Compreendendo as Hipotecas Zumbis: A Ameaça da Segunda Hipoteca Assombrando os Proprietários Hoje

O Problema Crescente: Por que Estas Dívidas Antigas Não Permanecerão Escondidas

Imagine isto: tem feito pagamentos de hipoteca durante anos, pensando que está livre de dívidas. Então, um dia, chega uma carta de cobrança exigindo pagamento de um empréstimo que pensava ter sido há muito tempo—às vezes de mais de duas décadas atrás. Estas chamadas “hipotecas-zombie” estão a tornar-se uma dor de cabeça cada vez mais comum para os proprietários, especialmente após o boom imobiliário dos últimos anos.

O fenómeno não é novo, mas está a ressurgir com uma intensidade surpreendente. Quando os valores das casas dispararam durante o período de taxas de hipoteca recorde-baixas da pandemia, isso desencadeou um efeito secundário não intencional: os cobradores de dívidas e os credores começaram a revirar antigas hipotecas secundárias não pagas e a perseguir agressivamente os proprietários pelos saldos em aberto. De acordo com investigações recentes, a atividade de execução hipotecária sobre antigas hipotecas secundárias afetou dezenas de milhares de propriedades em apenas dois anos, em vários estados.

O aumento nas pesquisas no Google por “hipoteca-zombie” sugere que muitas pessoas estão agora a lidar com avisos de cobrança e chamadas telefónicas ameaçadoras relacionadas com dívidas de décadas atrás. Esta tendência alarmante levou a Consumer Financial Protection Bureau a tomar medidas no ano passado com uma opinião consultiva, alertando os cobradores de dívidas de que ameaçar ações legais por dívidas expiradas viola a lei federal.

As Origens: Como as Hipotecas Secundárias se Tornaram Zumbis

Compreender as hipotecas-zombie requer olhar para trás até à crise financeira. Estas dívidas geralmente derivam de empréstimos piggyback—também conhecidos como empréstimos 80/20—que eram populares nos anos que antecederam 2008. Assim é que funcionavam:

Uma hipoteca piggyback basicamente combinava dois empréstimos. A hipoteca principal cobria 80% do preço de compra da casa, enquanto uma segunda hipoteca financiava os restantes 20%. Esta estrutura permitia aos compradores financiar 100% do seu investimento sem pagar seguro de hipoteca privado.

Quando a Grande Recessão atingiu e os valores das casas colapsaram, muitos mutuários não conseguiram manter os pagamentos. Alguns credores simplesmente cancelaram estas segundas hipotecas como dívida incobrável ou vendê-las-ão a agências de cobrança por uma quantia simbólica. Em muitos casos, os credores pararam toda a comunicação com os mutuários e nunca enviaram avisos formais de cobrança. Os proprietários naturalmente assumiram que as suas dívidas tinham sido perdoadas, canceladas ou eliminadas—e seguiram em frente com as suas vidas.

As hipotecas ficaram essencialmente dormentes, o suficiente para que os proprietários se esquecessem que existiam. Depois veio a recuperação do mercado imobiliário. À medida que os valores das propriedades recuperaram dramaticamente, especialmente em certos mercados, estas dívidas “zombie” tornaram-se repentinamente valiosas novamente para os cobradores à procura de recuperações rápidas.

Os Seus Direitos: O que a Lei Realmente Protege

A posição do CFPB é clara: os cobradores de dívidas não podem legalmente perseguir dívidas prescritas ou aquelas cujo prazo de prescrição de um estado expirou. A maioria das hipotecas-zombie enquadra-se nesta categoria. Segundo o diretor da agência, Rohit Chopra, “Os cobradores de dívidas não podem alegar ignorância da lei ou ignorância da idade da dívida. Se o prazo de prescrição expirou, tomar ações legais, ameaçar processos ou execuções pode ser ilegal.”

Os cobradores de dívidas de terceiros, abrangidos pela Lei de Práticas de Cobrança de Dívidas Justas, enfrentam restrições específicas. Eles não podem:

• Iniciar processos de execução sobre dívidas prescritas
• Perseguir cobranças após o prazo de prescrição de um estado
• Assediar, abusar ou ameaçar proprietários com ações legais ilegais

Importa salientar que os proprietários também têm direitos. Se forem contactados sobre uma dívida antiga, podem exigir que o credor forneça detalhes por escrito, incluindo o montante devido e quem emitiu o empréstimo original. Também não podem ser assediados ou ameaçados ilegalmente com execução hipotecária.

Tomar Medidas: Passos para se Proteger

Se receber um aviso de cobrança por uma hipoteca antiga, resista à tentação de entrar em pânico ou de cumprir automaticamente. Em vez disso, siga estes passos práticos:

Solicite Documentação: Contacte o cobrador de dívidas e peça verificação por escrito da dívida. Eles são legalmente obrigados a fornecer isso, incluindo detalhes sobre o que deve, quem emitiu o empréstimo originalmente e os seus direitos ao abrigo das leis federais de cobrança de dívidas.

Reúna a Sua Própria Evidência: Se acredita que pagou a hipoteca, reúna toda a documentação relevante. Procure escrituras de reconvenda ou registos de pagamento que provem que liquidou a dívida. Se os seus registos pessoais não forem suficientes, consulte o escritório de registos do seu condado, que normalmente mantém esta informação publicamente.

Entenda as Leis do Seu Estado: Diferentes estados tratam as hipotecas antigas de forma distinta. Alguns eliminam completamente dívidas antigas, outros impõem limites de tempo para tentativas de cobrança, e alguns permitem a cobrança mas proíbem a execução hipotecária. Consulte um advogado familiarizado com as leis do seu estado para entender a sua responsabilidade financeira real.

Saiba Quando Pode Estar Protegido: Mesmo que nunca tenha pago a hipoteca, pode não ser responsável atualmente. Se o prazo de prescrição do seu estado para a dívida expirou, os recursos legais do credor estão severamente limitados ou inexistentes.

Considere Ações Legais: Se um cobrador de dívidas violar a Lei de Práticas de Cobrança de Dívidas Justas—por exemplo, ameaçando ilegalmente uma ação de execução sobre uma dívida expirada—pode ter motivos para processá-lo.

Fazer uma Reclamação e Procurar Ajuda

Se acredita que está a ser alvo injusto de uma hipoteca-zombie ou de qualquer outra dívida antiga, o CFPB oferece um mecanismo de reclamações. Pode apresentar uma queixa diretamente à agência, que trabalha com os órgãos de fiscalização estaduais para identificar cobradores que usam táticas ilegais.

A conclusão: embora as hipotecas-zombie sejam um problema real, não está desamparado. Compreender os seus direitos ao abrigo da lei federal e estadual, reunir documentação adequada e procurar aconselhamento jurídico quando necessário pode ajudar a protegê-lo de cobradores que tentam reavivar dívidas de décadas atrás.