm bảo bằng thế chấp trị giá 200 tỷ đô la được công bố vào thứ Hai, đã xảy ra sự giảm mạnh **lãi suất vay thế chấp**. Lần đầu tiên sau nhiều năm, mức lãi suất cho khoản vay thế chấp 30 năm đã giảm xuống dưới 6%, trong khi lãi suất cho sản phẩm 15 năm đã giảm xuống còn 5,55%. Sự dịch chuyển này chỉ trong vài ngày là hiện tượng đặc biệt — thường thị trường thay đổi lãi suất rất chậm, dao động hàng ngày chỉ trong vài phần trăm.

### Cơ chế hoạt động của chương trình mới

Chương trình mà Fannie Mae và Freddie Mac sẽ triển khai đã bắt đầu phát huy tác dụng. Theo ông Bill Pulte, giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang, các giao dịch đầu tiên đã được khởi xướng ngay lập tức, và đã huy động được trái phiếu trị giá 3 tỷ đô la. Hai tổ chức này hiện có trong tay danh mục vượt quá 230 tỷ đô la — thêm 200 tỷ đô la gần như đã nhân đôi lượng tài sản của họ.

Logic của hệ thống rất đơn giản: khi **trái phiếu thế chấp** được đưa vào các danh mục của các tổ chức, các nhà cho vay sẽ có thêm vốn mới. Thanh khoản tăng lên cùng với sự quan tâm không thay đổi của thị trường tự nhiên buộc thị trường phải giảm lãi suất cho các khoản vay mới.

### Lạc quan của các nhà phân tích — và những lo ngại

Các chuyên gia từ UBS đánh giá rằng biện pháp này có thể giảm **lãi suất** cho các sản phẩm 30 năm thậm chí hơn 0,2 điểm phần trăm. Hiệu quả tiềm năng? Thúc đẩy cả nhu cầu đầu tư xây dựng mới và luân chuyển trên thị trường nhà ở thứ cấp.

Tuy nhiên, không phải ai cũng bị thuyết phục bởi viễn cảnh này. JPMorgan Chase và các nhà phân tích khác chỉ ra giới hạn cơ bản: danh mục hiện tại gồm các khoản vay thế chấp 4,4%, tạo ra hiệu ứng khóa. Chủ sở hữu nhà với các khoản vay rẻ có ít động lực để tái cấp vốn hoặc bán, điều này làm giảm động lực của toàn thị trường. Trong phạm vi quy mô — 200 tỷ đô la chỉ chiếm khoảng 1,4% trong tổng dự kiến 14,5 nghìn tỷ đô la của toàn bộ thị trường vay thế chấp Mỹ.

### Bối cảnh chính sách kinh tế rộng hơn

Sáng kiến mua trái phiếu này phù hợp với chiến lược rộng hơn nhằm giảm chi phí sinh hoạt cho người Mỹ bình thường. Đồng thời, các chính sách giảm thuế và thay đổi tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng cũng nhằm mục đích này — giúp giảm bớt gánh nặng cho người tiêu dùng đang phải đối mặt với áp lực lạm phát và chi tiêu tăng cao.