Японія: 4 префектурні адміністрації спільно звернулися із вимогою: угоди з нерухомістю з використанням криптоактивів мають суворо вимагати KYC та протидію відмиванню коштів

Згідно з офіційним оголошенням, опублікованим Японським агентством фінансових послуг (Japan FSA) 28 квітня (повний PDF), Японське агентство фінансових послуг (FSA) Департамент загальної політики, Розділ аналізу ризиків; Міністерство земель, інфраструктури, транспорту і туризму, Бюро з економіки нерухомості, Відділ з питань нерухомості; Агентство національної поліції, Бюро з кримінальних справ, Відділ протидії організованій злочинності, Перша секція; Міністерство фінансів, Міжнародне бюро, Відділ розслідувань та інші 4 відомства спільно звернулися до 7 галузевих організацій із запитом 「暗号資産を用いた不動産取引について（要請）」（запит щодо операцій з нерухомістю із використанням криптоактивів）。

4 відомства спільно звернулися із запитом до 6 асоціацій нерухомості та JVCEA

Адресатами цього запиту є 7 галузевих організацій:

Громадська корпорація (公益社團法人) Національна федерація асоціацій з операцій із землями та нерухомістю

Громадська корпорація (公益社團法人) Асоціація нерухомості всієї Японії

Товариство з обмеженою відповідальністю (一般社團法人) Асоціація нерухомості

Товариство з обмеженою відповідальністю (一般社團法人) Асоціація з обігу та управління нерухомістю

Товариство з обмеженою відповідальністю (一般社團法人) Національна асоціація житлової індустрії

Фонд (公益財團法人) Центр сприяння обігу нерухомості

Товариство з обмеженою відповідальністю (一般社團法人) Асоціація учасників торгівлі криптоактивами та ін. Японії (JVCEA)

У поясненні вказано: у суб’єктів, що здійснюють операції з землями та нерухомістю, в обігу знаходиться нерухоме майно з високою вартістю, яке можна обміняти на великі обсяги готівки, існує ризик використання в злочинних цілях, зокрема для відмивання грошей; у останні роки зростає кількість покупок нерухомості з метою збереження активів та інвестицій, і внутрішні та міжнародні злочинні організації також можуть використовувати операції з нерухомістю для конвертації форм злочинних доходів. У документі особливо зазначено, що через характеристику криптоактивів — можливість миттєвого транскордонного переказу — вважається високим ризик того, що їх використовують для відмивання грошей як спосіб розрахунків за операціями з нерухомістю.

Конкретні вимоги для учасників ринку нерухомості: суворо дотримуватися Закону про платіжні розрахунки та Закону про запобігання переказу злочинних доходів

Конкретні вимоги для учасників ринку нерухомості (учасників торгівлі землями та нерухомістю) складаються з двох пунктів:

1. Обмін криптоактивів і законних платіжних коштів може становити діяльність з обміну криптоактивів. Нагадування: дії «обмін криптоактивів на законні платіжні кошти або як посередник для такого обміну» можуть становити діяльність з обміну криптоактивів у розумінні《資金決済法》（Закону про платіжні розрахунки）。 Здійснення таких дій без реєстрації може означати порушення《資金決済法》. У разі виявлення випадків, схожих на незареєстроване здійснення діяльності з обміну криптоактивів, слід надавати інформацію правоохоронним органам; коли учасники ринку нерухомості самі як продавці отримують криптоактиви як оплату за продаж, а потім обмінюють їх на законні платіжні кошти тощо, це також не повинно передбачати використання незареєстрованих суб’єктів діяльності з обміну криптоактивів.

2. Під час здійснення операцій суворо підтверджувати за《犯罪収益移転防止法》（Закон № 22 від 2007 року «Про запобігання переказу злочинних доходів»）。 Під час здійснення операцій з нерухомістю з використанням криптоактивів необхідно суворо виконувати KYC, подавати до компетентного адміністративного органу «повідомлення про підозрілу операцію», а у випадку виникнення підозр, пов’язаних із подіями, — інформувати правоохоронні органи.

Вимоги до суб’єктів діяльності з обміну криптоактивів: клієнтські характеристики не відповідають великим операціям — потрібно насторожитися

Приклади конкретних сценаріїв для суб’єктів діяльності з обміну криптоактивами:

«Клієнт отримує платіж за договором купівлі-продажу нерухомості криптоактивами та здійснює високовартісні операції, що не відповідають характеристикам клієнта» тощо — у таких підозрілих випадках необхідно під час здійснення операцій суворо виконувати підтверджувальні заходи відповідно до《犯罪収益移転防止法》, подавати повідомлення про підозрілу операцію до компетентного адміністративного органу та інформувати правоохоронні органи про наявність подій/ризиків, що викликають підозри.

Нагадування щодо Закону про валютний обмін: переказ/повідомлення потрібне для транскордонних операцій з криптоактивами на суму від 30 000 000 єн та для придбання нерухомості нерезидентами

Наприкінці документ особливо наголошує на двох обов’язках щодо повідомлень у рамках《外國為替及び外國貿易法》（Закон № 228 від 1952 року, тобто «Закон про валютний обмін та зовнішню торгівлю»）:

Особи, які отримують із-за кордону криптоактиви тощо на суму, еквівалентну 30 000 000 єн або більше, мають подати «Звіт щодо здійснення платежу або отримання платежу (支払又は支払の受領に関する報告書)»

У разі придбання нерухомості тощо в Японії нерезидентом потрібно подати «Звіт щодо отримання нерухомості, що знаходиться в Японії, або прав, пов’язаних з нею (本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書)». Тут спеціально зазначено: щодо японської нерухомості, отриманої після 1 квітня Року 8 (2026-04-01), незалежно від мети придбання — вона є об’єктом звітності

Цей запит належить до рівня «адміністративного консультування (要請)» і не є новим ухваленням закону чи поправками до закону. Однак 4 відомства, підписавши спільний документ і синхронно надіславши його як у сферу нерухомості, так і в сферу криптоактивів, демонструють, що в Японії ідентифікація AML-ризиків для «операцій з нерухомістю, де криптоактиви використовують як платіжний/розрахунковий інструмент» уже набула конкретизації; за подальшими тенденціями застосування норм і дотримання вимог з боку індустрії варто стежити.

Ця стаття: спільний запит 4 японських відомств щодо криптоактивів і операцій з нерухомістю — суворий KYC, протидія відмиванню грошей — вперше з’явилася в 鏈新聞 ABMedia.