Hàn Quốc Rà soát Phí thế chấp đối với Bất động sản Giá trị cao sau Diễn đàn chính sách

Financial Services Commission Reviews Implementation Timeline and Legal Framework

Ủy ban Dịch vụ Tài chính đã tạm dừng các cuộc họp giám sát nợ hộ gia đình hằng tuần cho đến hết tháng để tập trung xây dựng các chính sách tài chính cho bất động sản tiếp theo dựa trên các đề xuất từ diễn đàn ngày 23/7. Ủy ban dự kiến đánh giá việc thông qua chính sách bằng cách xem xét hiệu quả quản lý nợ hộ gia đình, độ ổn định giá nhà ở, gánh nặng thực tế đối với người mua nhà và tính khả thi trong triển khai. Hệ thống phí quản lý được đề xuất khác với các quy định hiện hành về tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (loan-to-value) và tỷ lệ trả nợ (debt service ratio) ở chỗ, thay vì giới hạn số tiền vay thì lại tăng chi phí vay. Việc triển khai có thể ưu tiên áp dụng trước cho chủ sở hữu nhiều nhà ở hoặc các khoản vay có mục đích đầu cơ rõ ràng trước khi áp dụng cho tất cả người vay đối với bất động sản giá trị cao. Hệ thống này cần một nền tảng pháp lý mới, làm rõ mục tiêu của phí, tỷ lệ phí, đơn vị thu phí và cách sử dụng quỹ. Các lo ngại bao gồm khả năng trùng lặp với thuế mua tài sản (acquisition taxes), thuế bất động sản và lãi suất của khoản vay, cùng với tranh chấp có thể phát sinh về việc phân loại như “thuế” mang tính chất bán thuế (quasi-tax). Một quan chức trong lĩnh vực tài chính cho biết các gánh nặng chi phí bổ sung dưới dạng phí về bản chất sẽ kéo theo các tranh cãi liên quan đến quasi-tax và vấn đề áp dụng hồi tố đối với người vay hiện hữu; vì vậy cần có cách tiếp cận thận trọng dựa trên cơ sở pháp lý rõ ràng và thiết kế chính xác.

President Lee Identifies Business Loan Regulatory Loopholes

Tổng thống Lee cho biết vào ngày 23/7 rằng việc siết thế chấp đối với các giao dịch mua bất động sản giá trị cao nhưng vẫn cho phép các khoản vay doanh nghiệp hoặc các khoản vay cho mục đích chung được bảo đảm bằng các bất động sản giá trị cao đã được sở hữu sẵn sẽ tạo ra các “đường vòng” lách quy định. Các khoản vay doanh nghiệp thường không phải chịu việc áp dụng trực tiếp các quy định về thế chấp như tỷ lệ trả nợ. Ủy ban Dịch vụ Tài chính đã tiến hành kiểm tra sau phê duyệt đối với việc sử dụng trái phép nguồn vốn từ các khoản vay doanh nghiệp, nhưng việc phát hiện các trường hợp người vay đã nhận khoản vay được bảo đảm bởi bất động sản sau khi mua để phục vụ các khoản đầu tư bất động sản khác hoặc thu hồi vốn vẫn là một thách thức riêng. Ủy ban có thể xem xét siết chặt hơn việc thẩm định mục đích kinh doanh và nguồn trả nợ đối với các khoản vay doanh nghiệp được bảo đảm bằng bất động sản giá trị cao, hoặc tăng cường giám sát chuyên sâu dòng tiền và hoạt động kinh doanh thực tế sau khi giải ngân. Các biện pháp bổ sung đang được thảo luận gồm việc áp dụng tỷ lệ ghi nhận sản phẩm thế chấp riêng đối với các khoản vay doanh nghiệp được bảo đảm bằng bất động sản giá trị cao, hoặc yêu cầu báo cáo theo quy định đối với các khoản vay vượt một mức nhất định. Việc tăng cường quản lý các khoản vay doanh nghiệp có thể được thực hiện bằng cách điều chỉnh các thông lệ sàng lọc khoản vay tốt nhất của các tổ chức tài chính hoặc các tiêu chuẩn kiểm tra sau đó, chứ không phải tạo ra các khoản phí mới. Một quan chức quản lý tài chính cho biết, do tính cấp bách của chính sách bất động sản, các vấn đề được nêu tại diễn đàn sẽ được rà soát toàn diện về tính khả thi và hiệu quả chính sách để đưa vào các biện pháp tiếp theo.

FAQ

Hệ thống phí quản lý khoản vay thế chấp được đề xuất sẽ hoạt động như thế nào đối với các bất động sản giá trị cao?

Kim Young-do từ Viện Tài chính Hàn Quốc (Korea Institute of Finance) đề xuất một cơ cấu phí theo bậc, theo đó người vay trả các khoản phí hằng năm dựa trên giá trị tài sản và số tiền vay. Trong ví dụ đưa ra, một người mua một bất động sản trị giá 15Bỷ won với khoản vay 15Bỷ won ở mức phí 2% sẽ phải trả 12 triệu won hằng năm, tách khỏi lãi suất khoản vay.

Tổng thống Lee đã xác định lỗ hổng quy định nào liên quan đến các khoản vay doanh nghiệp?

Tổng thống Lee cho biết vào ngày 23/7 rằng mặc dù các khoản thế chấp để mua bất động sản giá trị cao phải chịu các hạn chế, người vay vẫn có thể nhận các khoản vay doanh nghiệp hoặc các khoản vay cho mục đích chung được bảo đảm bằng các bất động sản giá trị cao đã được sở hữu sẵn, tạo ra một tuyến đường lách quy định. Các khoản vay doanh nghiệp thường không phải chịu việc áp dụng trực tiếp các quy định về thế chấp như tỷ lệ trả nợ.