O governo sul-coreano terminou a isenção da sobretaxa de imposto sobre mais-valias para proprietários de múltiplas habitações em maio e sinalizou potenciais reformas ao sistema de arrendamento registado no mês passado, atraindo críticas por uma abordagem fiscal à política imobiliária. As medidas visam incentivar os proprietários de múltiplas habitações a colocarem imóveis no mercado. Os críticos argumentam que o governo ignorou a necessidade de medidas complementares que abordem a oferta e a procura globais do mercado, como preservar os benefícios do sistema de arrendamento registado ou implementar políticas de oferta de arrendamento baseadas na construção.
De acordo com o setor imobiliário no dia 7, o governo mencionou a possibilidade de reformar a isenção da sobretaxa de imposto sobre mais-valias aplicada aos arrendamentos registados, na sequência da retoma da sobretaxa de imposto sobre mais-valias para proprietários de múltiplas habitações em maio. A sobretaxa de imposto sobre mais-valias é um sistema que aumenta as taxas de imposto com base no número de habitações possuídas ao vender imóveis em áreas-alvo de ajustamento. Após ter sido suspensa desde maio de 2022 devido a considerações de equidade fiscal entre propriedades residenciais e não residenciais, a sua aplicação foi retomada em maio deste ano.
O Comissário do Serviço Nacional de Impostos, Lim Gwang-hyun, levantou a possibilidade de reformar o sistema de aquisição de arrendamento registado, que isenta os proprietários de múltiplas habitações com arrendamentos registados das sobretaxas de imposto sobre mais-valias, através do X (antigo Twitter) no mês passado.
![Seoul Songpa District Office Urban Rental Business Civil Service Office]()
Gabinete de Serviços Cíveis de Negócios de Arrendamento Urbano do Distrito de Songpa, Seul [Fonte: foto de arquivo da Yonhap News]
Governo ajustou política de arrendamento registado através de alterações fiscais desde 2017
Embora alguns tenham apoiado a retoma das sobretaxas de imposto sobre mais-valias, citando benefícios excessivos de isenção, surgiram contra-argumentos de que o governo não considerou a quota do setor privado no mercado de arrendamento e os volumes de oferta de arrendamento ao implementar reduções fiscais. Isto significa que deveriam ter sido implementadas em paralelo medidas para além da política fiscal.
De acordo com o Ministério do Território, Infraestruturas e Transportes, em 2022, o arrendamento público totalizava 1,86 milhões de unidades (22%), enquanto o arrendamento privado (incluindo registado e não registado) atingia 6,58 milhões de unidades (78%). Os arrendamentos registados têm uma quota particularmente grande de propriedades não-apartamento. De acordo com a Associação de Senhorios da Coreia, no final do ano passado, as propriedades não-apartamento representavam 71% (690 mil unidades) dos arrendamentos registados a nível nacional e 83% em Seul.
A Associação de Senhorios da Coreia afirmou no mês passado que as taxas médias de arrendamento registado em Seul eram metade das taxas de mercado em 2024, salientando que abolir a isenção da sobretaxa poderia comprometer a estabilidade habitacional. O sistema de arrendamento registado é um sistema representativo que tem sido ajustado principalmente através de benefícios fiscais.
O governo introduziu várias reduções, incluindo o imposto de aquisição a partir de 2017 para ativar os arrendamentos registados, mas impôs o imposto sobre mais-valias sobre arrendamentos registados em áreas-alvo de ajustamento em 2018 e reduziu os benefícios do imposto de aquisição e do imposto sobre a propriedade em 2019. Até à abolição de alguns sistemas, incluindo arrendamentos de curto prazo, em 2020, o governo abordou essencialmente a questão através da política fiscal.
Song Seung-hyun, CEO da City and Economy, afirmou: 'Com a conversão do jeonse para renda mensal, os preços precisam de muitos volumes transacionáveis para estabilizar, mas não há volume para satisfazer essa procura agora,' acrescentando: 'É necessário implementar políticas com maior flexibilidade.'
Especialistas do setor propõem alternativas centradas na oferta à abordagem exclusivamente fiscal
Surgiram propostas para preparar planos de melhoria centrados na função positiva do sistema de arrendamento registado de estabilidade habitacional, considerando ao mesmo tempo a equidade fiscal. A People's Solidarity for Participatory Democracy apresentou planos de melhoria para o sistema de arrendamento registado em abril, incluindo o registo obrigatório de habitação para arrendamento e a abolição dos arrendamentos de curto prazo de 6 anos.
Embora salientando a necessidade de reduzir os benefícios fiscais excessivos, a organização afirmou a necessidade de manter o sistema de arrendamento registado, citando a sua contribuição para a estabilidade habitacional através de medidas como a limitação das taxas de aumento de renda a 5%.
Surgiram também opiniões de que devem ser preparadas medidas de oferta de arrendamento, como arrendamentos baseados na construção, em vez de focar na tributação com base no número de habitações. Chae Sang-wook, CEO da Connected Ground, afirmou: 'A tributação deveria basear-se no total de propriedades, mas tributar com base no número de habitações causou a venda de propriedades regionais,' acrescentando: 'O sistema anterior de negócios de arrendamento habitacional apenas ativou arrendamentos baseados na compra sem aumentar o volume total, pelo que deve ser estabelecido um sistema que incentive as empresas de arrendamento de construção para alcançar a oferta.'
FAQ
O que fez o governo sul-coreano em relação aos impostos sobre proprietários de múltiplas habitações em maio?
O governo sul-coreano terminou a isenção da sobretaxa de imposto sobre mais-valias para proprietários de múltiplas habitações em maio. A sobretaxa de imposto sobre mais-valias aumenta as taxas de imposto com base no número de habitações possuídas ao vender imóveis em áreas-alvo de ajustamento. Esta medida tinha sido suspensa desde maio de 2022, mas foi retomada em maio deste ano.
Porque é que os críticos estão preocupados com as reformas do sistema de arrendamento registado do governo?
Os críticos argumentam que o governo está a adotar uma abordagem centrada nos impostos sem considerar a quota significativa do setor privado no mercado de arrendamento ou implementar medidas complementares de oferta. Em 2022, o arrendamento privado representava 6,58 milhões de unidades (78%) em comparação com 1,86 milhões de unidades públicas (22%). A Associação de Senhorios da Coreia afirmou que as taxas médias de arrendamento registado em Seul eram metade das taxas de mercado em 2024, alertando que abolir as isenções fiscais poderia comprometer a estabilidade habitacional.
Que abordagens alternativas propuseram os especialistas para a política de arrendamento habitacional da Coreia do Sul?
Os especialistas propuseram alternativas centradas na oferta, incluindo incentivos ao arrendamento baseado na construção e tributação com base no total de propriedades detidas em vez do número de habitações possuídas. Chae Sang-wook, CEO da Connected Ground, afirmou que deve ser estabelecido um sistema que forneça incentivos às empresas de arrendamento de construção para aumentar o volume total de oferta. A People's Solidarity for Participatory Democracy sugeriu manter as funções positivas do sistema de arrendamento registado, como o limite de 5% na taxa de aumento de renda, ao mesmo tempo que implementa melhorias como o registo obrigatório de habitação para arrendamento.
