## O mercado de hipotecas reage à compra em massa de obrigações — o que muda para os mutuários?

Após o anúncio na segunda-feira do programa de compra de obrigações garantidas por hipotecas no valor de 200 mil milhões de dólares, ocorreu uma queda espetacular nas **taxas de juros hipotecários**. Pela primeira vez em vários anos, a taxa para um crédito hipotecário de 30 anos ficou abaixo de 6%, enquanto a taxa do produto de 15 anos caiu para 5,55%. Uma variação de vários pontos percentuais em apenas alguns dias é um fenómeno incomum — normalmente, o mercado altera as taxas de forma muito gradual, exibindo flutuações diárias de apenas frações de percentagem.

### Mecanismo de funcionamento do novo programa

O programa, que será implementado pela Fannie Mae e pela Freddie Mac, já ganhou asas. Segundo Bill Pulte, chefe da Federal Housing Finance Authority, as primeiras transações foram iniciadas imediatamente, e já foram adquiridas obrigações no valor de 3 mil milhões de dólares. Estas duas instituições atualmente dispõem de um portefólio que excede os 230 mil milhões de dólares — mais 200 mil milhões quase duplicariam as suas acumulações.

A lógica do sistema é simples: quando as **obrigações hipotecárias** entram nos portefólios institucionais, os credores ganham capital fresco. A liquidez aumentada, combinada com um interesse firme na procura, obriga naturalmente o mercado a reduzir as taxas de juros para novos mutuários.

### Otimismo dos analistas — e reservas

Especialistas da UBS avaliam que a medida pode reduzir as **taxas de juros** para produtos de 30 anos em mais de 0,2 pontos percentuais. Qual o efeito potencial? Estimula tanto a procura por novos investimentos na construção quanto a rotação no mercado secundário de habitações.

No entanto, a perspetiva nem todos convence. JPMorgan Chase e outros analistas apontam para uma limitação fundamental: o portefólio atual de créditos hipotecários a 4,4% cria um efeito de bloqueio. Os proprietários de casas com empréstimos baratos têm pouco incentivo para refinanciarem ou venderem, o que diminui a dinâmica de todo o mercado. Em termos de escala — 200 mil milhões de dólares representam apenas 1,4% do estimado de 14,5 biliões de dólares de todo o mercado de hipotecas dos EUA.

### Contexto mais amplo da política económica

A iniciativa de compra de obrigações enquadra-se numa estratégia mais ampla de redução dos custos de manutenção para os americanos comuns. Paralelamente, as reduções de tarifas e a mudança nos padrões de eficiência energética têm o mesmo objetivo — aliviar os consumidores que enfrentam pressão inflacionária e despesas crescentes.