Japón: Las 4 agencias provinciales solicitan conjuntamente: las transacciones de bienes raíces con criptoactivos deben cumplir estrictamente con KYC y contra el lavado de dinero

De acuerdo con el anuncio oficial (PDF completo) publicado por la Agencia de Servicios Financieros de Japón (FSA) el 28 de abril, el Departamento de Análisis de Riesgos, la División de Política Global de la FSA; la Oficina de Negocios Inmobiliarios de la División de Construcción y Economía del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo; la División de Prevención de Crimen Organizado, Departamento de Criminalidad, Policía Nacional; el Departamento de Investigación de la Oficina Internacional del Ministerio de Finanzas, y otros 4 organismos gubernamentales, enviaron un requerimiento conjunto a 7 asociaciones de la industria titulado «暗号資産を用いた不動産取引について（要請）» (requerimiento sobre transacciones inmobiliarias que utilizan criptoactivos).

4 organismos gubernamentales enviaron el requerimiento a 6 asociaciones inmobiliarias y a JVCEA

Los destinatarios de este requerimiento son 7 grupos de la industria:

Federación Nacional de Asociaciones de Profesionales del Bienes Raíces Residenciales (公益社団法人 全國宅地建物取引業協會連合會)

Asociación de Bienes Raíces de Japón de alcance nacional (公益社団法人 全日本不動産協会)

Asociación de Bienes Raíces (一般社團法人 不動産協会)

Asociación de Comercio de Bienes Raíces (一般社団法人 不動産流通経営協会)

Asociación Nacional de Industrias Residenciales (一般社團法人 全國住宅產業協會)

Centro de Promoción de la Distribución de Bienes Raíces (公益財団法人 不動産流通推進センター)

Asociación Japonesa de Negocios de Transacciones con Criptoactivos, etc. (JVCEA) (一般社団法人 日本暗号資産等取引業協会（JVCEA）)

La explicación de antecedentes indica que: los profesionales de transacciones inmobiliarias manejan valores patrimoniales inmobiliarios elevados, que pueden intercambiarse por efectivo de gran monto, por lo que existe el riesgo de que se utilicen en delitos como el lavado de dinero; en los últimos años ha aumentado la compra de inmuebles con fines de preservación de activos y de inversión, y organizaciones criminales nacionales y extranjeras también podrían utilizar las transacciones inmobiliarias para convertir las ganancias delictivas en otras formas. El documento destaca especialmente que, debido a la característica de los criptoactivos de transferirse instantáneamente a través de fronteras, se considera un riesgo elevado que sean utilizados para lavar dinero como medio de liquidación en transacciones inmobiliarias.

Requisitos concretos para los operadores del sector inmobiliario: cumplir estrictamente la Ley de Liquidación de Fondos y la Ley de Prevención de Transferencia de Ganancias Procedentes del Crimen

Existen dos puntos de requisitos concretos para los operadores inmobiliarios (profesionales de transacciones de bienes raíces):

1. Las conductas de intercambio entre criptoactivos y moneda fiduciaria pueden constituir un negocio de intercambio de criptoactivos. Se advierte que las acciones de «convertir criptoactivos a moneda fiduciaria, o actuar como intermediario de la conversión» pueden constituir el negocio de intercambio de criptoactivos bajo la «Ley de Liquidación de Fondos» (資金決済法); realizar tales conductas sin registro podría implicar una infracción de la «Ley de Liquidación de Fondos». Cuando se detecten casos de intercambio de criptoactivos sospechoso realizado sin registro, se debe proporcionar información a las autoridades policiales; cuando los operadores inmobiliarios actúen como vendedor y reciban criptoactivos como precio de venta y luego los conviertan a moneda fiduciaria, etc., tampoco deben aprovechar a los intermediarios/operadores que realicen intercambio de criptoactivos sin registro.

2. Realizar transacciones estrictamente conforme a la «Ley de Prevención de Transferencia de Ganancias Procedentes del Crimen» (Ley N.º 22 de 2007, 平成 19 年法律第 22 号). En transacciones inmobiliarias con criptoactivos, se requiere ejecutar estrictamente KYC, presentar a la autoridad administrativa competente una «notificación de transacción sospechosa» y, ante sospechas relacionadas con un hecho o circunstancia, informar a las autoridades policiales.

Requisitos para los operadores del negocio de intercambio de criptoactivos: advertir cuando el cliente no coincide con escenarios de transacciones de alto importe

Ejemplos de escenarios concretos para el negocio de intercambio de criptoactivos:

Cuando exista una situación sospechosa como «el cliente cobra el importe del contrato de compraventa inmobiliaria con criptoactivos y realiza una transacción de alto monto que no es acorde con las características del cliente», etc., se debe confirmar mediante una verificación estricta al realizar transacciones conforme a la «Ley de Prevención de Transferencia de Ganancias Procedentes del Crimen», y presentar una notificación de transacción sospechosa a la autoridad administrativa competente y reportar a las autoridades policiales las sospechas relacionadas con un hecho o circunstancia.

Reafirmación sobre la Ley de Cambios Exteriores: informar la adquisición transfronteriza de criptoactivos por montos de 3,000 万円 o superiores y la compra de inmuebles por no residentes

Al final, el documento reafirma especialmente dos obligaciones de reporte bajo la «Ley de Intercambio de Divisas y Comercio Exterior» (昭和 24 年法律第 228 号, es decir, la «Ley de Cambios Exteriores» / 外為法):

Las personas que reciben criptoactivos, etc., equivalentes a 3,000 万 yenes o más desde el extranjero deben presentar un «informe sobre el pago o la recepción del pago» (支払又は支払の受領に関する報告書)

Cuando un no residente adquiere inmuebles en Japón, etc., se debe presentar un «informe sobre la adquisición de bienes inmuebles en el país o derechos relacionados» (本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書). Aquí se especifica especialmente: los inmuebles japoneses adquiridos después del 1 de abril de 令和 8 年（2026-04-01） estarán sujetos a reporte, independientemente del propósito de la adquisición

Este requerimiento pertenece al nivel de «orientación administrativa» (要請) y no implica una nueva legislación ni una enmienda normativa. Sin embargo, con la cofirma de 4 organismos gubernamentales y el envío simultáneo a las industrias tanto de bienes inmuebles como de criptoactivos, se observa que la identificación del riesgo AML de las transacciones inmobiliarias en las que los criptoactivos se utilizan como medio de liquidación en Japón se ha concretado; vale la pena prestar atención a las tendencias posteriores de aplicación de la ley y de cumplimiento por parte de la industria.

Este artículo: la petición conjunta de 4 organismos gubernamentales de Japón sobre transacciones inmobiliarias con criptoactivos que requieren KYC estricto y prevención de lavado de dinero, aparece por primera vez en 链新聞 ABMedia.